kjøp av andelsleilighet

[trespiser]

Dette burde du undersøke mye nærmere før du bestemmer deg på å kjøpe.

 

Vet du hva som skjer om noen av de andre ikke makter å betale sin del av fellesgjelden? Den _skal_ betales og gjett hvem det blir..

Derfor, hvis du absolutt vil ha den leiligheten, sjekk om du kan få refinansiert din del av fellesgjelden (til lån) slik at du får full kontroll på det som er 'din del'.

 

Ett annet problem med slike jappeutbygninger er at noen av leilighetene kan havne på tvangssalg, eller at borettslaget går konkurs. Dette vil få store ringvirkninger for alle som eier en andel.

Kan ikke se for meg at det er slik det fungerer men.. da er det jo lett å slippe unna hvis det hadde vært sånn.. la andre betale

[Jankee]

Dette burde du undersøke mye nærmere før du bestemmer deg på å kjøpe.

 

Vet du hva som skjer om noen av de andre ikke makter å betale sin del av fellesgjelden? Den _skal_ betales og gjett hvem det blir..

Derfor, hvis du absolutt vil ha den leiligheten, sjekk om du kan få refinansiert din del av fellesgjelden (til lån) slik at du får full kontroll på det som er 'din del'.

 

Ett annet problem med slike jappeutbygninger er at noen av leilighetene kan havne på tvangssalg, eller at borettslaget går konkurs. Dette vil få store ringvirkninger for alle som eier en andel.

Kan ikke se for meg at det er slik det fungerer men.. da er det jo lett å slippe unna hvis det hadde vært sånn.. la andre betale

 

Det er slik det fungere sidan fellesgjelda ikkje er delt opp i individuelle deler der kvar andelseigar er ansvarlig for sin del.

Andelslaget har XX mill i gjeld og yy andelseigarar den enkelte andelseigars bit er då xx/yy og rentene blir totale rentebeløpet delt på antall andelseigarar

Så om ein ikkje betaler avdrag og renter på sin del vil det bety at fellesgjelda stiger, med det som ikkje blir betalt inn.

Om det gjeld 1 av 100 så er det begrensa skade og prisakue, derimot begynner først ein del å ha problem så kan det ta fleire med seg i fallet.

Ligger ein på kva ein har råd til å betale så kan fort 10% ekstra i leie vere uoverkommeleg.

 

at husleia er berre på 4800 og 800000 i lån kan antyde at det kan vere ein liten avdragsfriheit ute og går.

 

800K med 4% rente og 30 års løpetid vil gi 3800 i månaden, då gir det 1000,- til å dekke alle andre andelsutgifter.

 

Ei auke til 6% vil gir over 4800 i månaden berre for lånet, fellesutgifter kjem då i tillegg.

[aurstad]

Man skulle jo tro at folk har fulgt litt med på nyhetene de siste 2 årene. Har jo vært veldig mye snakk om folk som blir tvunget ut av leiligheter siden de ikke klarer å betale fellesutgiftene når renta stiger..

 

Hvis du tror at det bare er å stikke nedom sosialen for å få noen penger til husleia så tar du saftig feil.

[phphans]

Kan ikke se for meg at det er slik det fungerer men.. da er det jo lett å slippe unna hvis det hadde vært sånn.. la andre betale

Lett og lett, du og alle andre vil miste innskuddet på 120 000 hvis dere sier fra dere leilighetene. Jo lavere innskuddet er, jo større er selvsagt sjansen for at noen vil tenke slik du beskriver hvis de kommer i økonomiske problemer. Hvis innskuddet utgjør en stor nok del av totalverdien på leiligheten til at et tvangssalg dekker det er det imidlertid ikke et problem for borettslaget om noen gjør det.

[Anxe]

Du må ikke finne på å kjøpe den leiligheten!! Jeg trodde også folk for lengst hadde skjønt at man IKKE skal kjøpe lavinnskuddsleiligheter??

[KS]

Dette burde du undersøke (..)

Kan ikke se for meg at det er slik det fungerer men.. da er det jo lett å slippe unna hvis det hadde vært sånn.. la andre betale

 

Det er akkurat slik det er.

[ThorB]

Det er altså fortsatt noen som vurdere å kjøpe borettslagsleiligheter med skyhøy fellesgjeld!

 

Koster jo bare 100.000! Nei, den gjør ikke det, den koster i realitetn 900.000.

 

For å få sosialhjelp er det vel et vilkår at man ikke har egne midler selv?

sånn når vi er inne på emnet. hva er høy fellesgjeld og hva er lav felles gjeld.

jeg stiller meg enig i at 800000 i fellesgjeld er mye. enn 200 000, er det høyt?

[Jankee]

200000 i fellesgjeld vil ikkje vere høgt i utgangspunktet.

 

Ut frå mi eiga tolkning av kva som er høg og lav fellesgjeld vil eg sette opp dette:

Når fellesgjelda går over 1/3 av verdien (fellesgjeld + kjøpssum) så er den ikkje lav lengre

Når fellesgjelda passerer 50% av totalsummen så begynner det å bli høgt

 

Når kjøpssummen er 10% av totalsummen så er ein virkeleg i risikofeltet.

[KS]

Et viktig skillelinje er belåningsgraden - fellesgjeld i prosent av totalverdien.

