Borettslag - Inngrep innvendig i leilighet

[Jotun]

Har en generalforsamling lov å kjøre gjennom at man skal montere et ventilasjonanlegg i hver leilighet (En separat enhet for hver leilighet) og ventilasjonskanaler uten tillatelse fra eiger av leiligheten?

 

Vet at man ikke har så mye man skulle ha sagt om borettslaget skulle finne på å bytte rør etc. Men en slik ting som dette, er ikke dette opp til hver enkelt leilighet?

 

Er ikke så inne på borettslagsreglene.

[datafeilen]

Har en generalforsamling lov å kjøre gjennom at man skal montere et ventilasjonanlegg i hver leilighet (En separat enhet for hver leilighet) og ventilasjonskanaler uten tillatelse fra eiger av leiligheten?

 

Vet at man ikke har så mye man skulle ha sagt om borettslaget skulle finne på å bytte rør etc. Men en slik ting som dette, er ikke dette opp til hver enkelt leilighet?

 

Er ikke så inne på borettslagsreglene.

 

Se her

 

Borettslaget plikter å vedlikeholde - og det kan jo være at Generalforsamlingen ser dette tiltaket i denne sammenheng.

[Jotun]

(1) Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar.

 

(2) Felles røyr, leidningar, kanalar og andre felles installasjonar som går gjennom bustaden, skal laget halde ved like. Laget har rett til å føre nye slike installasjonar gjennom bustaden dersom det ikkje er til vesentleg ulempe for andelseigaren.

 

 

Nja. Da tolker eg dette klimaanlegget de snakker om som mitt eget ansvar og ikke noe som borettslaget har noe med å gjør.

 

Takk for linken.

[Data-Geir]

(1) Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar.

 

(2) Felles røyr, leidningar, kanalar og andre felles installasjonar som går gjennom bustaden, skal laget halde ved like. Laget har rett til å føre nye slike installasjonar gjennom bustaden dersom det ikkje er til vesentleg ulempe for andelseigaren.

 

 

Nja. Da tolker eg dette klimaanlegget de snakker om som mitt eget ansvar og ikke noe som borettslaget har noe med å gjør.

 

Takk for linken.

 

Det er borettslaget som eier bygget (og leiligheten; din andel er en bo-/bruksrett), og de har dermed ansvar for vedlikehold av bygg og byggtekniske installasjoner. Om ventilasjonsanlegget er gammelt og må utbedres er det normalt å oppgradere til dagens norm. Hvis det ikke er egne rør-/kabelgater i bygget må rør føres gjennom hver leilighet, det fremgår av ovennevnte sitat, og du kan kun nekte dersom det er til vesentlig ulempe.

 

Selv om du stemte mot dette prosjektet vil gyldige vedtak i en generalforsamling normalt være bindende for alle andeler i borettslaget.

[Jotun]

Her er det snakk om nyinnstallasjon. Altså intet vedlikehold.

 

Og det er som sagt separate ventilasjonsanlegg for hver eneste leilighet som er tingen. Med andre ord: Man kan installere i de leilighetene som ønsker det uten at det blir krøll om noen ikke vil ha.

 

Ingenting er bestemt heller. Må være litt forut min tid, og mobilisere kraftig.

Endret 25. april 2009 av Jotun

[Smurfelurf]

Dette spørsmålet har jeg ikke vært borte i før, men jeg tror jeg kan svare.

 

Aller først vil jeg peke på at det nye ventilasjonsanlegget sannsynligvis ikke settes inn for moro skyld, men derimot som en nødvendighet for å holde bygningsmassen ved like. Det tilligger styret å holde bygningsmassen ved like, og dermed er utgangspunktet mitt at styret kan bestemme dette uten generalforsamlingsvedtak.

 

Slik jeg forstår problemet ditt, er spørsmålet om det finnes noen innskrenkninger i styrets myndighet for å kunne sette inn ventilasjonsanlegg i hver enkelt leilighet og om den enkelte leilighetseier kan motsette seg dette.

