Skranken, et juridisk diskusjonssted om juridiske problemstillinger fra himmel til jord..

[d'espresso]

Strålende, takk. Det jeg regnet med, i grunn..  

[Arne]

Hei. Jeg har et par spørsmål rundt tinglysning ved overdragelse av fast eiendom.

 

1: Er det riktig at det kun er tinglysning av skjøte på fast eiendom som gir overtakende part (OT) vern mot den overdragende parts (OD) kreditorer? Finnes det noen måte å overdra eiendom uten at den OT tar denne risikoen, og uten at man tinglyser skjøtet? Kan en urådighetserklæring og sikringsobligasjon gi tilfredsstillende sikkerhet for eiendomsretten til OT?

 

2: Har kreditorene til OD ubetinget rett til å ta utleggs- og avtalepant i den overdradde eiendommen eller avhenger dette av om de kjente til, eller burde kjent til, at eiendommen var overdradd? (Forutsatt at skjøtet ikke er tinglyst)

 

3: Dersom OD selger eiendommen på nytt igjen til en annen kjøper (OT2), hvor skjøtet blir tinglyst på OT2, er eiendomsretten til OT vernet hvis skjøtet ikke er tinglyst? Må den opprinnelige kjøperen (som også har betalt) da rette kravet sitt mot OD? Hva hvis man benytter seg av urådighetserklæring og sikringsobligasjon?

 

For dere som kan dette er det sikkert klønete formuert, men det hadde vært fint med en liten forklaring.

[Herr Brun]

1: ja, det er i praksis eneste mulighet. En sikringsobligasjon krever at du har et pengekrav mot OD for å være effektiv.

 

2: hvorvidt kreditor var klar over eierforholdet er klinkende likegyldig.

 

3: ja, når kjøper to har tinglyst er han sikret mot tidligere ledds kreditorer, selv om tidligere ledd ikke har tinglyst.

 

Edit: jeg misforsto spørsmål 3, se krikkerts svar.

Endret 31. juli 2016 av Herr Brun

[krikkert]

Problemstillingen du tar opp her kalles ofte dobbeltsuksesjonskonflikter. 

 

2) Etter tinglysningsloven § 21 første ledd går et eldre utinglyst rettserverv foran et yngre tinglyst rettserverv dersom det er stiftet "ved rettshandel" og erververen av den yngre rettigheten kjente eller burde kjenne den eldre rettigheten. En kreditor S som ønsker avtalepant i Hs eiendom tar derfor risikoen for at grunnboken ikke er fullstendig, og kan møtes med at S var i ond tro om den eldre overdragelsen. En kreditor som går til utlegg vil derimot kunne påberope seg hovedregelen i lovens § 20: Hans yngre tinglyste erverv går foran det eldre utinglyste ervervet. 

 

Som i 2) vil OT2s rett avhenge av om han kjente til eller burde kjenne til OTs eldre erverv. OT vil kunne ha et krav mot OT2 på overskjøting, og vil også kunne ha et krav mot OD på heving og erstatning. Det er for å forhindre slike situasjoner at god meglerskikk krever at megler straks kontrakt er undertegnet tinglyser urådighetserklæring og sikringsobligasjon til fordel for megler. Dette forhindrer at selger går hen og selger eiendommen en gang til i perioden mellom kontraktsinngåelse og overtakelse. 

[Arne]

Takk begge. 

 

2) Etter tinglysningsloven § 21 første ledd går et eldre utinglyst rettserverv foran et yngre tinglyst rettserverv dersom det er stiftet "ved rettshandel" og erververen av den yngre rettigheten kjente eller burde kjenne den eldre rettigheten. En kreditor S som ønsker avtalepant i Hs eiendom tar derfor risikoen for at grunnboken ikke er fullstendig, og kan møtes med at S var i ond tro om den eldre overdragelsen. En kreditor som går til utlegg vil derimot kunne påberope seg hovedregelen i lovens § 20: Hans yngre tinglyste erverv går foran det eldre utinglyste ervervet. 

 

Vedr konkurs: Er det riktig forstått at ved ODs konkurs vil boet ta beslag i eiendommen og OT må kreve kjøpet hevet av boet? Stemmer det at OT da vil ha rettsvern mot ODs kreditorer for pålydende på obligasjonen gitt at det fremgår av obligasjonen at den gir sikkerhet for f.eks. den innbetalte kjøpesummen? Har OT dividenderett jf. prioritetsreglene på verdistigning på eiendommen, eller er OTs rettsvern begrenset til pålydende av sikringsobligasjonen? Jeg har inntrykk av at pålydende i sikringsobligasjonen typisk vil tilsvare kjøpesummen eller noe over denne.

