Hjelp ang husleieloven §§7-5 og 9-6

[genser]

Vi har i mange år drevet utleie i deler av huset. Dette har alltid blitt gjort på årsbasis, fra august til slutten av juli, i takt med et vanlig studieår. I kontrakten er det spesifisert at leieperioden gjelder til 31. juli 09.

 

I år ble det desverre ikke en student som leier, men en godt voksen kvinne. Desverre fikk kvinnen utfordringer med barn og eksmann ved juletider, og ble nødt til å flytte ut.

 

Vi hadde en god dialog. Hun gjorde det klart at hun ville forholde seg til kontrakten og betale månedlig, og at kanskje moren hennes ville bruke rommet noen ganger i helger og slikt. Dette var noe vi godtok.

 

For noen dager siden fikk vi brev fra kvinnens advokat hvor hun søker om framleie, evt. oppsigelse.

 

Men spørsmålet mitt gjelder i stor grad Husleieloven §7-5:

§ 7-5. Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

 

Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.

Det er denne jeg sliter litt med å tolke. Slik jeg forstår det er det at leietaker må forholde seg til leiekontrakt frem til 31. juli dersom vi nekter godkjenning av framleie med saklig grunn i framleiers forhold. Korrekt? Hva menes med at "framleierens forhold gir saklig grunn til det"?

 

Jeg tolker det da også slik at hvis vi nekter framleie har leietaker krav på oppsigelse etter §9-6:

§ 9-6. Oppsigelsesfrist

 

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

 

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

 

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

 

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

Her igjen stusser jeg litt, da man kan avvike ved avtale. I vårt tilfelle er jo avtalen enkelt og greit 1 år leie. Videre så sliter jeg med å forstå forskjellen på definisjonen ved tre og èn mnd oppsigelsesfrist, i første og andre setning.

 

Setter pris på alt av innspill og hjelp.

[hean]

http://dinside.no/801177/smart-smutthull-i-husleieloven

[genser]

Takk, selv om det egentlig bare bekreftet det lille jeg visste fra før

 

Hm, hvordan skal jeg formulere meg.. Altså, loven sier "framleierens forhold gir saklig grunn". Framleier vil si nåværende leietaker, ikke sant? Slik jeg tolker artikkelen du linker til er det jo forhold vedrørende den det blir framleiet til som teller, ikke forholdene rundt framleier..?

 

:/

[hean]

Vi har i mange år drevet utleie i deler av huset. Dette har alltid blitt gjort på årsbasis, fra august til slutten av juli, i takt med et vanlig studieår. I kontrakten er det spesifisert at leieperioden gjelder til 31. juli 09.

 

I år ble det desverre ikke en student som leier, men en godt voksen kvinne. Desverre fikk kvinnen utfordringer med barn og eksmann ved juletider, og ble nødt til å flytte ut.

 

Vi hadde en god dialog. Hun gjorde det klart at hun ville forholde seg til kontrakten og betale månedlig, og at kanskje moren hennes ville bruke rommet noen ganger i helger og slikt. Dette var noe vi godtok.

 

For noen dager siden fikk vi brev fra kvinnens advokat hvor hun søker om framleie, evt. oppsigelse.

 

Men spørsmålet mitt gjelder i stor grad Husleieloven §7-5:

§ 7-5. Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

 

Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i § 9-6.

Det er denne jeg sliter litt med å tolke. Slik jeg forstår det er det at leietaker må forholde seg til leiekontrakt frem til 31. juli dersom vi nekter godkjenning av framleie med saklig grunn i framleiers forhold. Korrekt? Hva menes med at "framleierens forhold gir saklig grunn til det"?

 

Jeg tolker det da også slik at hvis vi nekter framleie har leietaker krav på oppsigelse etter §9-6:

§ 9-6. Oppsigelsesfrist

 

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

 

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

 

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

 

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

Her igjen stusser jeg litt, da man kan avvike ved avtale. I vårt tilfelle er jo avtalen enkelt og greit 1 år leie. Videre så sliter jeg med å forstå forskjellen på definisjonen ved tre og èn mnd oppsigelsesfrist, i første og andre setning.

 

Setter pris på alt av innspill og hjelp.

