Skranken, et juridisk diskusjonssted om juridiske problemstillinger fra himmel til jord..

[Nistelrooy]

Hei, jeg har noen spørsmål angående overføring av en leilighet. 

 

Jeg har flyttet inn sammen med dama og skal kjøpe meg inn i leiligheten vi når bor i, som i dag er eid av hennes foreldre (1/2 far og 1/2 mor). 

 

Vi har blitt enige om kjøpesum. Jeg kjøper 1/4 av mor og 1/4 av far, så min andel blir 1/2, mens de fortsatt sitter på 1/2 til sammen. De vil fortsette å eie den andre halvdelen, så deres datter slipper dokumentavgift i denne omgang. Virker dette fornuftig?

 

 

Hvordan går vi frem for å få halve leiligheten overført til meg? 

 

Det første er vel å fylle ut og sende inn skjøte?

https://www.kartverket.no/eiendom/alle-skjemaer-eiendom/skjote/skjote-bokmal/

 

Må/bør det gjøres noe mer? Vi burde kanskje ha en kjøpekontrakt også? 

 

 

Ellers har jeg et annet spørsmål om penger. Jeg har penger på konto som jeg vil bruke til å kjøpe meg inn i denne leiligheten. Disse pengene stammer fra leiligheten jeg nettopp har solgt. Disse har jeg lånt av min far i et privat lån, da jeg kjøpte leiligheten jeg nettopp har solgt. Faren til dama mi mente at dette var problematisk for banken, siden de ikke vil ha to forskjellige banker innblandet i samme leilighet, da ikke begge kan få førsterett som kreditor. Er det noe i hold i dette? Jeg har jo pengene på konto og kan vel gjøre akkurat hva jeg vil med dem?

 

Takker så meget for seriøse svar.  

[Smultring77]

Hei, jeg har noen spørsmål angående overføring av en leilighet.

 

Jeg har flyttet inn sammen med dama og skal kjøpe meg inn i leiligheten vi når bor i, som i dag er eid av hennes foreldre (1/2 far og 1/2 mor).

 

Vi har blitt enige om kjøpesum. Jeg kjøper 1/4 av mor og 1/4 av far, så min andel blir 1/2, mens de fortsatt sitter på 1/2 til sammen. De vil fortsette å eie den andre halvdelen, så deres datter slipper dokumentavgift i denne omgang. Virker dette fornuftig?

 

 

Hvordan går vi frem for å få halve leiligheten overført til meg?

 

Det første er vel å fylle ut og sende inn skjøte?

https://www.kartverket.no/eiendom/alle-skjemaer-eiendom/skjote/skjote-bokmal/

 

Må/bør det gjøres noe mer? Vi burde kanskje ha en kjøpekontrakt også?

 

 

Ellers har jeg et annet spørsmål om penger. Jeg har penger på konto som jeg vil bruke til å kjøpe meg inn i denne leiligheten. Disse pengene stammer fra leiligheten jeg nettopp har solgt. Disse har jeg lånt av min far i et privat lån, da jeg kjøpte leiligheten jeg nettopp har solgt. Faren til dama mi mente at dette var problematisk for banken, siden de ikke vil ha to forskjellige banker innblandet i samme leilighet, da ikke begge kan få førsterett som kreditor. Er det noe i hold i dette? Jeg har jo pengene på konto og kan vel gjøre akkurat hva jeg vil med dem?

 

Takker så meget for seriøse svar.

Kun for å svare på siste biten ... svigerfaren din tar vel helt feil ? Du betaler jo med penger fra et privat lån. Ergo ingen kreditor fra din side uansett ?

[Nistelrooy]

Kun for å svare på siste biten ... svigerfaren din tar vel helt feil ? Du betaler jo med penger fra et privat lån. Ergo ingen kreditor fra din side uansett ?

 

Sånn jeg tror ting fungerer, så ja. Min far vil i tilfelle være kreditor for de pengene. Men jeg tror muligens han snakket med banken og trodde jeg trengte å låne penger, og at jeg skulle gjøre det i min bank (som er forskjellig fra hans). Det ville ikke banken gå med på, da en av de to bankene ville få andreprioritet som kreditor. Men nå har jeg jo pengene på konto allerede og regner med at banken ikke kan bestemme over hva jeg bruker på de.

[krikkert]

Det bør skrives en kjøpekontrakt.

 

Din svigerfar er bekymret for prioritetskonflikt hos bankene. Det er ikke noe å bekymre deg for så lenge din far ikke krever sikkerhet i boligen (alternativt hvis det er greit for ham at han får andre prioritets sikkerhet).

[Gjest Slettet+45613274]

Finnes det praksis på hvor stort område politiet kan gi pålegg om å fjerne seg fra? Jeg skjønner grensen går ved "Norge", men er det spesifisert nærmere?

