Leier leilighet - huseier vil selge leiligheten

[ZyberZone]

Hei,

 

leier idag en leilighet (som jeg har leid i rundt 2 år), men nå har huseier funnet ut at han vil selge leiligheten. Derfor har det vært en megler og sett på leiligheten.

 

Nå vil huseier ha en fotograf hit og visning mens jeg bor i leiligheten. Kan jeg nekte dette? F.eks si at han får vente med visning til jeg har flyttet ut?

 

Jeg har 3 mnd oppsigelse, hva skjer om huseier selger leiligheten? Får jeg fortsatt bo der ut oppsigelsestiden?

[Gjest Slettet-CkrM7QVpfE]

Ja, du har selvfølgelig rett til å bo der ut oppsigelsestiden. Når det gjelder retten huseieren har mener jeg at han kan påberope seg punkt d) i denne loven. Da salg av leiligheten er en saklig grunn til oppsigelse.

 

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

 

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

 

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

 

Tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, kan sies opp av utleieren uten hinder av bestemmelsene i annet ledd.

 

Når det gjelder huseiers adgang så tror jeg ikke du kan nekte det så lenge huseier gir deg beskjed på forhånd og der ikke skjer på unormale tider. Men om det fører til spesielle ulemper for deg kan du kreve avslag på leien.

 

§ 5-6. Utleierens adgang til husrommet

 

Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn.

 

Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Medfører arbeidene ulempe for leieren, kan leieren kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Bestemmelsen i forrige punktum gjelder ikke dersom mangelen beror på forhold på leierens side.

 

Leieren skal ha melding i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal leieren ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Bestemmelsene i første punktum gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren.

[ZyberZone]

Den første der er jo klar.

 

Men den andre, gi utleieren adgagn til husrommet. Det er greit nok, men for å ha visning mens jeg bor her? Det trengs ikke akkurat pga vedlikehold eller for å hindre skade på leiligheten.

 

Spørsmålet er hva slags rettigheter jeg har. Jeg har ikke lyst til å måtte sette av en helg, og ha masse folk komme innom og se på leiligheten. Jeg bor jo her.

[btk-]

Den første der er jo klar.

 

Men den andre, gi utleieren adgagn til husrommet. Det er greit nok, men for å ha visning mens jeg bor her? Det trengs ikke akkurat pga vedlikehold eller for å hindre skade på leiligheten.

 

Spørsmålet er hva slags rettigheter jeg har. Jeg har ikke lyst til å måtte sette av en helg, og ha masse folk komme innom og se på leiligheten. Jeg bor jo her.

 

Jeg går ut i fra at han skal holde visningen, og alt du trenger å gjøre er å stikke ut av huset i et par timer en lørdag eller søndag, eventuelt en ettermiddag. Gå på kino, handle litt klær, dra på trening eller besøk noen venner du ikke har sett på en stund.

 

Trenger ikke gjøre alt til en stor sak.

 

Er utleier en real kar får du en flaske vin for å være samarbeidsvillig, og kanskje litt slack mot slutten av leieavtalen.

[Radial]

§ 5-6: "Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn."

 

Slikt tilsyn kan være aktuelt dersom leiligheten f.eks. skal takseres av takstmann, og i forbindelse med visning.

 

Som leietaker skal du varlses om dette på forhånd.

 

I utgangspunktet kan du ikke nekte taksering/visning, men lovbestemmelsen tar et forbehold om at det bare må være i "nødvendig" utstrekning. Så du skal ikke måtte finne deg i alt mellom himmel og jord.

