Utleier gjør større forandringer på leiligheten, regler for økning av leiepris?

[Kjetil J]

Hei.

 

Vi er 3 studenter som leier en (shabby) leilighet. Vi flyttet inn på forskjellige tidspunkt: januar 08, juni 08 og januar 09.

I utgangspunktet hadde vi et lite kjøkken og bad på deling, og delte inngang med to andre leiligheter.

På grunn av store ombygginger på utsiden av bygget er kjøkken- og badpartiet nødt å bli revet, og vi tar over den ene ettromsleiligheten som erstatning.

 

Dette har skjedd med samme dags varsel for samtlige.

 

Leiligheten som vi tar over er større enn det arealet vi tidligere hadde til disposisjon, men kjøkkenet er i seg selv vesentlig mindre. Dessuten mister vi tilgang på vaskemaskin og trolig tørketrommelen også. Så det eneste plusset er at vi får en liten oppholdsstue (kanskje 15 kvm).

 

En av oss fikk i varslingstelefonsamtalen beskjed om at leien ville øke på grunn av disse forandringene. Selvfølgelig må dette være på grunn av at utleier mister en inntekt gjennom den forsvunnede leiligheten, men hvordan er reglene for dette?

 

Vi har ikke fått klar beskjed om hva denne økningen skyldes eller hvor mye det er snakk om, men jeg ønsker å forberede meg på saken her på forumet.

 

Takk for all hjelp!

[Svenni212000]

Jeg kan "quote" noen regler.

 

Partene kan som hovedregel fritt avtale husleiens størrelse. Det kan ikke avtales urimelig husleie, men det legges vekt på hva tilsvarende boliger i området leies ut for.

 

Hver av partene kan kreve at husleien blir regulert en gang i året i samsvar med den alminnelige prisstigning/prisnedgang (indeksregulering), selv om dette ikke er særskilt avtalt. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter leieavtalens inngåelse eller tidspunkt for siste indeksregulering, eller tilpassing til gjengs leie. Det må gis skriftlig varsel med minst en måneds frist før endringen settes i verk.

§4-2 bestemmes det at:

"…hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet ved følgende begrensninger:

a. Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting.

b. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk.

c. Den annen part må gi skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk."

 

Utleier skal stille boligen til leietakers disposisjon til avtalt tid. Dersom partene ikke har avtalt noe annet, regnes overlevering å ha skjedd når leietakeren får nøklene og adgang til boligen. Etter at boligen er overtatt, plikter utleier å holde boligen i den stand som følger av avtalen gjennom hele leieperioden, og han må sørge for nødvendig vedlikehold for at mangler ikke kan oppstå. Det kan for eksempel være taktekking, maling innvendig og utvendig, utskifting av slitte bygningsdeler og vesentlige reparasjoner. Arbeidet bør skje uten for stor ulempe for leietakeren.

[Svinks]

Er dette en tidsubestemt leieavtale, hvilken oppsigelsestid har dere?

 

Utleier kan ikke øke leien med begrunnelse at han pusser opp, øker standarden eller arealet på leiligheten, da dette ikke er hjemlet i §4-2. §3-7 som setter "forbud mot andre ytelser ved leie av bolig" vil også kunne brukes til å hevde at dere ikke skal betale for standardendringer i boligen.

 

Begge parter kan, med et halvt års varsel, dersom leieforholdet har vart i mer enn to og et halvt år uten endringer i leien utover den som er hjemlet i §4-2, kreve at leien "tilpasses gjengs leie", altså markedspris for tilsvarende bolig i samme område, etter husleielovens §4-3. (Det vil være hensiktsmessig for utleier å vente med dette til etter oppussingen, da er verdien av leiligheten er høyest, samt at han må vente til dere har bodd der to og et halvt år før denne paragrafen kan brukes.)

 

Dermed gjenstår et mulig scenario om han skal øke leien nå: Si opp kontrakten etter husleieloven §9-5 bokstav b)

"b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes"

Leiligheten dere opprinnelig hadde kan man sannsynligvis si at dere flytter/har flyttet fra pga ombygging. Så skriver dere en ny husleieavtale for den boligen dere nå disponerer, med en ny leie dere kan være enig om. Blir dere ikke enige, så flytter dere, og slipper å bo på en byggeplass.

 

Scenariet over er mulig, men litt på kanten å bruke for å øke husleien. Tvertimot bør dere kanskje heller ha lavere leie grunnet ulempene ombyggingen medfører (§2-11 annet ledd om mangler ved leiligheten), og det greieste vil være at dere blir enige om å beholde leia som den var som et kompromiss. Så kan han heller justere leia etter §4-3 når dere har bodd der 2,5 år eller når dere flytter og han skriver ny kontrakt med nye leieboere.

 

Jeg er ikke jurist, men leieboer.

[Kjetil J]

Er dette en tidsubestemt leieavtale, hvilken oppsigelsestid har dere?

 

Den er tidsubestemt med en oppsigelsestid på 2 måneder.

 

Så det forandrer vel ingenting i forhold til det du skriver.

 

Takk for hjelpen, Svenni og Svinks - jeg tror vi har en god sjanse på å beholde leien slik den er nå.

[Svinks]

At den er tidsubestemt med to måneders oppsigelsestid har en viss betydning dersom dere velger å si opp og flytte for å slippe bryderiet med å krangle med utleier, eller dersom utleier velger å si opp den gamle leieavtalen med begrunnelse at boligen må "fravikes" pga. ombygging.