[Rune_says]

Kjøpte for 2 år siden 65 kvm leilighet i sameie (selveier) med 2600/mnd i felleskostnader.

 

Ved en tilfeldighet ble jeg obs på for kort tid siden at alle leiligheter betaler identisk felleskostnad uavhengig av størrelse (sameiebrøk).

Ca 40 % av leilighetene er på min størrelse, mens ca 60%  er vesentlig større (fra 1,6x-1,9x større)

 

Det er ikke vedtektsfestet at det skal være like felleskostnader for alle seksjoner og i §39 i Eierseksjonsloven står det at sameiebrøken skal brukes for fordeling av felleskostnader.

 

Sameiet er nå 7 år gammelt og like felleskostnader ble i sin tid satt av utbygger.

Det første 1-2 årene var preget av rot og underslag av første styreleder.

 

På spørsmål svarer nåværende styreleder at lik felleskostnad var satt fra kjøpstidspunkt og at annen fordeling må tas opp som sak til årsmøtet og eventuelt vedtas.

 

Det vil bety at det aldri vil bli noen endring siden 60% av seksjonene p.t. nyter godt av at de subsidieres av de mindre seksjonene.   (Hvis man ikke har en overdreven tro på at de vil se urettferdigheten og være solidariske da....)

(Alle styremedlemmer har store leiligheter)

 

Spørsmål: Vil dette kunne ha noen god sjanse i rettsvesenet - dvs å tvinge sameiet til å fordele felleskostnader etter sameiebrøk?

Endret 15. juli 2019 av Rune_says

[Marzo]

Kjøpte for 2 år siden 65 kvm leilighet i sameie (selveier) med 2600/mnd i felleskostnader.

 

Ved en tilfeldighet ble jeg obs på for kort tid siden at alle leiligheter betaler identisk felleskostnad uavhengig av størrelse (sameiebrøk).

Ca 40 % av leilighetene er på min størrelse, mens ca 60%  er vesentlig større (fra 1,6x-1,9x større)

 

Det er ikke vedtektsfestet at det skal være like felleskostnader for alle seksjoner og i §39 i Eierseksjonsloven står det at sameiebrøken skal brukes for fordeling av felleskostnader.

 

Sameiet er nå 7 år gammelt og like felleskostnader ble i sin tid satt av utbygger.

Det første 1-2 årene var preget av rot og underslag av første styreleder.

 

På spørsmål svarer nåværende styreleder at lik felleskostnad var satt fra kjøpstidspunkt og at annen fordeling må tas opp som sak til årsmøtet og eventuelt vedtas.

 

Det vil bety at det aldri vil bli noen endring siden 60% av seksjonene p.t. nyter godt av at de subsidieres av de mindre seksjonene.   (Hvis man ikke har en overdreven tro på at de vil se urettferdigheten og være solidariske da....)

(Alle styremedlemmer har store leiligheter)

 

Spørsmål: Vil dette kunne ha noen god sjanse i rettsvesenet - dvs å tvinge sameiet til å fordele felleskostnader etter sameiebrøk?

 

Vet du om hva felleskostnadene dekker? 

For ulike leiligheter med samme husleie, er det ofte mer ansvar med vedlikehold av byggningsmassen. Feks vinduer og dører. 

[Ståle Nordlie]

Spørsmål: Vil dette kunne ha noen god sjanse i rettsvesenet - dvs å tvinge sameiet til å fordele felleskostnader etter sameiebrøk?

Er du sikker på at sameiebrøken er basert på areal? Sameiebrøken fastsettes ved stiftelsen, jf. eierseksjonsloven §§ 7 (1) (b) og 11 (1) (c ) samt 1997-lovens §§ 6 (8) og 7 (1) (c ). Fordelingen av felleskostnadene følger vanligvis av sameiebrøken. Så når du sier at "like felleskostnader ble i sin tid satt av utbygger" høres det ut som om sameiet kanskje ble stiftet med like sameiebrøker...

 

Sameiebrøken fastsettes ofte etter areal, men det er ikke et krav. Man kan bruke andre metoder, så lenge det ikke blir "vilkårlig" og gir et "klart urimelig resultat". I så fall kan brøken potensielt endres etter avtaleloven § 36, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995-1996) s. 31 og merknaden til § 7 i Prop. 39 L (2016-2017). Det skal en del til.

 

Hvis sameiebrøken er basert på areal, og vedtektene ikke sier noe om annen fordeling av felleskostnadene, tror jeg du har en god sak.

 

(Det er mulig å ha en annen fordeling av felleskostnadene enn etter sameiebrøken, jf. eierseksjonsloven § 29 [2] og 1997-lovens § 23 [2]. Men det skal stå i vedtektene og krever samtykke fra alle berørte.)

