Ta opp lån til hus for å leie ut. Dum ide?

[Bjarnemann]

Om noen år regner med å være i besittelse av en stappfull BSU konto, som vil sikre meg et billig huslån. Om jeg da låner en kjempesum til et hus, som jeg leier ut (hele regner jeg med)), vil leieinntektene kunne klare å finansiere låneavdragene, uten at jeg må spytte i ekstra selv?

 

Tenker da at lånet etterhvert vil nedbetale seg selv, og når det er ferdig nedbetalt vil jeg faktisk kunne dra i land en ganske pen profitt på huset.

 

Dum tenåringsdrøm, eller en ide som kunne funket i praksis?

 

Ps: Kunne samme ideen funket i bilmarkedet (der så mye startkapital ikke er påkrevd)? Låne penger, skaffe bil, leie ut, tjene cash.

[AKIRAx77]

Utenkelig er det jo ikke. Men et par fakta har du utelatt.

 

1. Skattefordelen huseiere som leier ut rom og sokkelleiligheter har vil ikke du ha. Mao så må du skatte på inntektene. Som vil spise opp av fordelene.

 

2. Et huslån er på mellom 20 og 30 år. En leie inntekt vil ikke være så høy at du kan betal noe raskere. Så planen din har jo en ramme på max 30 år, eller om du betaler ekstra ved siden av så kan du få ned betalingstiden. Jeg antar du vil bo i et hus før du er 50??

 

3. Selv om du makser ut BSU kontoen til 150 000 allerede nå...så kan du la den stå å rente seg i mange mange år. Noe som betyr at du kan få langt over 200 000 der. Så la den stå så lenge du kan. Og selv med BSU får du ikke sååååå billig lån. Det er mer snakk om at du får lån enklere og med mindre egenkapital.

 

AKIRA

[Bjarnemann]

Fjendinn, der brast den drømmen

 

Hva med å kjøpe et større hus til seg selv, og leie ut en stor del av det til noen andre? Må jeg betale samme skatt da, og er det realistisk å feks håpe på 7000 i leieinntekter månedlig?

 

Tenker da på et vanlig rekkehus, med to etasjer og grei plass.

[Loko]

Så lenge du leier ut under 50% av huset/leiligheten slipper du å skatte på beløpet.

 

Hvor mye du får i låneinntekter avhenger helt av hvor du kjøper. Sjekk finn.no for hva tilsvarende leiligheter ligger ute på nettet for.

 

Skal du kjøpe et hus som er stort nok for å ha en sokkel som genererer 7k i leieinntekter må du fort kjøpe et hus på 2-3 mill minimum. Det spørs om du klarer å håntere den gjelden alene.

[KS]

Du trenger ikke tenke på avdragene, kun rentene. Velg avdragsfrihet. Som et mimimum må leieinntektene dekke kostnadene ved å eie og rentekostnader. Selve lånet spies opp av inflasjon og stigende verdi på boligen.

 

Det burde ikke være noen sak å finne et objekt som lar seg leie ut for mer enn det du har i rentekostnader.

[Arne]

Du tenker også på bil?

 

Nå er det jo sånn at biler synker veldig i verdi da!

[tvangsgreie]

Utleie av eiendom er i utgangspunktet noe som gir relativt lav kapitalavkastning. Ser man f.eks på Olav Thons selskap har det en aksjepris på 550 kr, mens den bokførte egenkapitalen pr aksje er 693 kr. Det er fordi de fleste investorer tror selv ikke Olav Thon klarer å få god nok avkastning på utleien til at en krone investert i eiendom vil gi like god avkastning som en krone investert i noe annet.

 

Det med å kjøpe hus med utleieleilighet er derimot noe jeg har stor tro på, siden man da får skattefordeler i alle bauger og kanter. Det eneste som stopper meg er egentlig at inngangskostnaden er for høy i en overkommelig avstand fra jobben min.

[KS]

I dag, pga at børesen har falt 50%, er det mange selskaper som prises lavere enn bokført egenkapital.

[zotbar1234]

Du trenger ikke tenke på avdragene, kun rentene. Velg avdragsfrihet. Som et mimimum må leieinntektene dekke kostnadene ved å eie og rentekostnader. Selve lånet spies opp av inflasjon og stigende verdi på boligen.

 

Jeg får ikke regnskapet ditt helt til å stemme.