[Radial]

En annen ting:

 

Det normale ved alminnelig salg av eiendom, er at ny eier overtar de rettigheter og heftelser som påhviler eiendommen. Husleieloven § 8-6 har i den forbindelse en regel om eierskifte:

 

"Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen"

 

Dette innebærer at ny eier kan "tre inn i" kontrakten mellom deg og utleier. Det bør derfor undersøkes om ny eier er interessert i å fortsatt leie ut boenheten du disponerer. Som regel er jo dette et ønskelig scenario for både ny utleier og deg som leietaker. Så det er ikke gitt at du må flytte. Skulle derimot ny eier ikke være interessert i å overta eiendommen med deg som leietaker, så kan det foreligge saklig grunn for oppsigelse.

[Data-Geir]

Ja, du har selvfølgelig rett til å bo der ut oppsigelsestiden. Når det gjelder retten huseieren har mener jeg at han kan påberope seg punkt d) i denne loven. Da salg av leiligheten er en saklig grunn til oppsigelse.

 

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

 

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

 

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

 

Det er ikke nødvendigvis slik at eierskifte er saklig grunn til oppsigelse. Om leiekontrakten er tidsubestemt overtar ny eier denne kontrakten, og leietaker har rett til å fortsette å bo på samme vilkår. Det skal alltid fremgå før et salg om selger har inngått avtaler som binder kjøper.

 

 

Men den andre, gi utleieren adgagn til husrommet. Det er greit nok, men for å ha visning mens jeg bor her? Det trengs ikke akkurat pga vedlikehold eller for å hindre skade på leiligheten.

 

Spørsmålet er hva slags rettigheter jeg har. Jeg har ikke lyst til å måtte sette av en helg, og ha masse folk komme innom og se på leiligheten. Jeg bor jo her.

 

Husleieloven § 10-1

 

I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet.

[ZyberZone]

Og hva skjer egentlig i tilfelle noen kjøper leiligheten før oppsigelsestiden min går ut?

Hvem må jeg forholde meg til?

Blir kontrakten min 'avsluttet' når noen andre blir eier av leiligheten?

Eller blir dette oppgitt når huseier selger, slik at den nye eieren ikke kan ta over leiligheten før om 3 måneder?

 

Edit: Huseier har heller ikke sagt opp avtalen mellom meg og han. Han ønsker å legge ut leiligheten for salg nå, og om han ikke får solgt den, så vil han trekke den tilbake og prøve å selge senere. Med andre ord er ingenting oppsagt ennå.

Endret 27. mars 2009 av ZyberZone

[Data-Geir]

Ja, du har selvfølgelig rett til å bo der ut oppsigelsestiden. Når det gjelder retten huseieren har mener jeg at han kan påberope seg punkt d) i denne loven. Da salg av leiligheten er en saklig grunn til oppsigelse.

 

§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

 

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

 

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c) leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

 

Det er ikke nødvendigvis slik at eierskifte er saklig grunn til oppsigelse. Om leiekontrakten er tidsubestemt overtar ny eier denne kontrakten, og leietaker har rett til å fortsette å bo på samme vilkår. Det skal alltid fremgå før et salg om selger har inngått avtaler som binder kjøper.

 

 

 

Mitt innlegg gjelder kanskje først og fremst der det er en egen utleieenhet. Ved gjennomlesing ser jeg at det er tale om en hovedleilighet, og om ny eier skal bo i leiligheten selv vil § 9-5 pkt. a) være relevant.

[Data-Geir]

Og hva skjer egentlig i tilfelle noen kjøper leiligheten før oppsigelsestiden min går ut?

Hvem må jeg forholde meg til?

Blir kontrakten min 'avsluttet' når noen andre blir eier av leiligheten?

Eller blir dette oppgitt når huseier selger, slik at den nye eieren ikke kan ta over leiligheten før om 3 måneder?

 

Du har en bindende avtale, og oppsigelsestiden er ikke fravikelig. Du har derfor rett til å bo i leiligheten i oppsigelsesperioden. Dette må selger og kjøper forholde seg til.

[ZyberZone]

Ok, takk, det var det jeg håpet på. Så jeg slipper å flytte ut på dagen om ikke annet.

