Bundet til leilighet frem til 31.07 - Rett?

[jlek]

Hei,

 

har akkurat mottatt avslag på oppsigelsen av leiligheten min. Dette begrunnes med ett punkt i kontrakten som lyder slik :

 

I de 9 første månedene er det ikke adgang for partene å si opp avtalen. Etter utløpet av 9-månedersperioden kan avtalen sies opp av begge parter med 3 måneders frist til fra flytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.

 

Jeg skrev under på kontrakten 01.08.08. Da hadde allerede min bror, som jeg nå bor sammen med i gjeldende leilighet, bodd her i halvannet år. Ettersom jeg forstår av kontrakten tilsier denne nytegningen av vi må leie i minimum ett år til.

 

Er det slik at vi kan nektes å si opp leiligheten på syv måneder? Synes dette er litt teit, iom. at uforutsette ting faktisk kan forekomme, noe det også i dette tilfellet har.

 

 

 

Takk på forhånd for hjelp.

[Rayline TWB]

Utleier har nok rett.

[pertm]

Nå skal jeg ikke si at jeg vet så veldig mye om dette men jeg mener å ha lest at om du får noen til å ta over din leiekontrakt så er det vanskelig for utleier å si nei og hvis han gjør det tror jeg at det var grunn til å si opp. Jeg mener at det sto noe om det på dinside.no.

[genser]

Akkurat dette jeg er midt oppi for tiden, bare at jeg står på andre siden av gjerdet.

 

Rayline TWB: Best om du lar vær å poste om du ikke vet ordentlig.

pertm: Nettopp

 

Det du kan gjøre er å søke om mulighet til framleie, jfr. Husleieloven §7-5. Da må du selv finne en ny leietaker, som leier leiligheten av deg. Her må du stå for alle kostnader ved framleie, og du står ansvarlig ovenfor utleier.

 

Om utleier nekter deg dette, uten en saklig grunn relatert til personen du har funnet til leie har du mulighet til å si opp din leiekontrakt med 3 mnd oppsigelsestid jfr. §9-6..

[Rayline TWB]

Rayline TWB: Best om du lar vær å poste om du ikke vet ordentlig.

Ikke vet ordentlig?? Trådstarter nevnte ingenting om at han hadde mulighet for fremleie - ergo var mitt svar tuftet på de opplysninger som lå til grunn i hans første post. Og da er svaret han fikk korrekt.

[genser]

Det er jo fordi han ikke vet det selv. Og det gjorde altså ikke du heller. Poenget med å svare på et spørsmål er jo å tilføre ny informasjon.

Endret 6. februar 2009 av Alastor
Vi diskuterer sak og ikke person.

[Rayline TWB]

Poenget med å svare på et spørsmål kan like godt være å gi et svar på spørsmålet.

Endret 6. februar 2009 av Alastor

[Nagel]

Hei,

 

har akkurat mottatt avslag på oppsigelsen av leiligheten min. Dette begrunnes med ett punkt i kontrakten som lyder slik :

 

I de 9 første månedene er det ikke adgang for partene å si opp avtalen. Etter utløpet av 9-månedersperioden kan avtalen sies opp av begge parter med 3 måneders frist til fra flytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.

 

Jeg skrev under på kontrakten 01.08.08. Da hadde allerede min bror, som jeg nå bor sammen med i gjeldende leilighet, bodd her i halvannet år. Ettersom jeg forstår av kontrakten tilsier denne nytegningen av vi må leie i minimum ett år til.

 

Er det slik at vi kan nektes å si opp leiligheten på syv måneder? Synes dette er litt teit, iom. at uforutsette ting faktisk kan forekomme, noe det også i dette tilfellet har.

 

 

 

Takk på forhånd for hjelp.

 

Etter min vurdering er dette en forkledd tidsbestemt avtale som går over til å bli tidsubestemt etter 9 måneder. Husleieloven begrenser adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år. Fra husll. § 9-3 første ledd:

 

Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:

a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller

b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

 

Hvis ikke disse unntakene er oppfylt, er avtalen din tidsubestemt og kan sies opp med 3 måneders varsel - uavhengig av hva som står i avtalen. Merk at dersom unntakene i a) eller b) påberopes, må dette være opplyst skriftlig senest ved avtaleinngåelsen.

 

Hvis det dreier seg om sokkel- eller loftsleilighet eller bolig i tomannsbolig og leieren bor i samme hus, vil nok noen mene at avtalen må forstås som en ettårig tidsbestemt avtale - da kommer du ikke ut før etter et år. Min vurdering er imidlertid at dette er et forsøk på omgåelse av begrensningene i § 9-3, og at avtalen din er tidsubestemt.

[Svinks]

Min vurdering er imidlertid at dette er et forsøk på omgåelse av begrensningene i § 9-3, og at avtalen din er tidsubestemt.

Det var også min første tanke. Men så fant jeg disse:

 

§ 9-4. Leierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

 

Er ikke annet avtalt, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av leieren.

Oisann. Kan man avtale at leieren ikke kan si den opp, og må bo der eller i alle fall betale leie på livstid, dersom utleier ikke sier en opp?