 

Gjelder tilsvarende ved utlegg ved tvangsfullbyrdelse? Du skriver "En kreditor som går til utlegg vil derimot kunne påberope seg hovedregelen i lovens § 20: Hans yngre tinglyste erverv går foran det eldre utinglyste ervervet. " Sikringsobligasjonen og urådighetserklæringen forutsettes tinglyst. Gir dette rettsvern for den økonomiske verdien (som over), eller ikke i det hele tatt?

 

Håper det jeg skriver over gir litt mening. Jeg er ikke jurist, men jeg prøver å sette meg inn i disse reglene sett i sammenheng med reglene om bekreftelse av aksjeinnskudd i asl. § 2-18. 

Endret 31. juli 2016 av Arne

[Herr Brun]

Problemet ditt er at du ikke på utleggstidspunktet har noe krav som er sikret under sikringsobligasjonen.

[Nedward]

Jeg har en litt kjedelig sak pågang. Jeg har akkurat avsluttet et leieforhold med meg som leietaker. Så fikk jeg i dag beskjed om at huseier kommer til å gå inn for å holde tilbake en del av depositum pga. manglende plenklipp (dette var ikke avtalt verken skriftlig eller muntlig på forhånd) og mangler ved utvask.

Når det gjelder utvasken så var jeg sammen med huseier og gikk igjennom alt, og manglene på påpekt til meg og jeg tilbydde meg å rette med det samme. Jeg måtte bare hente vaskeutstyret. Dette avfeide huseier med bakgrunn i at de nye leietakerne skulle komme innom ganske snart for å signere kontrakt (dette er fortsatt i min avtaleperiode). Huseier skulle gjøre dette selv på et senere tidspunkt. Manglende i vasken dreide seg om fingermerker rundt håndtak på kjøkkeninnredningen (som du forøvrig måtte se fra korrekt vinkel) og såperester på utsiden av vinduene.

 

Etter mitt skjønn så var dette å anse som såpass bagatellmessing at det ikke ville være til ulempe for huseier å gjøre det selv i og med at han også avfeide tilbudet mitt om retting. Da mener jeg at det er urimelig å komme i ettertid å kreve betaling for det. Det samme gjelder forøvrig plenklipp, er det ikke avtalt plikt på forhånd kan den ikke påtvinges etter at leieforholdet er opphørt vel?

 

Så spørsmålet: Har jeg en sak?

[nicho_meg]

Ja. I alle alminnelige kontraktsforhold har man en lojalitetsplikt. Huseier kan ikke nekte deg å rengjøre i et lokale du selv disponerer. Dersom plenklippingen ikke står i kontrakten har huseier en særdeles dårlig sak. En muntlig avtale er like bindende, men den er mer krevende å bevise. Ettersom huseier ikke har beviser på avtalen (siden den ikke er reell), så har ikke huseier noen krav. 

Og hva krever huseier egentlig for plenklipping? Manglende plenklipping er ikke et økonomisk tap (annet enn for å dekke siste plenklipp), så om huseier krever beløp for hele perioden uten klipping kan du fint bruke dette mot huseier i en evt sak for å underbygge din påstand om at motparten er urimelig. 

Uansett er det huseier som må gå til sak for å få depositumet. Med mindre du har satt det inn på usikret konto ...

Endret 1. august 2016 av nicho_meg

[krikkert]

Utgangspunktet er at man ikke har rett til å yte "naturalerstatning". Hvis boligen er mangelfullt rengjort har utleier krav på erstatning for sine kostnader i kroner og øre hvis utleier velger å kreve erstatning, og leietaker kan ikke tilby å gjøre opp selv ved egeninnsats (eller ved egne håndverkere). Dette er grunnleggende erstatningsrett. Man har ikke rett til "defensiv avhjelp".