 

Da er jeg egentlig bare mest bekymret for selve visningen. Men skal prøve å prate med eier igjen, så får vi se.

Ser for meg at det blir mye styr, må jo vaskes og gjøres iordning om man skal kunne ha visning. Og den tiden som blir brukt på selve visningen.

[krikkert]

Husleieloven § 10-1

 

I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet.

 

"leiesøkende", ja. Bestemmelsen retter seg mot oppsigelsestiden der leiekontrakten er oppsagt og huseier ønsker å leie ut til ny leietaker. Den retter seg ikke mot dette tilfellet.

 

For øvrig viser jeg til tinglysningsloven § 21 (1):

 

§ 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett.

 

Leiekontrakten (som er stiftet ved rettshandel) har høyere prioritet enn salget (prinsippet først i tid, best i rett). Det er i denne saken en selvfølge at en eventuell ny eier minst burde kjent til utleien.

[Data-Geir]

Husleieloven § 10-1

 

I tiden før fraflytting plikter leieren i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet.

 

"leiesøkende", ja. Bestemmelsen retter seg mot oppsigelsestiden der leiekontrakten er oppsagt og huseier ønsker å leie ut til ny leietaker. Den retter seg ikke mot dette tilfellet.

 

Da jeg skrev det trodde jeg som nevnt at det var tale om en utleieenhet. Jeg er enig i at 10-1 ikke kommer til anvendelse her.

[OldSchoolPhotoSnapper]

Jeg er omtrent i samme situasjon som trådstarter her og lurer på noen ting.

Først så kan jeg jo gi litt info.

 

Jeg leier en leilighet i ett hus der huseier har seksjonert leilighetene, så han kan selge en og en leilighet istedenfor hele huset. Huseier bor selv ikke i huset.

 

Jeg har nå fått en oppsigelse som sier at grunnen til oppsigelsen er at leilighetene i huset er lagt ut for salg. (de har ikke blitt solgt)

 

Det første og viktigste spørsmålet er: Er dette en god nok grunn til å si meg opp? Jeg googlet litt og kom over denne artikkelen; http://www.vg.no/dinepenger/artikkel.php?artid=576851

 

Her står det blant annet

Salg av leiligheten er i utgangspunktet ikke noen oppsigelsesgrunn, med mindre du selger leiligheten til en i husstanden din. Kjøperen må ellers «overta» leieboeren.

 

Mitt neste spørsmål gjelder "§ 10-1. Visning før flytting" som ble nevnt over her. Siden leiligheten skal selges, og ikke leies ut. Har jeg da mulighet til å nekte visning? Jeg ser ikke på det som noe stort problem å ha visning her, men det er greit å vite.

Endret 29. april 2010 av tonna

[Svinks]

Jeg leier en leilighet i ett hus der huseier har seksjonert leilighetene, så han kan selge en og en leilighet istedenfor hele huset.

Gratulerer! Du skal lese "Kapittel III. Kjøperett for leier av bolig" i eierseksjonsloven. Kanskje du kvalifiserer til å kjøpe leiligheten til 80% av markedsverdi!

 

Ellers er ikke salg av boligen grunn til å si deg opp hjemlet i husleielovens § 9-5, men dersom en enkeltstående leilighet blir solgt er det mye sannsynlig at kjøper ønsker å bo der selv. Husleielovens § 8-6 sier at ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen, dermed vil kjøper ha gyldig grunn til å si deg opp. Det kan selvsagt også hende at leiligheten kjøpes av noen som ikke ønsker å bo der men selv men vil ha leiligheten som investerings- og utleieobjekt - da vil det være naturlig at du kan fortsette å bo der.

 

Å nekte visning er neppe noen god ide. Da vil utleier bli ekstra ivrig på å bli kvitt deg, for å kunne holde visning i tom leilighet. Det kan oppfattes som at du bryter med § 10-1 uansett om du ønsker å fortsatt bo der med ny eier som utleier, eller man regner med at leieforholdet opphører. Det lønner seg å være samarbeidsvillig, men formuleringen "i rimelig utstrekning" bør tilsi at du kan kreve at visningen gjennomføres på en måte som ikke er til unødig ulempe for deg.