 

En innskrenkning følger av brl. § 8-9 nr 1 hvor det følger at generalforsamlingen må samtykke med 2/3 flertall for ”ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald”. Dette er muligens en ombygging eller endringer i bygget, men det sentrale spørsmålet er om dette går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold. Dette mener jeg det ikke gjør, idet jeg forutsetter at ventilasjonsanlegget er en nødvendighet for å holde bygget ved like. For ordens skyld nevner jeg at det skal mye til før et bygningsmessig tiltak går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, så lenge tiltaket har et vedlikeholdsmessig poeng.

 

Det følger av dette at styret ikke trenger å legge det frem for generalforsamlingen. Dersom styret likevel velger å gjøre dette, så kreves ikke 2/3 flertall, men derimot simpelt flertall.

 

En annen innskrenkning følger av myndighetsmisbruksregelen i brl. § 8-15, som forbyr å ”gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller laget”. Spørsmålet som da må stilles, er om noen andelseiere får en urimelig fordel av ventilasjonsanlegget og hvorvidt dette er urimelig til skade for andre. Du opplyser ikke hvilke ulemper du får som følge av ventilasjonsanlegget, men jeg tror ikke dette er særlig relevant her.

 

En siste ting jeg vil peke på: Dersom styret ber generalforsamlingen samtykke i tiltaket med 2/3 flertall, så vil domstolen være svært tilbakeholdne med å overprøve generalforsamlingens skjønn. Hvis jeg skulle gitt et råd til styret under den omstendighet at det er motstand internt blant andelseierne om ventilasjonsanlegget, så ville jeg sagt at det beste måtte være å legge frem saken for generalforsamlingen med 2/3 flertall, slik at all rettslig tvil ryddes av veien.

[Svinks]

Aller først vil jeg peke på at det nye ventilasjonsanlegget sannsynligvis ikke settes inn for moro skyld, men derimot som en nødvendighet for å holde bygningsmassen ved like. Det tilligger styret å holde bygningsmassen ved like,

Dette vil sannsynligvis være et sentralt punkt dersom man ønsker å kjempe mot dette. Dersom eksisterende ventilasjon ikke er tilstrekkelig, enten ved at de som tegnet og bygget huset har gjort feil, virker dårligere enn da den var ny, endrede forskrifter og krav til luftutskiftig og inneklima, eller pga endrede behov - det dusjes oftere enn da bygget var nytt, og dette fører til fuktproblemer, så kan neppe noen nekte å få installert ny ventilasjon.

 

Dersom man derimot kan sannsynliggjøre at dette ikke tilfellet - eksisterende ventilasjon fungerer og er god nok, bør man undersøke om styret har blitt lurt av en sleip varmluftselger, eller har andre motiver, f.eks. personlige økonomiske interesser i firma som selger eller monterer ventilasjonsanlegget.

[Data-Geir]

...

 

En innskrenkning følger av brl. § 8-9 nr 1 hvor det følger at generalforsamlingen må samtykke med 2/3 flertall for ”ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald”. Dette er muligens en ombygging eller endringer i bygget, men det sentrale spørsmålet er om dette går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold. Dette mener jeg det ikke gjør, idet jeg forutsetter at ventilasjonsanlegget er en nødvendighet for å holde bygget ved like. For ordens skyld nevner jeg at det skal mye til før et bygningsmessig tiltak går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, så lenge tiltaket har et vedlikeholdsmessig poeng.

 

.....

 

Inn under forvaltning kommer trolig også eventuelle husleieøkninger som følge av store kostnader knyttet til et konkret prosjekt.

[Smurfelurf]

Aller først vil jeg peke på at det nye ventilasjonsanlegget sannsynligvis ikke settes inn for moro skyld, men derimot som en nødvendighet for å holde bygningsmassen ved like. Det tilligger styret å holde bygningsmassen ved like,

Dette vil sannsynligvis være et sentralt punkt dersom man ønsker å kjempe mot dette.

 

Enig. Og så lenge trådstarter ikke har opplyst om bakgrunnen for skiftet av ventilasjonsanlegget, tror jeg drøftelsen for vår del stopper her. (Hvis han ikke kommer med noe mer snacks, slik som inhabilitet i styret, e.l.)

[Smurfelurf]

Inn under forvaltning kommer trolig også eventuelle husleieøkninger som følge av store kostnader knyttet til et konkret prosjekt.

 

Nettopp, og styret har faktisk en plikt til å foreta en økning av felleskostnadene dersom dette er nødvendig.