 

Dette utgangspunktet må modifiseres litt i de tilfellene hvor overtakelsesprotokoll skrives før leieforholdet faktisk utløper. Leietaker har her disposisjonsrett over boligen frem til endt leieforhold. Husleieloven §§ 10-2 og 10-3 regulerer hvordan situasjonen skal være på leieforholdets siste dag. Hvis overtakelsesprotokoll skrives 27. juli og leieforholdet løper til 31. juli vil leietaker ha rett til å rette mangler påpekt i protokollen helt frem til 31. juli, og utleier vil ikke ha noe krav på erstatning såfremt manglene er rettet. I regelen vil dette også gjelde hvis overtakelsesprotokollen skrives kl. 10:00 og leietaker disponerer boligen frem til kl. 18:00.

 

Når det gjelder plenklippingen blir det et bevisspørsmål. Har du, rent faktisk, klippet plenen under leieforholdet?

 

I tillegg til spørsmål om hva som er hvis rettigheter og plikter får man et utmålingsspørsmål. De manglene ved utvask som er påpekt er så bagatellmessige at de i høyden gir krav på 15 minutters ufaglært arbeidsgodtgjørelse. Plenklipping blir på samme måte et utmålingsspørsmål.

 

Det som kan bli et problem her er at utleier kan argumentere for at du aksepterte å overlate til utleier å rette opp i forhold som var ditt ansvar å rette opp i.

[Nedward]

Det er ikke slik at huseier krever erstatning for at jeg ikke klippet plenen regelmessig under leieforholdet. Det dreier som å klippe plenen før ny leietaker kommer inn.  Han mener den skal tilbakeføres i samme stand  som den var i da jeg overtok. Den var altså da noe kortere, men langt i fra nyklipt. Ca. ankelhøyt, nå er det ca. midt på leggen.

Problemet er jo at dette ikke har vært opplyst om på forhånd og jeg finner det jo naturligvis urimelig å måtte gå til innkjøp av gressklipper for å klippe bare en gang.

Jeg har sagt til utleier at jeg klipper om han disponerer meg en gressklipper, men han virket uvillig da vi hadde muntlig kontakt. Så jeg skrev ca. det samme som her, at det er urimelig å forvente at jeg skal kjøpe en gressklipper til en klipp.

Ut i fra det jeg hører fra Forbrukerrådet er at de støtter synspunktet mitt.

 

Jeg har gjort plenklipp to ganger på et år. En i 2015 og en i mai/juni 2016.

 

Når  det gjelder utvask har jeg fått tilbud om å rette selv. Så det er ikke  noe problem. 

 

Så var jeg jo så klart dum nok til å godta at det ikke ble brukt vanlig  depositumskonto. Men slik saken er nå tror jeg det ærlig talt fungerer i min favør, da jeg bare kan kjøre det via Namsmannen uten at de har noe de skulle sagt hvis jeg har skjønt det riktig. 

[Mannen med ljåen]

Hvor ble det av den klipperen du benyttet tidligere?

[Nedward]

Klipperne. Begge var lånt og lite egnet. Uansett, jeg er ikke ute etter å være verken tverr eller vanskelig, men finner det fullstendig urimelig at utleier i praksis krever at jeg selv holder gressklipper lenge etter at jeg har levert oppsigelse. Jeg burde som et minimum ha blitt gjort oppmerksom på at dette var påkrevd før kontrakten ble signert. Har tross alt tilbydd meg å gjøre det så lenge han stiller med utstyret. Jeg syns i utgangspunktet det er å strekke godviljen min veldig langt med tanke på at det ikke engang var en del av avtalen at jeg skulle klippe noe som helst.

 

Uansett, arbeidet tar et par timer. Så det er begrenset hvor dyrt det kan bli om han leier inn noen og jeg tar det til forliksrådet og taper der.

Jeg tenker at forsinkelsesrentene på "depositumet" fint dekker det.

Endret 2. august 2016 av Nedward

[The Avatar]

Kva er det som er årsaken til at det ikkje er funnet hensiktsmessig å gi næringsdrivende angrerett ved fjernavtaler slik som forbrukere har?

 

Når ein forbruker blir oppringt av ein telefonselgar så kan forbrukaren uansett bruke angreretten uavhengig av om det blei gitt aksept eller ikkje til å inngå avtale per telefon.

Men når ein ringer til næringsdrivande så har ein ikkje angrerett og ein må då bevise at det ikkje er gitt aksept til å inngå avtale, noke som er langt meir krevande. Særlig når enkelte useriøse aktører både later som at avtale er inngått frå før, eller sender ut faktura etter samtale som om den næringsdrivande takka ja til å inngå avtale.

