Salg av bolig og budrunde

[Ghost Tulsa]

Har et spm angående dette.

 

Er selger pliktig å selge til den som gir det høyeste budet? Eller kan selger velge å selge til budgiver med lavere pris enn "vinnerbudet"?

[WiiBoy]

Ikke noen ekspert, men jeg er temelig sikker(99,99%) på at selger bestemmer helt fritt hvem han selger til.

[klilleng]

Du velger selv hvilket bud du ønsker å akseptere.

[Ferendaz]

Jepp.

 

I følge norsk lov kan eier eller den han bemyndiger avhende feks et hus til den pris og kjøper han vill.

[Gaidaros]

Har et spm angående dette.

 

Er selger pliktig å selge til den som gir det høyeste budet? Eller kan selger velge å selge til budgiver med lavere pris enn "vinnerbudet"?

Selger står fritt mht. å akseptere eller forkaste bud. Han er verken bundet av høyeste bud, eller av å selge i det hele tatt. Eiendomsmegler 1 opplyser blant annet i sine prospekter, under tittelen;

Forbrukerinformasjon om budgiving.

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD:

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om

budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet

før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor

ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste

bud.

4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.

5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte ”motbud”), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører

at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

 

Legg da også merke til at det ikke eksisterer angrerett ved kjøp/salg av fast eiendom.

Endret 3. mars 2009 av Gaidaros

[Ekko]

Slenger på et spørsmål her:

 

Har hørt at det er kommet regler på at selger må selge dersom han oppnår prisantydningen. Jeg har ikke funnet noe konkret som støtter dette, men funnet inndirekte saker som antyder dette. Slik jeg skjønner det er dette en regle for å hindre "lokkeprisantydinger".

 

Er det noen som har fasiten her eller en link til noe som bekrefter/avkrefter dette?

 

Jeg ser jo fra gaidaros sin quote at det ser ut til at selger kan gjøre som han vil, men vil gjerne ha flere kilder.

[klilleng]

Har hørt at det er kommet regler på at selger må selge dersom han oppnår prisantydningen. Jeg har ikke funnet noe konkret som støtter dette, men funnet inndirekte saker som antyder dette. Slik jeg skjønner det er dette en regle for å hindre "lokkeprisantydinger".

Trodde det bare var sanksjoner i form av bøter mot megler e.l., ikke at man kan tvinge gjennom et salg. Men hva jeg tror er jo ikke så veldig konkret, beklager det.

[Ekko]

Trodde det bare var sanksjoner i form av bøter mot megler e.l., ikke at man kan tvinge gjennom et salg. Men hva jeg tror er jo ikke så veldig konkret, beklager det.

 

Men megler har jo ikke siste ord, så blir jo litt feil om selger kan skaffe megler en bot ved å ombestemme seg.

[klilleng]

Trodde det bare var sanksjoner i form av bøter mot megler e.l., ikke at man kan tvinge gjennom et salg. Men hva jeg tror er jo ikke så veldig konkret, beklager det.

Men megler har jo ikke siste ord, så blir jo litt feil om selger kan skaffe megler en bot ved å ombestemme seg.

Det kan du si. Vet ikke hvordan det er i praksis.. Kjøper må vel uansett klage inn saken til en eller annen instans.

Endret 4. mars 2009 av klilleng

[Gaidaros]

Det kan du si. Vet ikke hvordan det er i praksis.. Kjøper må vel uansett klage inn saken til en eller annen instans.

Hvorfor skal kjøper klage? Prospektet vedr. budgivning er i første rekke rettet mot kjøper. Når han da er klar over denne begrensingen, så er det vanskelig å beklage seg i ettertid over samme sak. En annen ting er forholdet mellom selger og megler, og hvordan oppgjøret mellom dem vil bli hvis selger avviser eller forkaster høyeste bud. Da går jo megler glipp av sin fortjeneste, helt eller delvis. Men den delen blir kanskje avklart i kontrakten mellom dem allerede når selgeren engasjerer megleren.

[klilleng]

Det kan du si. Vet ikke hvordan det er i praksis.. Kjøper må vel uansett klage inn saken til en eller annen instans.

Hvorfor skal kjøper klage?

Hvis en bolig annonseres til en viss pris, noen legger inn et bud på denne prisantydningen, og selger likevel nekter å selge. Hvem skal ellers ta tak i saken om ikke budgiver?

 

edit: Dette var altså om å nekte salg til prisantydning, som noen snek inn et spørsmål om. Ikke det opprinnelige spørsmålet.

Endret 4. mars 2009 av klilleng

[Gaidaros]

Det kan du si. Vet ikke hvordan det er i praksis.. Kjøper må vel uansett klage inn saken til en eller annen instans.

Hvorfor skal kjøper klage?

Hvis en bolig annonseres til en viss pris, noen legger inn et bud på denne prisantydningen, og selger likevel nekter å selge. Hvem skal ellers ta tak i saken om ikke budgiver?

 

edit: Dette var altså om å nekte salg til prisantydning, som noen snek inn et spørsmål om. Ikke det opprinnelige spørsmålet.

Første bud skal inngis skriftlig til megler. I det skriftlige skjemaet erklærer man følgende:

"Undertegnede bekjenner med dette å ha lest salgsoppgave m/tilhørende vedlegg, samt å ha besiktiget eiendommen. Budet er avgitt iht. de avtalebetingelsene som fremgår av salgsoppgaven. Undertegnede er kjent med forbrukerinformasjon om budgivning."

 

Nedenfor følger forbrukerinformasjonen om budgivning i sin helhet.