 

For det første, bankene gir sjelden over 5 års avdragsfrihet. Deretter må lånet betales. La oss si at OP finner en veldig snill bank, låner 2MNOK med 10 års avdragsfrihet og 30 års nedbetaling. 2MNOK/30 år == 5'555NOK/mnd. Det er penger som OP ikke trenger å tenke på? 10år fra i dag av er riktignok 5'555NOK verdt rundt 70%, men det er fortsatt et beløp å tenke på. Og etter 10 år kommer rentene og avdraget. Denne avdragsfrie perioden kommer til å koste OP 800'000NOK i renter (4% på 2MNOK gir ca. 80'000 per år). Noe av dette vil kompenseres av inflasjon og leie samlet inn, men alt?

 

Deretter forutsetter du at lånet vil spises opp av inflasjon og stigende verdi på boligen. Og dersom den verdien ikke stiger? På toppen av dette kommer vedlikeholdskostnadene til et hus.

[Inge Rognmo]

For det første, bankene gir sjelden over 5 års avdragsfrihet. Deretter må lånet betales.

...På toppen av dette kommer vedlikeholdskostnadene til et hus.

 

Nei, det er kanskje ikke mulig med mer enn 5 års avdragsfrihet i vanlige banker. Realiteten er uansett at avdragene ikke er en utgift ved å eie en (utleie)bolig, du betaler penger til deg selv, som det så ofte sies, og er i realiteten en tvungen sparing i eiendomsmarkedet, ikke en driftsutgift, og er slik sett ikke relevant for å avgjøre om det lønner seg å kjøpe for å leie ut. Men avdragene må like fullt betales og belaster likviditeten, det er sant.

Jeg vil ellers også tro at vedlikeholdskostnadene faller inn under det han kalte "kostnadene ved å eie", sammen med offentlige avgifter, forsikring etc.

[KS]

Jo det er fult mulig med mer enn 5 års avdragsfrihet.

Og vil ikke banken gi deg mer: bytt bank.

Du trenger aldri å betale tilbake et lån (bortsett fra renter).

Hørt om boligkreditt/rammelån? Bestem selv når og hvor mye du vil betale i avdrag, hvis du i det hele tatt betaler avdrag.

 

Vedlikehold: Velger noe som krever lite vedlikehold av eier. Eks. en leilighet i et sameie.

[Bjarnemann]

Tror uansett ikke avdragsfrihet er noe stort must for meg. Ser for meg at jeg skal klare å betale avdragene (maks 10k(?) i måneden, minus leieinntekter) når den tid kommer.

Endret 22. april 2009 av Bjarnemann

[Shruggie]

Dette høres ut som høy risiko for lav inntekt.

[zotbar1234]

Du trenger aldri å betale tilbake et lån (bortsett fra renter).

Hørt om boligkreditt/rammelån? Bestem selv når og hvor mye du vil betale i avdrag, hvis du i det hele tatt betaler avdrag.

 

Heh, snakk om en dyr investering.

 

La oss se, 2MNOK i lån, fortsatt. Anta at renten treffer 10% i 2020. Lånet er jo fortsatt 2MNOK (i dag og i 2020). 200'000NOK/år i rentene alene? Ok, kanskje et år med fulltidsjobb. Hva gjør vedkommende den dagen vedkommende er pensjonist? Man må ha frisk pensjon for å kunne frasi 200'000NOK/år.

 

Men hva blir så kostnaden av å ikke betale lån, men bare betale renter? Si personen lever 80 år, og tar opp lånet i en alder av 25. Med gj.snittlige renter på:

 

4.5% -> 90'000NOK/år x 55år == 4'950'000NOK

6.5% -> 130'000NOK/år x 55år == 7'150'000NOK

 

Mtp. at et lån på 2MNOK koster 4-5MNOK over 25 år, og man ender opp med noe av verdi, hvordan skulle kunne betalingen av avdrag lønne seg igjen?

 

Man kan la være å betale lånet; men hvorfor gjøre det så dyrt for seg selv?

[KS]

Poenget er at Bjarnemann regner inn avdrag som en kostnad, noe de ikke er. Selv om de ikke er en kostand, så har de en likvidtetseffekt. Det er unødvendig når man ikke trenger å betale avdrag.

 

Ja vel, det innbefatter risiko? Naturligvis. Det sier seg selv, derfor sier ikke jeg men når flere peker på den hvite elefanten i stua, så la oss være helt klare:

 

Så lenge leieinntekene overgår kostnaden til lånet (og den alternative avkastningen man kunne oppnådd på evt. egenkapital) og vedlikeholdskostnader, så vil dette være lønnsomt. Samtidig, helt opplagt, verdistigningen på boligen må minimum holde tritt med inflasjonen.

 

Har folk prøvd seg på dette før? Ja!

Har noen tjent på det? JA!

Har noen tapt voldsomt? Helt klart!

Kan overdreven spekulasjon i eiendom med høy belåning bidratt til finanskrisen? Ja!

Endret 23. april 2009 av KS