 

 

[Rune_says]

Er du sikker på at sameiebrøken er basert på areal? Sameiebrøken fastsettes ved stiftelsen, jf. eierseksjonsloven §§ 7 (1) (b) og 11 (1) (c ) samt 1997-lovens §§ 6 (8) og 7 (1) (c ). Fordelingen av felleskostnadene følger vanligvis av sameiebrøken. Så når du sier at "like felleskostnader ble i sin tid satt av utbygger" høres det ut som om sameiet kanskje ble stiftet med like sameiebrøker...

 

Sameiebrøken fastsettes ofte etter areal, men det er ikke et krav. Man kan bruke andre metoder, så lenge det ikke blir "vilkårlig" og gir et "klart urimelig resultat". I så fall kan brøken potensielt endres etter avtaleloven § 36, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995-1996) s. 31 og merknaden til § 7 i Prop. 39 L (2016-2017). Det skal en del til.

 

Hvis sameiebrøken er basert på areal, og vedtektene ikke sier noe om annen fordeling av felleskostnadene, tror jeg du har en god sak.

 

(Det er mulig å ha en annen fordeling av felleskostnadene enn etter sameiebrøken, jf. eierseksjonsloven § 29 [2] og 1997-lovens § 23 [2]. Men det skal stå i vedtektene og krever samtykke fra alle berørte.)

Ja, sameiebrøken er etter det jeg ser basert på brutto-areal for hver leilighet (dvs 70 i mitt tilfelle pga at det er en bod/teknisk rom og tilsvarende for alle andre leiligheter - dvs brutto areal).  Alle leiligheter har også 1 seksjonert p-plass i enten garasje eller carport som følger leilighet og ellers rikelig med felles p-plasser ute (de fleste har 2 biler).

 

Felleskostnadene inneholder forsåvidt TV/internett a 395 som er fast kostnad for hver leilighet - denne forutsetter jeg ikke blir fordelt etter sameiebrøk fordi det er forbruk knyttet til den enkelte leilighet.  Ellers er det typiske fellesutgifter som forretningsførsel, gressklipping, brøyting, maling av hus og vedlikehold som står for resten.  Renovasjon, vann og strøm er ikke del av felleskostnader og betales av den enkelte.

 

Forventer ikke at dette vil endre seg over natten, men bør ihvertfall kunne argumentere for overgangsordning eller at felleskostnader for små leiligheter fryses og nye varslede økninger kommer på de med større leilighet inntil felleskostnadene er i synk med sameiebrøk.  Evt om noen kjenner til lignende saker og hvordan de ble løst?

Endret 15. juli 2019 av Rune_says

[Ståle Nordlie]

Ja, sameiebrøken er etter det jeg ser basert på brutto-areal for hver leilighet [...]

 

Hvor henter du sameiebrøken fra?

 

 

Forventer ikke at dette vil endre seg over natten, men bør ihvertfall kunne argumentere for overgangsordning eller at felleskostnader for små leiligheter fryses og nye varslede økninger kommer på de med større leilighet inntil felleskostnadene er i synk med sameiebrøk.  Evt om noen kjenner til lignende saker og hvordan de ble løst?

Jeg har lest en del saker om felleskostnader i eierseksjonsameier, og jeg kan ikke huske en tilsvarende sak.

 

Jeg finner ikke noe godt juridisk argument for hvorfor du ikke skal betale felleskostnader etter sameiebrøken. Antakelig har du også rett til å få tilbake det du har betalt for mye tidligere.

Endret 16. juli 2019 av Ståle Nordlie

[Mr.M]

 

Interessant type. Trengs kanskje å være litt "fargerik" for å synes blant en haug andre? 

[Herr Brun]

Det der ser ut til å være en reklame for proff.no? I alle fall er det deres org. nr. som er brukt. Det finnes ingen advokat med det navnet så vidt jeg kan se.

[krikkert]

Kan være advokatfullmektig med hvilende advokatbevilling (en "uegentlig advokat" som rettslig sett er advokatfullmektig).

 

Kjøpte for 2 år siden 65 kvm leilighet i sameie (selveier) med 2600/mnd i felleskostnader.

 

Ved en tilfeldighet ble jeg obs på for kort tid siden at alle leiligheter betaler identisk felleskostnad uavhengig av størrelse (sameiebrøk).

Ca 40 % av leilighetene er på min størrelse, mens ca 60%  er vesentlig større (fra 1,6x-1,9x større)

 

Det er ikke vedtektsfestet at det skal være like felleskostnader for alle seksjoner og i §39 i Eierseksjonsloven står det at sameiebrøken skal brukes for fordeling av felleskostnader.

 

Sameiet er nå 7 år gammelt og like felleskostnader ble i sin tid satt av utbygger.

