Problemer med leietakere.

[tpetrine]

Hei.

 

Jeg leide for litt over et halvt år siden ut en sokkelleilighet i villaen til foreldrene mine. Det har vært et godt forhold mellom utleiere (foreldrene mine) og leietakerne gjennom perioden.

 

Nå er det for øvrig slik at de har utflyttingsdato i starten av april. Leiligheten er gjennomgått, og det er noen mangler å sette fingeren på. Det er enighet i 2/3 av manglene, men den siste er det uenighet om. Det har utviklet seg sprekker i vegger og litt i taket i løpet av perioden leietakerne har bodd der. Leietakerne stiller seg intetanende til hva, som kan være bakgrunnen for at sprekkene har oppstått. Foreldrene mine mener for øvrig at det er et resultat av leietakernes behandling av leiligheten, noe jeg må si meg enig i. Det var jeg som gikk igjennom leiligheten med leietakerne ved overtagelse, og det ble ikke bemerket noen mangler på det tidspunktet. Det vil derfor være naturlig å anta at det er leietakerne som har medvirket til at mangelen har oppstått. Veggene på det gjeldende rommet har gjennom flere tiår aldri utviklet slike sprekker, så det meste taler for at leietakerne er erstatningsansvarlige jf. naboloven (granneloven).

 

Jeg har informert leietakerne om at de har full rådighet til leiligheten frem til utflyttingsdato, og at de selv må rette opp i de mangler, som er oppdaget. Foreldrene mine mener at det fornuftige vil være å leie inn en maler, som kan se på veggen og eventuelt utføre den jobben som vil være hensiktsmessig.

 

Spørsmålet mitt er; Kan jeg automatisk gjøre fratrekk i depositumspengene, dersom feilen ikke er rettet opp ved utflyttingsdato? De er jo gjort oppmerksomme på feilen, og dermed er de jo opplyst om skaden. Hva hvis de motsetter seg?

 

Takker for svar.

[tivers1]

Hvordan kan de stilles til ansvar for sprekker som er dannet(og ikke pga vold mot materialet), dette virker som et tilfelle av at boligen eldes, eller dårlig arbeid gjort av fagfolk. Jeg hadde samme problemet, der det dannet seg sprekker i hjørner på leiligheten. Men jeg og utleier var enig om at dette forekom pga av dårlige fagarbeid. Og hadde ikke det vært tilfellet, er det elding av hus stand som er grunnen.

[tpetrine]

Hvordan kan de stilles til ansvar for sprekker som er dannet(og ikke pga vold mot materialet), dette virker som et tilfelle av at boligen eldes, eller dårlig arbeid gjort av fagfolk. Jeg hadde samme problemet, der det dannet seg sprekker i hjørner på leiligheten. Men jeg og utleier var enig om at dette forekom pga av dårlige fagarbeid. Og hadde ikke det vært tilfellet, er det elding av hus stand som er grunnen.

Jeg må nok si meg uenig her. Det er lite sannsynlig at slikt skal oppstå etter et halvt år, når det tidligere aldri har vist symptomer for slik sprekkdannelse. Hvordan kan jeg gjøre mitt argument gjeldende?

[riroil]

Jeg må nok si meg enig med Sarion. Et hus er levende, det samme er grunnen det står på. Så lenge det ikke er tydelige tegn til mishandling vil du ikke få gjennomslag for dette.

Du kan ikke trekke depositumbeløpet dersom det er uenighet.

[nomore]

Hus er bygget av tre og treverk er et levende materiale som utvider seg på sommeren og trekker seg sammen på vinteren. Dette gjør det hvert år, og flere ganger pr sesong. Og det er ikke usannsynlig at det kan ta 5-10 år før sprekker danner seg. Dette fører til at det kan oppstå sprekker, ujevnheter, skjevheter og andre "skavanker" som mange synes er sjenerende og ikke var der før. I tillegg så kan også grunnen som huset står på bevege seg noe over tid. Dette er noe huseier ganske enkelt må godta og kan på ingen måte belastes leietaker.

 

Men i tillegg kan også inneklima påvirke byggningen. Som du sier så er det en kjellerleilighet og kjellerleiligheter er som oftest plaget med problemer med fukt og ventilasjon. Dersom huseier og/eller leietaker ikke er oppmerksom på dette så kan man fort oppleve problemer med fuktighet, spesielt på bad, gang og soverom. Dette kan igjen forplante seg i treverket i huset både i form av at materialet utvider seg og i form av sopp. Men dersom du som huseier(eller opptrer på vegne av huseier) er klar over at dette er et spesielt problem i denne leiligheten men ikke har opplyst leietaker om dette så er ikke dette noe du kan belaste leietaker for. Dersom du har gjort leietaker oppmerksom på dette uten at de har tatt hensyn til det så kan du ha en sak.

 

Problemet igjen er at dette er noe som utvikler seg over tid. Det er ikke fukt på badet den ene dagen og store sprekker i gangen uken etter. Det kan ta måneder og år før slike ting blir synlig og/eller materialet gir etter for bevegelsene. Så grunnlaget for sprekken kan ha vært der i 5 år, men ble først synlig nå som disse uheldige leietakerene skulle flytte ut. Det kan også ha vært leietakerene som bodde der før dem som har hatt unormalt fuktigt inneklima men så ha dette først skadet husrommet i ettertid når det har fått tørket ut.