 

Dersom styret unnlater å regulere felleskostnadene i samsvar med økte utgifter, og dette medfører økonomiske misligholdskonsekvenser for borettslaget, eller i værste fall konkurs, kan styret holdes ansvarlig.

[Jotun]

Dette er bare rykter i borettslaget som bla. startet ved at styreformann snakket om at han hadde bedt om pris på et "balansert ventilasjonsanlegg".

 

Blokkene er fra 1956, er ingen ventilasjon fra før. I min leilighet har eg avtrekk på badet som starter pga fukt, samme på kjøkken.

 

Noen leiligheter har hatt problemer med sopp, aner ikke omfanget av dette, men denne soppen er i det store og heile grunnet bruken av leilighetene, klestørk innendørs, og dårlig lufting.

 

Eg kaller det å skyte spurv med kanoner hvis styret ønsker å innføre dette. Eg har pdd. en luftfuktighet på ca 40% i leiligheten, og blir det noe tørrere så blir snørr og hals og munnregion så sykt tørre, noe eg ikke ønsker. I tillegg vil de måtte ta ned himlingen i både gang, kjøkken og soverom for å bygge kanaler til ventilasjonen.

 

Tviler på at dette kommer til å bli noe av, men vil være føre var. Tror ikke de har hjemmel til å gjennomføre dette prosjektet i hver leilighet. Da det absolutt ikke er en god løsning. Hvis de skal gjøre noe så mener eg og flere at da får de få de leilighetene med fuktig luft til å begynne å lufte, samt sette inn et avsug på kjøkkenet. Dette avsuget er fra gammelt av, men veldig mange har fjernet det i forbindelse med oppussing. Eg satte inn et nytt på kjøkken, og har ingen problemer med luftfuktigheten.

 

Når man tørker en stor klesvask inne i en stue på ca 23 kvadrat så sier det seg selv at det blir fuktig, og da er det en bedre løsning å bruke sunn fornuft enn å sette inn et anlegg i hver leilighet. Evt. så mener eg at hver enkelt beboer får ta konsekvensene. Det er ikke borettslaget sin feil, det er beboerne sin feil. siden 1956 har det vært sporadiske tilfeller av fuktproblemer, og aldri noe stort problem.

 

Det er det forsåvidt ikke nå heller.

 

Men takk for god info og gode linker.

[datafeilen]

Se følgende link :

 

forbrukerportalen

 

I motsetning til selveierleiligheter hvor det ofte ikke klart fremkommer vedlikeholdsplikt og ansvar for felles areal, har borettslag svært strenge krav og plikter i forhold til dette. (jmf link) Mao. mener flertallet at den eneste måten å få bukt på fuktproblemer på er å installere et slikt anlegg du nevner, vil de nok kunne gjennomføre dette med 2/3 flertall, samt eventuelt øke husleien som følge av vedtaket. Dette til tross for at du objektivt sett kan ha rett i at dette problemet skyldes noen få som ikke klarer å tenke fornuftig selv . Mao. tror jeg du står svært svakt skulle saken komme så langt at det blir 2/3 flertall på en generalforsamling. Eneste måten å unngå at noe slikt blir tredd ned over ørene på deg, er å argumentere fornuftig slik at flertallet er enig med deg i at det er de få som må få informasjon om hvilke plikter som gjelder og en eventuell advarsel. Mrk! Din argumentasjon vil kunne gi konflikt mellom de som tar sitt vedlikeholdsansvar alvorlig og de andre som kanskje tar litt lettere på det. Det som nok er viktig for flertallet her er vel om tiltaket som blir valgt har effekt på de problemer en ser, og om de problemene en har eventuelt kun er av lokal art som kun berører de som helt åpenbart ikke gjør sin vedlikeholdsplikt. Dersom det åpenbart skyldes mislighold av vedlikeholdsplikten skulle en tro at generalforsamlingen kunne gå inn og pålegge vedlikehold, eller la de berørte miste boretten. Uansett A eller B tror jeg det kan være sunt for borettslaget å ta opp en slik diskusjon slik at beboerne blir klar over de regler som gjelder. Det skader ikke, og kan kanskje medføre færre overraskelser for fremtiden..........

[Jotun]

Hvis ikke så får eg låse døren