Det første 1-2 årene var preget av rot og underslag av første styreleder.

 

På spørsmål svarer nåværende styreleder at lik felleskostnad var satt fra kjøpstidspunkt og at annen fordeling må tas opp som sak til årsmøtet og eventuelt vedtas.

 

Det vil bety at det aldri vil bli noen endring siden 60% av seksjonene p.t. nyter godt av at de subsidieres av de mindre seksjonene.   (Hvis man ikke har en overdreven tro på at de vil se urettferdigheten og være solidariske da....)

(Alle styremedlemmer har store leiligheter)

 

Spørsmål: Vil dette kunne ha noen god sjanse i rettsvesenet - dvs å tvinge sameiet til å fordele felleskostnader etter sameiebrøk?

Utbygger kan ha fastsatt en annen sameierbrøk i kraft av å ha opprinnelig eierskap til alle seksjonene, jf. eierseksjonsloven § 29 annet ledd (tidligere eierseksjonslov § 23 annet ledd er helt lik), men dette skulle i så fall stått i vedtektene.

 

Fordeling etter eierbrøk, ev. nytte/forbruk er en individuell rettighet for den enkelte sameier. Den enkelte sameier kan altså reise søksmål mot sameierne v/styret for å bestride fordelingen av felleskostnader selv om vedkommende er i mindretall på årsmøtet.

[Rune_says]

Hvor henter du sameiebrøken fra?

 

 

Jeg har lest en del saker om felleskostnader i eierseksjonsameier, og jeg kan ikke huske en tilsvarende sak.

 

Jeg finner ikke noe godt juridisk argument for hvorfor du ikke skal betale felleskostnader etter sameiebrøken. Antakelig har du også har rett til å få tilbake det du har betalt for mye tidligere.

Sameiebrøken finner man i Grunnboken, offentlig tilgjengelig med BankID innlogging f.eks.

https://www.kartverket.no/eiendom/eiendomsinformasjon/hva-er-tinglyst/

[Rune_says]

Utbygger kan ha fastsatt en annen sameierbrøk i kraft av å ha opprinnelig eierskap til alle seksjonene, jf. eierseksjonsloven § 29 annet ledd (tidligere eierseksjonslov § 23 annet ledd er helt lik), men dette skulle i så fall stått i vedtektene.

 

Fordeling etter eierbrøk, ev. nytte/forbruk er en individuell rettighet for den enkelte sameier. Den enkelte sameier kan altså reise søksmål mot sameierne v/styret for å bestride fordelingen av felleskostnader selv om vedkommende er i mindretall på årsmøtet.

Utbygger svarte i epost at de satte felleskostnader likt for store og små leiligheter i utgangspunktet, men dette har altså ikke blitt vedtektsfestet.  (Og felleskostnadene var da også ca halvparten av hva de er nå, hvor bl.a. maling av bygg der sameiet har tatt opp lån på 1,9 mill har gitt en god økning)

Vedtektenes siste punkt henviser til Eierseksjonsloven for alt som ikke eksplisitt står nevnt i vedtektene.

 

Sameiebrøken for de enkelte leilighetene ser grei ut - dvs ser ut til å være satt likt brutto areal for leilighetene. (delt på summen av alt bruttoareal for alle seksjonene)   Eneste seksjon som avviker er en næringsseksjon på 54 kvm i garasjeanlegg, som er P-plasser som visstnok ble solgt etter "først-til mølla prinsippet" (Dvs det er 5 leiligheter som i tillegg til medfølgende P-plass har kjøpt en ekstra P-plass i garasje.  Dvs "næringsseksjonen" på 54 kvm eies formelt fortsatt av utbygger, men egentlig er det bare utbygger som har somlet og ennå ikke splittet/reseksjonert denne seksjonen til respektive leiligheter.)

Endret 16. juli 2019 av Rune_says

[FrihetensRegn]

En interessant artikkel, og litt skremmende. Kan selger straffes for dette, er det ikke svindel?

[Smultring77]

En interessant artikkel, og litt skremmende. Kan selger straffes for dette, er det ikke svindel?

Uten å virke kald, for det mener jeg ikke. Men burde ikke kjøper undersøkt heftelser før bilen ble betalt ?

[FrihetensRegn]

Vanligvis sjekker man ikke heftelser om man kjøper fra forhandler. Spesielt ikke om forhandler sier at heftelser er slettet eller at det står i kontrakten at bilen ikke har heftelser, slik som er tilfelle i denne saken. Men det skader naturligvis ikke å sjekke uansett. 

[krikkert]

Foretaket kan nok bli ilagt bot som foretaksstraff, men jeg tviler på at noen enkeltperson kan straffes.

[Herr Brun]

Edit: Nope

Endret 20. juli 2019 av Herr Brun