 

Det eksempelet som har vært her hadde en markedsverdi på 100' og fellesgjeld på 800'. Totalverdien er da 900'. Belåningsgrad er 800/900= 89%. Det 'artige' er at om markedet faller med 11% så får hans leilighet en markedsverdi på null kr.

 

Tilsammenligning har min egen leilighet en markedsverdi på rundt 1,7 mill og fellesgjeld på 150'. Belåningsgrad på 8%.

 

Det blir for enkelt å dele inn i høyt og lavt. Borettslaget jeg bor i er gammelt, velholdt og veldig stabilt.

Hva om man hadde en inndeling i f.eks:

0-15%: Lav risiko

15-50: Moderat risiko

50-80: Høy belåning

over 80%: svært risikabelt.

[ThorB]

Jankee og KS, takk for meget informative kommentarer

 

Må si jeg har blitt litt skremt over nyhetene om konkurser i borettslag for litt siden.

ble klar over borettslagets garantifond var nyttig for å få en liten forsikring på at borettslaget ikke sliter hvis noen faller bort og ikke betaler sin del. så her gjelder det å følge med før man går inn i noe.

[zotbar1234]

Må si jeg har blitt litt skremt over nyhetene om konkurser i borettslag for litt siden.

ble klar over borettslagets garantifond var nyttig for å få en liten forsikring på at borettslaget ikke sliter hvis noen faller bort og ikke betaler sin del. så her gjelder det å følge med før man går inn i noe.

 

Det er flere ting som er litt nyttige å få sjekket knyttet til leiligheter (andel eller selveier)

 

Det aller første er en garantiordning. I Oslo, f.eks., har OBOS og USBL sine egne garantifond. Det finnes også NBBL sitt sikringsfond (og garantert andre) som skal dekke mislighold av husleien fra hver enkel andelseier. Men hverken OBOS, USBL eller NBBL er dumme -- de er veldig klare over risikofaktorene med lavinnskuddsleilighetene, så å finne en andelsleilighet der innskuddet er lite ift. markedsverdien OG borettslaget er forsikret kan være en utfordring.

 

Relatert til dette er en ordning for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). De lærde strides om den faktiske nytteverdien, men har man en betydelig (i absolutt, heller enn relativ verdi) fellesgjeld OG har penger til overs, kan en IN-ordning være gunstig.

 

En annen ting som jeg ble gjort oppmerksom på under boligjakten min var å sjekke tomten som sameie/borettslaget er på. Er tomten eiet eller festet? I siste fall risikerer man et ikke-ubetydelig prishopp, når tomteeieren finner på å øke sine inntektskilder (det var en vakker artikkel i eh... aftenposten(?) om en nokså tragisk historie i et "lavinnskudds"-BRL, der investorne bak prosjektet kjøpte og beholdt eierettighetene til tomten som huset stod på. "Sugerør i felleskassen" ble nevnt, om jeg ikke husker feil. Etter noen få år begynte *avdragene* å løpe, og da ble kombinasjonen av festeavgiften, avdragene på (felles)lånet og vedlikeholdskostnadene veldig høye for veldig mange).

 

Likeledes er det lurt å ta en titt på økonomien og rehabiliteringshistorien i sameie/borettslaget. Er huset 50-60 år gammelt og ingenting har vært gjort med vann/soilrør? Da er det veldig sannsynlig at et rehabiliteringsprosjekt er like rundt døren, selv om styret egentlig ikke har tatt tid til å undersøke saken.

 

Ellers er denne holdningen rimelig farefull:

 

Jeg vet at den koster 900.000 men er det noe bedre å ta opp lån på 800.000 da? vil bare ha en jævla leilighet så fort som mulig samme hva det koster.

 

"Samme hva det koster"? Tips, personlig konkurs er veldig dyrt. Du kan ikke flytte inn i en leilighet som du ikke har evnen til å betale for.

 

Moralisering til side, ja, det er mye bedre å ta opp et lån på 800'000. Årsaken til det er at står valget mellom en leilighet der du betaler 800KNOK og har 100KNOK i fellesgjeld, og en der du betaler 100KNOK og har 800KNOK i fellesgjeld, er at i det første tilfellet er det langt lettere å få en forsikringsordning som dekker din økonomi mot andres mislighold av felleskostnadene. I det andre tilfellet blir det fryktelig vanskelig. Man kan riktignok bare "gå fra" en borettslagsleilighet, men da taper man innskuddet, som er kanskje ugunstig. I begge tilfellene er leilighetene like dyre, men den med 800KNOK i fellesgjeld har en langt større risikofaktor knyttet til seg.

 

Leilighetskjøp, uansett hvor sårt du mener du trenger en, er ikke noe man gjør på impuls. For de fleste av oss er dette en investering som vil måtte nedbetales lenge (da en nedbetaling innebærer fellesgjeld såvel som evt. lån/opparbeidelse av egenkapital).

[KS]

En annen ting som jeg ble gjort oppmerksom på under boligjakten min var å sjekke tomten som sameie/borettslaget er på. Er tomten eiet eller festet?

 

Godt poeng, men her er det vel så viktig hvem man fester av. Hvis det er en kommune som er grunneier, noe som nok er hovedregelen, så betyr det ikke så mye. Hvis det derimot er en nytt borettslag som fester av en privatperson eller et privat firma, da må alarmklokkene ringe.