 

 

Hadde det vært problematisk på andre områder å gitt næringsdrivande ein slags form for angrerett, krav til skriftlige avtalar, eller liknande ordningar for å vanskeliggjere svindel slik som f.eks. enkelte telefonkatalogoppføringstjenester?

[krikkert]

Fordi "næringsdrivende" forutsettes å være profesjonelle nok til å ta risikoen for slik hensynsløs markedsføring selv. Men det har vært en pågående debatt siden 70-tallet om man burde la små næringsdrivende omfattes av forbrukervernet. Dette er blitt mindre og mindre aktuelt, både som følge av at mye av forbrukerlovgivningen er kommet fra EU (som ikke ønsker dette) og som følge av at stadig flere mindre næringsdrivende organiserer virksomheten sin i aksjeselskap med seg selv som ansatt. Arbeidstakere kan til en viss grad påberope seg forbrukervern selv om innkjøpet er på vegne av arbeidsgiver.

[LtdEdFred]

Hvordan blir forsvarere i straffesaker oppnevnt? Kontakter man selv den man ønsker å bli forsvart av og hvis man ikke har noen preferanse så blir man bare tildelt en tilfeldig?

 

Jeg ser at den tiltalte i Kristin-saken forsvares av Brynjar Meling. Er det da han som har bedt om Meling? (Bonusspørsmål: Hvorfor gidder Meling å forsvare usympatiske personer til stadighet (Krekar f. eks)? Kan man ikke nekte om man blir forespurt?

Endret 1. september 2016 av LtdEdFred

[krikkert]

Man velger selv, og har man ikke valgt oppnevnes en av tingrettens faste forsvarere. En advokat kan stort sett alltid nekte å påta seg et oppdrag.

 

Fordi også usympatiske personer fortjener et forsvar.

[LtdEdFred]

Takk for svar, krikkert. Jeg formulerte meg litt dårlig. Det jeg la i spørsmålet om hvorfor Meling representerer ovennevnte personer var: Er det noen spesiell grunn til at han tilsynelatende tar på seg mange slike "underdog"-saker. Publisitet? Vil han tjene mer på slike saker (om vi ser bort fra fremtidige inntekter pga PR) av en eller annen grunn?

[krikkert]

Jeg kjenner ikke Meling, men ut fra det jeg har sett av ham i media og hørt fra folk som har jobbet med ham er det nettopp det at underdogs fortjener et best mulig forsvar.

[Emancipate]

https://www.nrk.no/kultur/dansk-laerebok-oppga-nord-norge-som-en-del-av-sovjetunionen-1.13117870

 

– I etterpåklokskapens lys kan man jo se at det ikke var så bra at dette kartet kom på trykk. Men man regner ikke med å finne noe sånt, og man gjør ikke historisk kildekritikk på alle kart. I utgangspunktet regner man med at man har funnet ekte kart, sier Emkjær til Politiken.

Det er altså slik at denne idioten (som er "forlagets (u)ansvarlige redaktør for humanistiske fag og samfunnsfag") tror man bare kan gå å forsyne seg av bilder man finner på nettet, i hvert fall om de forestiller kart.

 

Har kunsteren rett på noen kompensasjon selv om boken ikke ble tatt i bruk av elever (altså sannsynligvis ikke "omsatt")?

[d'espresso]

Hvordan stiller følgende problemstilling seg, rent juridisk?

 

A har privatleaset bil gjennom forhandler B, som igjen har avtale med finansieringsselskap C.

 

A ble lovet da han inngikk avtalen at beløp merket "restverdi" i kontrakten, var det han kunne kjøpe bilen ut for etter endt avtale. A endrer et lite stykke ut i avtalen kjørelengden, slik at ny restverdi settes, og forhører seg om hva "beløpet han kan kjøpe ut bilen for etter endt avtale" nå er. "X" får han til svar av B. Dette er forøvrig X kroner over restverdi. Ikke mye over, men litt.

 

A har hørt rykter om at forhandler ikke har anledning til å avtale slikt, og at slike avtaler egentlig er nedbetaling/vanlig kjøp. Hva burde A her gjøre? Holde kjeft og kjøpe bilen ut etter endt avtale (det A er interessert i), og betale de x kronene (ikke mye, men litt) over restverdi B krever?