FORBRUKERINFORMASJON OM BUDGIVING

Informasjonen er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen,

Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, på grunnlag av blant annet forskrift

om eiendomsmegling § 6-3 og § 6-4.

Nedenfor gis en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler benyttet ved

budgivning på eiendommen.Avslutningsvis gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene tilknyttet budgivning.

GJENNOMFØRING AV BUDGIVNING:

1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

2. Bud inngis til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver.

3. Budets innhold:

I tillegg til eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers navn, adresse, e-postadresse, telefonnummer

osv. bør et bud inneholde: Finansieringsplan, betalingsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold;

så som usikker finansiering, salg av nåværende bolig osv. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert

før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker)

skal ikke megleren formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning. Etter

denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig,

å orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Det bør ikke gis bud som diskriminerer

eller utelukker andre budgivere. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan

avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine

handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

5. Normalt kreves at budgivers første bud inngis skriftlig til megler. Senere endringer i budet inngis imidlertid ofte muntlig.

Slike endringer bør ikke skje per e-post, sms-melding eller til telefonsvarer, da risikoen for at denne type meldinger

ikke kommer frem i tide er større enn ellers.

6. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene

i punkt 4.

7. Megleren vil så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne orientert om nye og høyere bud og eventuelle

forbehold.

8. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en

budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

9. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det

er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

10. I spesielle tilfeller kan megler skriftlig invitere til lukket budrunde. Nærmere opplysninger vil i tilfelle bli gitt aktuelle

interessenter.

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD:

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om

budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet

før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor

ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste

bud.4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.

5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte ”motbud”), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører

at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

Når man da har erklært å ha lest denne forbrukerinformasjonen, er det vanskelig å protestere på pkt. 3 i ettertid.

Endret 4. mars 2009 av Gaidaros

[klilleng]

Gaidaros, bare søk litt på lokkepriser og forbrukerombudet (eller noe sånt) på google, så ser du hva jeg snakker om. Aner ikke om det er gjort noe med dette i det siste. Og dette er forsåvidt off topic fra trådstarters spørsmål

[Gaidaros]

Gaidaros, bare søk litt på lokkepriser og forbrukerombudet (eller noe sånt) på google, så ser du hva jeg snakker om. Aner ikke om det er gjort noe med dette i det siste. Og dette er forsåvidt off topic fra trådstarters spørsmål

Tja, så veldig OT er det vel ikke. Hvis man ser at prisen er et åpenbart lokketilbud, så får man bare legge inn en pris som er i samsvar med markedet, så blir man jo tatt seriøst. Dette er jo samme problemstilling som om kjøper utnytter det svake markedet og legger inn et skambud. Men når både kjøper og selger har befestet enighet om; " 3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.", så er det jo lite å grine for om selger aksepterer et lavere bud, eller forkaster høyeste bud, lokketilbud eller ikke. Det kan være de beste grunner for hans handling.

 

Jeg har ikke googlet ang. lokkepriser, og det kan være at jeg misforstår ditt innlegg, eller ikke oppfatter problemstillingenfullt ut. (Jeg kan være litt treg av og til. ) Men jeg mener at når man legger inn bud på de vilkårene som man underskriver på, så nytter det lite å klage på de samme vilkårene etterpå. Da får man heller ha intergritet nok til la være å legge inn bud i første omgang. Man følger spillets regler, og det gjør faktisk selger også, selv om budgivingen får et uvanlig utfall i forhold til normaltilfellene.

[Ekko]

Har lest litt mer selv, har ikke funnet noen offisiell kilde som konkluderer ene eller andre veiein, så det ser ut som gaidaros har rett. Det eneste jeg stusset på er at dette er meglerne sine regler. Det er godt mulig at det også er de riktige reglene, men det er av og til vanskelig å vite hvilke regler megler har inført og hvilke regler som er lovpålagt å følge.

 

Men har funnet samme formuleringen igjen en del ulike steder, bla her:

http://www.advokatforeningen.no/Advokatrol...-ved-budgiving/

 

 

Når det har vært snakk om lokkepriser så er det slik jeg ser 3 ulike typer:

 

1. Hus som legges ut for 1 kr bare for å skaffe oppmerksomhet. Alle skjønner med en gang at prisen ikke er 1 krone, noe man og lett vil se når man leser prospektet. Men da har allerede selger oppnådd det han ville med lokeprisen

 

2. Priser der den faktiske kjøpesummen/gjelden ikke er oppgitt på en forsåelig måte Man ønsker å komme dette til livs ved å inkludere fellesgjeld og andre utgifter/annen gjeld i prisantydnigen

 

3. Prisantydninger som ligger litt under markedspris, feks 3,1 mill på en bolig selger ønsker 3,4 mill for. Man vil ha mye interesse rundt boligen for å få igang en budkrig som forhåpentligvis tar prisen opp over 3,4.

 

 

De to første tror jeg det har kommet tiltak mot eller kommer. Den siste er i en gråsone ettersom selger setter prisantydningen og kan endre oppfattelse underveis i prosessen. Feks om selger aarangerer visning og interessen er overveldende vil han kanskje gjøre en ny vurdering og finne ut at "denne kan jeg få mer for" og ønske å øke prisantydningen. Man kan stille spørsmål til moralen ved å gjøre dette når en budrunde er igang.

 

 

Forbrukerombudet definerer prisen som lokkepris dersom det er mer enn 10% mellom prisantydningen og markedspris/salgspris.

Meglerene mener (iflg denne) at en lokkepris er hvis prisantydningen er satt lavere enn hva selger er villig til å selge for, noe som jeg egentlig synes er en god definisjon.