Rettigheter til leigetaker når bolig selges.

[Halvliter]

Eg leiger ein kjellarleilighet i eit hus som nå skal selgas. Både eg og husverten min er usikre på rettighetane mine, så eg spør her.

 

Har ein standard leigekontrakt med ubestemt leigetid og 1 måneds oppsigelse.

 

Kva rettigheter har eg viss den nye huseigeren bestemmer seg for å sei opp kontrakta mi? Overtar han leigekontrakten eg har med nåverande huseigar?

[Svinks]

Jeg har vært i den situasjonen to ganger, og husleieloven (§8-6) sier at utleier/selger kan overføre rettigheter og plikter etter husleieavtalen til kjøper som da blir ny utleier. Du fortsetter å være leietaker, med samme betingelser som før.

 

Så kan selvsagt ny eier si deg opp etter bestemmelsene i §9-5 f.eks. dersom kjøper ikke å leie ut men benytte hele huset selv, eller rive huset eller bygge om leiligheten din slik at den må fravikes. Selv om husleieloven i utgangspunktet sier at din leieavtale kan videreføres med ny eier, får han deg ut hvis han vil...

 

Dersom du er interessert i å bo der videre med ny eier, og har et godt forhold til nåværende eier, kan du foreslå at dere skriver en ny kontrakt før salget. Øk oppsigelsestiden fra en til tre måneder (eller mer), så har du bedre tid på deg til å finne noe nytt dersom ny eier sier deg opp. (Ulempen er at du selv får lenger oppsigelsestid, når du ønsker å flytte.) Dersom leien har vært justert (indeksregulert) siden du flyttet inn, få riktig beløp inn i kontrakten, slik at kjøper ser svart på hvitt hvor mye de tjener på utleien.

 

Når boligen er solgt, kontakt gjerne ny eier straks de får tilslaget, i god tid før de flytter inn, og spør om de ønsker å fortsette å leie ut og videreføre kontrakten med deg. Er de positive til det, er alt vel. Hvis de ikke vil det, har du anledning til å begynne jakta på et nytt sted å bo før du får oppsigelsen.

 

 

Hvordan det gikk de to gangene huset ble solgt over hodet på meg?

Første gang: Jeg pakket sammen og flyttet dagen før ny eier skulle overta huset. Ny eier virket som en ekkel kynisk hushai da jeg ringte han, heldigvis fant jeg et bedre sted før overtagelsen, så jeg slapp å kjempe med drittsekken.

Andre gang: Jeg traff ikke kjøperne før de var flyttet inn, men jeg fikk grei nok informasjon av selgerne om at de ville videreføre avtalen med meg. Jeg bor der fortsatt, og har trivelige verter som selv har vært leieboere inntil de kjøpte dette huset.

[krikkert]

Det følger av tinglysningsloven § 21 at din bruksrett er uavhengig av eierskifte. Som nevnt i posten ovenfor kan gammel eier velge å overføre kontrakten uendret til ny eier, eller ny eier kan velge å tegne ny kontrakt.

 

Oppsigelsestid er uansett én måned. Hjemmel for oppsigelse kan være enten at gammel eier sier opp kontrakten, at ny eier overtar kontrakten og så sier den opp, eller at ny eier sier opp bruksretten din i samsvar med tingl § 22 (3).

[Halvliter]

Tusen takk for meget gode og utfyllande svar, med gode tips og veiledning med erfaring!

Dette setter eg stor pris på!

[Jason P. C.]

Jeg fulgte med på kjøpet når forrige husvert solgte (det sto det i annonsen og). Tror det er greit for de nye som skal kjøpe at det bor noen i utleieleiligheten så lenge de som skal selge kan gå god for leietakeren

[Svinks]

Ja, det er klart at for mange kjøpere er det greit å få med en stabil og regelmessig betalende leieboer på kjøpet. De er sikret inntekter som betaler deler av lånet deres uten å styre med annonser og telefonstorm og visning og sjekking av referanser etc.

 

Men, noen ganger ønsker kjøperne selv å bruke hele huset, eller velge hvem de skal leie ut til. Eller de har ikke noe i mot leieboeren, men de ønsker en annen kontrakt, gjerne med høyere leiepris. Da kan det være fristende å si opp kontrakten for å begynne med blanke ark, men en slik oppsigelse må i så fall kunne begrunnes ut fra §9-5 og i samsvar med formkravene i §9-7 for å være gyldig. Så det vil derfor som regel være mer ryddig å justere leia etter §4-2 eller 4-3 dersom det er nivået på leia som gjør at man ønsker å si opp leieboeren.

[Svinks]

Det følger av tinglysningsloven § 21 at din bruksrett er uavhengig av eierskifte. Som nevnt i posten ovenfor kan gammel eier velge å overføre kontrakten uendret til ny eier, eller ny eier kan velge å tegne ny kontrakt.

 

Oppsigelsestid er uansett én måned. Hjemmel for oppsigelse kan være enten at gammel eier sier opp kontrakten, at ny eier overtar kontrakten og så sier den opp, eller at ny eier sier opp bruksretten din i samsvar med tingl § 22 (3).

Teksten i tinglysningsloven var ikke lett å forstå. Er den relevant, husleieavtaler er som regel ikke tinglyst? Uansett er det vel husleieloven som er den viktige her?

 

Husleieloven gir ikke selger hjemmel til å si opp en leieavtale med den begrunnelse at boligen skal selges. Selger har bare rett til å overføre leieforholdet til kjøper, og det er kjøper som evt. kan si opp leieforholdet med begrunnelse i de punktene som er nevnt i §9-5.

 

Selger kan eventuelt hevde at salg er "en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen", §9-5 punkt d). I en artikkel fra leieboerforeningen(*) av advokat Per Oddvar Pallum omtales denne grunnen som "ikke av de beste". Artikkelen siterer en uttalelse fra departementet som sier:

I mange tilfeller kan utleier tenkes å oppnå en høyere fortjeneste enn før dersom han får frigjort husrommet. Det kan for eksempel tenkes at det er mulig å selge­ eiendommen for en høyere pris dersom husrommet frigjøres. Slike hensyn må tillegges en viss vekt i interesse­avveiningen, men her er det grunn til å vise tilbakeholdenhet.

 

(*) Artikkel fra leieboerforeningen som krever innlogging. Her er forsiden for de som ønsker info om eller innmelding i leieboerforeningen: http://www.lbf.no/

[krikkert]

Det følger av tinglysningsloven § 21 at din bruksrett er uavhengig av eierskifte. Som nevnt i posten ovenfor kan gammel eier velge å overføre kontrakten uendret til ny eier, eller ny eier kan velge å tegne ny kontrakt.

 

Oppsigelsestid er uansett én måned. Hjemmel for oppsigelse kan være enten at gammel eier sier opp kontrakten, at ny eier overtar kontrakten og så sier den opp, eller at ny eier sier opp bruksretten din i samsvar med tingl § 22 (3).

Teksten i tinglysningsloven var ikke lett å forstå. Er den relevant, husleieavtaler er som regel ikke tinglyst? Uansett er det vel husleieloven som er den viktige her?

 

Nei, men § 21 viser til avtaler som er stiftet ved rettshandel, noe en husleieavtale er. De to lovene har noe forskjellige bruksområder, da tinglysningsloven gjelder selve bruksretten mens husleieloven regulerer leieavtalen (som igjen gir bruksrett).

 

Husleieloven er her i samsvar med tinglysningsloven (ikke rart, da tinglysningsloven er fra 1935 ;p), så begge lovene er relevante i og med at de forbyr det samme.