 

Så saken er ikke så klar som du skal ha det til, dessverre. Sprekkene må ses i sammenheng med andre ting som hvor de kommer fra(sprekker som kommer fra materialbevegelser danner seg i hjørner og skjøter og ut mot midten av materialet), hvor de er plassert og inntrykk av hvordan leietaker har behandlet husrommet ellers. Men i utgangspunktet så har du slik du fremstiller saken nå en dårlig sak. Hadde leietakerene i dette tilfellet vært meg så hadde eg ikke gitt meg på det kravet der. Dersom du ikke gir deg i saken så vil du på et eller annet tidspunkt ta saken til forliksrådet og da bør du ha sørget for dokumentasjon på skaden og en fagmanns uttalelse på hva opprinnelsen til skaden er.

Endret 29. mars 2009 av nomore

[Rata101]

Normal slitasje i leietiden er det ikke leietaker som skal stå for økonomisk, så vidt jeg vet.

 

Nå er det vanskelig å avgjøre hva "sprekker" vil si da men... Har du tatt bilder? Post dem her i så fall. Jeg går allikevel ut fra at sprekkene ikke er alt for alvorlige hvis du vil leie inn en maler til å fikse på dem. Kanskje noe du kan fikse selv med sparkel og litt maling?

 

Man kan ikke kreve erstatning for at leietaker har levd og beveget seg i leiligheten. Det er derfor man betaler noen tusen i måneden til utleier i utgangspunktet.

Endret 29. mars 2009 av Rata101

[krikkert]

Hei.

 

Jeg leide for litt over et halvt år siden ut en sokkelleilighet i villaen til foreldrene mine. Det har vært et godt forhold mellom utleiere (foreldrene mine) og leietakerne gjennom perioden.

Veggene på det gjeldende rommet har gjennom flere tiår aldri utviklet slike sprekker, så det meste taler for at leietakerne er erstatningsansvarlige jf. naboloven (granneloven).

 

Nei. Grannelova gjelder for separate eiendommer, og er ikke rett hjemmel her. Erstatning må søkes etter de alminnelige erstatningsreglene, eller etter relevant lov -- husleieloven.

 

Jeg har informert leietakerne om at de har full rådighet til leiligheten frem til utflyttingsdato, og at de selv må rette opp i de mangler, som er oppdaget. Foreldrene mine mener at det fornuftige vil være å leie inn en maler, som kan se på veggen og eventuelt utføre den jobben som vil være hensiktsmessig.

 

Spørsmålet mitt er; Kan jeg automatisk gjøre fratrekk i depositumspengene, dersom feilen ikke er rettet opp ved utflyttingsdato? De er jo gjort oppmerksomme på feilen, og dermed er de jo opplyst om skaden. Hva hvis de motsetter seg?

 

Nei. Du kan ikke råde over depositumet uten samtykke, dom, eller "avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom", jamfør husleieloven § 3-5.

 

For øvrig, etter lovens § 5-3, er utleier ansvarlig for for å holde husrom i den stand som følger av lovens kapittel 2, med visse unntak som følger av annet ledd. Altså ligger ansvaret i hovedsak på eier, og det følger av annet ledd at det som er en del av den faste eiendommen er spesifikt eiers ansvar.

 

Leierens erstatningsansvar er regulert etter § 5-8. Vilkåret er at leieren ikke har oppfylt plikt som følger av lov eller avtale. Siden vi har konstatert at ansvaret ligger på eier er det ikke dekning for å mene at leietaker har noe erstatningsansvar her, med mindre man kan konstatere skyld. Du har ikke gitt nok grunnlag for å sannsynliggjøre at leietaker har utvist skyld.

[tivers1]

Det kan ta måneder og år før slike ting blir synlig og/eller materialet gir etter for bevegelsene. Så grunnlaget for sprekken kan ha vært der i 5 år, men ble først synlig nå som disse uheldige leietakerene skulle flytte ut

 

Men dersom du som huseier(eller opptrer på vegne av huseier) er klar over at dette er et spesielt problem i denne leiligheten men ikke har opplyst leietaker om dette så er ikke dette noe du kan belaste leietaker for. Dersom du har gjort leietaker oppmerksom på dette uten at de har tatt hensyn til det så kan du ha en sak.

 

Eller ikke. Ettersom den er leid ut i 6 måneder kan ikke leietaker stilles til ansvar for noe som har vært i virkning i flere år, dermed må da ansvaret stilles mot tidligere leietaker og MINST sist leietaker, dersom det er blitt opplyst at det må være ideelle temperaturer der hele tiden.

[zellica]

Sprekker kan plutselig oppstå i hus uten spesiell foranledning. Vi bor i et normalt trehus med panelte vegger innvendig. Har aldri vært noe problem før for et år siden, da sprakk panelen plutselig opp.

Kan vanskelig se at leieboerne kan ha klart å lage sprekker i taket. Skulle like å se den aktiviteten isåfall.