Endret 29. april 2010 av Svinks

[OldSchoolPhotoSnapper]

Tusen takk for svar. Jeg har fått tilbud om å kjøpe leiligheten til redusert pris, men takket nei til det, da prisen uansett er såpass høy at jeg kunne ha bodd her i over 20 år med husleien jeg har nå før jeg hadde fått betalt ned ett eventuelt rentefritt lån.

 

Det du sier er altså at nåværende eier ikke kan si meg opp med den begrunnelsen, men en eventuell kjøper kan, da han kan vise til husleieloven § 9-5. punkt a. ?

[Svinks]

Til ditt siste avsnitt: Ja.

 

Husk på at dersom du klarer å finansiere kjøpet og ønsker å bo der minst et år(?) til vil du kunne selge leiligheten til markedspris, uten å skatte av fortjenesten. Det endrer regnestykket noe.

[OldSchoolPhotoSnapper]

Etter å ha lest igjennom ørten vedtak på Husleietvistutvalget sine sider, så har jeg funnet ut at salg av leiligheten er en saklig grunn.

 

Jeg har alikavel nå forfattet en lang klage, der jeg nevner flere gode grunner til at jeg ikke kan flytte herfra. Blant annet sykdom, økonomi osv.

 

Men jeg lurer da på hva jeg skal skrive i klagen til huseier. Skal jeg sende han et brev der jeg nevner § 9-5 og at det ikke er en saklig grunn, selv om husleietvistutvalget mener det, og så spare resten av klagen til ett eventuelt møte med dem, eller skal jeg sende alt med en gang?

 

Første forslag vil da se ut som dette

Salg av leiligheten er ikke en saklig grunn til å si opp leieforholdet

ilølge husleieloven § 9-5, derfor anser jeg oppsigelsen som ugyldig

Det er heller ikke noe i veien for å selge en leilighet med ett løpende

leieforhold jfr. § 9-5 og §8-6

 

Andre forslag vil bli overnevnte + klagen med personlige grunner til at jeg ikke kan flytte.

 

Hva syns dere?

[Transponder79]

Jeg har alikavel nå forfattet en lang klage, der jeg nevner flere gode grunner til at jeg ikke kan flytte herfra. Blant annet sykdom, økonomi osv.

Det spiller da ingen rolle hvis du f.eks. har 3 måneders oppsigelsestid og utleier forholder seg til det slik han skal.

 

Så lenge huseier holder seg til kontrakten har du ingenting å stille opp med - og heller ingen grunn til å føle deg urettferdig behandlet synes jeg.

 

Jeg tror heller ikke du tjener noe på å gjøre ting vanskeligst mulig for utleier; i dagens boligmarked kan referanser til tidligere leieforhold være gull verdt. Enkelte leier konsekvent ikke ut til folk som ikke har minst en god referanse i så måte. Du har altså alt å tjene på å ikke være vanskelig mot utleier.

[OldSchoolPhotoSnapper]

Vel, det er en lang historie og denne huseieren kommer aldri til å gi meg noen positiv referanse, da han prøver å gjøre ting så vanskelig som mulig for meg. Derfor gjør jeg nå det samme tilbake tilbake. Det vil også være en veldig stor psykisk belastning for meg å flytte pga div problemer, og jeg vet ikke om økonomien min hadde klart det.

Jeg har forsåvidt flere positive referanser fra tidligere huseiere, så det er ikke noe problem.

 

Det jeg tenkte på i den forrige posten min, var at han hadde bedre mulighet til å formulere en eventuell motklage, men han har jo trossalt 3mnd på seg uansett, så jeg sender nok alt til han med en gang.