 

Har byggearbeidet begynt, og har dere allerede flyttet fra deres gamle kjøkken etc, eller er det varslet arbeid som skal starte om et drøye to måneder?

[Kjetil J]

Har byggearbeidet begynt, og har dere allerede flyttet fra deres gamle kjøkken etc, eller er det varslet arbeid som skal starte om et drøye to måneder?

 

Byggearbeidet begynte rett før helgen. På mandag ble hele bordkledningen på utsiden av kjøkkenet og badet revet, og vi fikk en telefon fra utleier om hva som foregikk (jeg hadde sendt en mail på søndagen hvor jeg lurte på hva som skjedde).

Vi fikk beskjed om å flytte eiendelene våre bort til det nye kjøkkenet og badet, noe som vi gjorde i går kveld.

Altså, ingen forhåndsvarsler over hodet.

 

Utleier kan ikke øke leien med begrunnelse at han pusser opp, øker standarden eller arealet på leiligheten, da dette ikke er hjemlet i §4-2.

 

Jeg finner ikke noe spesifikt i loven som bekrefter dette. Kan det forklares på noen annen måte?

 

Forresten, så er det ikke planen for alle av oss å flytte, det hadde i så fall blitt en siste utvei.

 

Fortsatt takk.

[Svinks]

Husleieloven sier spesifikt at husleien hva som er gyldig endring av leieprisen: Indeksjustering (§4-2) eller tilpassing til gjengs leie (§4-3) dersom den er kommet i utakt med leieverdien i markedet. Andre begrunnelser for endring av leien er ikke nevnt, og kan dermed ikke brukes.

 

Ellers ser man av §§3-1 og 3-4 at utleier kan ta betalt for utleiers bruk av strøm/brensel/oppvarming, 3-5 og 3-6 regulerer adgangen til å kreve depositum eller garanti, mens §3-7 klart sier at det er forbudt å ta betalt for andre ytelser enn de som er nevnt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. §3-7 hindrer dermed at utleier kan installere kabel-TV, internett, legge varmekabler og fliser på badegulvet og kreve økt leie for dette, og bør også være relevant dersom han begrunner leieøkningen med at dere har fått noen flere kvadratmeter.

[krikkert]

Husleieloven sier spesifikt at husleien hva som er gyldig endring av leieprisen: Indeksjustering (§4-2) eller tilpassing til gjengs leie (§4-3) dersom den er kommet i utakt med leieverdien i markedet. Andre begrunnelser for endring av leien er ikke nevnt, og kan dermed ikke brukes.

 

Ellers ser man av §§3-1 og 3-4 at utleier kan ta betalt for utleiers bruk av strøm/brensel/oppvarming, 3-5 og 3-6 regulerer adgangen til å kreve depositum eller garanti, mens §3-7 klart sier at det er forbudt å ta betalt for andre ytelser enn de som er nevnt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. §3-7 hindrer dermed at utleier kan installere kabel-TV, internett, legge varmekabler og fliser på badegulvet og kreve økt leie for dette, og bør også være relevant dersom han begrunner leieøkningen med at dere har fått noen flere kvadratmeter.

 

Jeg kan ikke si meg enig i sistnevnte utvidende tolkning. Formålet med husleie er kompensasjon for gitt bruksrett til annen manns husrom, og det følger av alminnelig logikk at dersom husrommet blir større bør man på nærmere vilkår ha rett til å øke leien tilsvarende. Man bør generelt være forsiktig med å innfortolke slike forbud i paragrafer uten å kunne vise til en nærmere uttalelse i forarbeider eller rettspraksis som gir støtte for det.

[Svinks]

det følger av alminnelig logikk at dersom husrommet blir større bør man på nærmere vilkår ha rett til å øke leien tilsvarende.

Det er forsåvidt logisk, men det er også logisk at når man har skrevet en husleieavtale som gjelder for et visst antall rom og kvadratmeter og avtalt en fast pris som kun kan reguleres etter husleielovens §§ 4-2 og 4-3, kan ikke den ene parten i et løpende leieforhold verken endre antall rom eller kvadratmeter uten den andre partens samtykke, eller endre leia utover det som er hjemlet i §§ 4-2 og 4-3.

 

Jeg er enig i at det er nyttig å vise til rettspraksis - finnes dette på internett?

[krikkert]

det følger av alminnelig logikk at dersom husrommet blir større bør man på nærmere vilkår ha rett til å øke leien tilsvarende.

Det er forsåvidt logisk, men det er også logisk at når man har skrevet en husleieavtale som gjelder for et visst antall rom og kvadratmeter og avtalt en fast pris som kun kan reguleres etter husleielovens §§ 4-2 og 4-3, kan ikke den ene parten i et løpende leieforhold verken endre antall rom eller kvadratmeter uten den andre partens samtykke, eller endre leia utover det som er hjemlet i §§ 4-2 og 4-3.

 

Det blir da enda mer logisk å anse dette som et bortfall av leieavtalen med forslag om ny avtale. ;p

 

 

Jeg er enig i at det er nyttig å vise til rettspraksis - finnes dette på internett?

 

Kun i begrenset versjon -- Lovdata har kun inntil fire måneder gamle dommer. Skal du ha mer må du ha Lovdatas betalversjon (den er utrolig kjekk, men relativt dyr; fint jeg får den gratis).