 

§ 9-6. Oppsigelsesfrist

 

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

 

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

 

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

 

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

(Min utheving.)

En husleieavtale kan dermed utformes på denne måten. Man kan etter §9-4 nekte leier å si opp(!) hvis jeg ikke mistolker dette totalt, og etter siste ledd i §9-6 kan man sette oppsigelsesfristen til hvor mange måneder man vil, eller sette asymmetriske frister hvor leier og utleier har forskjellige oppsigelsesfrister, samt lage slike konstruksjoner som her hvor man i praksis har tolv måneders oppsigelsesfrist, gradvis fallende til tre måneder etter å ha bodd der i ni måneder. Sikkert greit for utleiere som ikke ønsker for mye gjennomtrekk.

 

Det som derimot er interessant her, er at bror til trådstarter har bodd i leiligheten i et og et halvt år, og fortsatt bor der sammen med trådstarter som flyttet inn i høst. Det burde ikke være nødvendig å skrive ny husleieavtale og nullstille disse ni månedene da trådstarter flyttet sammen med sin bror, dette er snakk om "opptak i husstand".

 

§ 7-1. Opptak i husstand

 

Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det.

 

Jeg er ikke jurist, men leieboer.

Her er link til husleieloven.

Endret 5. februar 2009 av Svinks

[Nagel]

Gode innspill, Svinks. Mulig jeg var litt kjapp i svingen. Jeg må tenke litt på dette når jeg er mer våken.

 

Edit (i fortsatt trett tilstand): Her er det jo avtalt at INGEN av partene kan si opp de første ni månedene. Det må da per definisjon være en tidsbestemt avtale?

Endret 5. februar 2009 av Nagel

[Svinks]

En tidsbestemt avtale er "En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid."

 

Et typisk tilfelle vil være når noen reiser til syden for vinteren eller på forskningsopphold i utlandet for et år, og det står i kontrakten at man leier leiligheten til en bestemt dato, for da kommer eieren tilbake og skal bo der selv.

[KVTL]

Ser at svinks henviser til §9- 4, og han har helt rett. Det er fullt lovlig å avtale partene imellom at det ikke er anledning til å si opp avtalen.Man kan også avtale at en leiekontrakt kan være uoppsigelig fra leiers side. Før definerte man gjerne husleie som midlertidig, det vil si at en kontrakt måtte være oppsigelig. Men dette har nå blitt fraveket, også i en del Høyesterettsdommer, eks. Rt. 1995 s. 1333.

 

Når det gjelder §9-6 (1) så har denne en spesiell ordlyd at man skulle tro at man ikek kunne avtale noe annet, men det kan man faktisk etter siste ledd. Man kan med andre ord avtale lenger eller kortere oppsigelsesfrist.

 

 

Det å ta inn bror er ikke å ta inn i oppad eller nedadstigende linje.

[Svinks]

Det å ta inn bror er ikke å ta inn i oppad eller nedadstigende linje.

Det stemmer, og man kan neppe definere sin bror som "samboer".

Dermed må utleier godkjenne opptaket i husstanden. Men kan bare nekte dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det.

[jlek]

Tusen takk for alle svar, dette har vært til stor hjelp.

 

Fikk igår svar på mail fra utleier(firma). De foreslo at de kunne søke nye leieboere for oss dersom vi dekket utgifter og det ble godkjent av utleier(privatperson).

 

Etter å ha lest lovene rundt fremleie leser jeg mailen som om de prøver å tilby oss en tjeneste for å være snille, ikke fordi det er slik loven er. Men jeg skal ikke klage når det ser ut som om ting kommer til å løse seg.

 

Spørsmålet blir da om vi overlater det til utleier å finne nye leieboere og betaler dem for det, eller om vi finner nye leieboere selv. Dette kommer mest an på hva pris utleier kommer til å kreve for dette.

 

Litt ekstra informasjon for dere som eventuelt vil fortsette denne tråden;

 

Jeg flyttet inn hos min bror, hans forlovede og deres datter i august 2008. Fra før av hadde var det en annen person som bodde i leiligheten som jeg flyttet inn istedet for. Ved denne overgangen skrev vi ny kontrakt og dermed ble tydeligvis denne 9-måneders oppsigelsesfristen fornyet. Bortsett fra at jeg fikk tilsendt en kontrakt jeg måtte underskrive på ble vi på ingen måte gjort obs på at den ble det.

 

Personlig mener jeg at vi burde ha blitt det, men jeg tar det som en lekse i å huske å lese kontrakter nøye.

 

 

Ekstraspørsmål :

 

Oppsigelsen ble sendt rundt/før 20. januar. Fredag 30. fikk vi mail om at oppsigelsen var ugyldig. Dersom utleier nå finner en ny leietaker for oss, la oss si innen utgangen av februar, vil vår oppsigelse gjelde fra januar(leie ut april) da vi sendt oppsigelse eller fra februar(leie ut mai) da ny avtale blir inngått?

 

Tror ikke dette er ett stort problem iom. dersom vi skal skrive ny kontrakt bør vi kunne gjøre avtalen fra mai uansett oppsigelsesfrist, men greit å vite er det jo.

 

Igjen, takk for alle råd og bidrag.