Slik jeg tolker det må du godkjenne fremleie uten saklig grunn for å ikke godta dette. Hva som er saklig grunn kan jo være mye, for eksempel at nye leier har husdyr, røyker, kan av grunner ses på som betalingsudyktig, etc.

 

Som jeg tolker det er det slik at hybler bestående av kun ett rom pluss fellesareal er det en mnd mens komplette hybelleiligheter, leiligheter og hus er det 3 mnd oppsigelse på.

[Wabby]

Saklig grunn kan være så mangt.

 

F.eks:

Personen som ønsker å overta har husdyr og du har sagt at det ikke er tillatt (allergi?).

 

Men slik jeg tolker framleie her så er det at slik at du får en ny leietaker som betaler direkte til deg. IKKE at leietaker som du har per dags dato har rett til å drive fremleie (og da også evt tjene penger på det). Dette med tanke på ansvar.

 

Men har du et problem med at du får ny leietaker for resten av perioden?

[hean]

Takk, selv om det egentlig bare bekreftet det lille jeg visste fra før

 

Hm, hvordan skal jeg formulere meg.. Altså, loven sier "framleierens forhold gir saklig grunn". Framleier vil si nåværende leietaker, ikke sant? Slik jeg tolker artikkelen du linker til er det jo forhold vedrørende den det blir framleiet til som teller, ikke forholdene rundt framleier..?

 

:/

Fremleier er nåværende leier ja.

 

Som jeg tolker artikkelen kan du ikke nekte fremleie eller at noen andre tar over kontrakten som din leier forholder seg til.

 

Det du kan nekte er å leie ut til spesielle personer som du av saklige grunner ikke vil skal bo der.

 

Uansett, jeg er ikke noe jurist men det er ihvertfall slik jeg ser det.

[Dragen]

Hvis jeg husker riktig, så kan du foreslå overdragelse av leieavtale. Altså, at hun finner noen som er villige til å ta over avtalen hun har nå.

 

Eller så kan du jo alltids godkjenne oppsigelse, vurdere langtidsleie. Alltid noen som er på utkikk etter ny leilighet.

[genser]

Zatuu:

Ja, "framleiers forhold" viser til personen som eventuelt leier av opprinnelig leietaker.

 

Huseiernes Landsforbund at det er strid angående definisjon av "enkelt beboelsesrom". Det varierer som du sier utifra omfanget av hva man leier, men er f.eks. et enkelt rom utstyrt med åpen kjøkkenløsning kan det styrke argument om at det ikke går under definisjon "enkelt beboelsesrom".

 

Wabby:

Nei, framleietaker (om vi kan kalle personen det) forholder seg til opprinnelig leietaker. Leietaker står ansvarlig ovenfor utleier.

 

Utleier i dette tilfellet har av helsemessige årsaker store problemer med å ordne ny utleier, ja.

 

Dragen:

Tror du misforsto. Dette er det leier har foreslått, men vi i utgangspunktet ikke var interessert i.

[klilleng]

Jeg tolker det da også slik at hvis vi nekter framleie har leietaker krav på oppsigelse etter §9-6:

§ 9-6. Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

Her igjen stusser jeg litt, da man kan avvike ved avtale. I vårt tilfelle er jo avtalen enkelt og greit 1 år leie. Videre så sliter jeg med å forstå forskjellen på definisjonen ved tre og èn mnd oppsigelsesfrist, i første og andre setning.

Setter pris på alt av innspill og hjelp.

Avtalt avvik vil gjelde for den opprinnelige kontrakten. Når §7-5 henviser til 9-6 er det denne konkrete fristen det menes, ikke hva dere har avtalt. Én-måneds-fristen gjelder for hybler, der leietaker f.eks. bruker ditt kjøkken og bad. Ikke separate enheter med egen inngang osv.

 

Disclaimer: Er ikke jurist.

[Nagel]

Ved fremleie er din opprinnelige leietager fremdeles ansvarlig for å betale leie til deg.

 

Har leietager varslet hvem som eventuelt vil være fremleier? Det er umulig for utleier å vurdere om han/hun har saklig grunn til å nekte fremleie hvis ikke det er opplyst hvem som er fremleier. Hvis det ikke er gitt slike opplysninger, er svaret ditt til advokaten at fremleie er noe du eventuelt må vurdere når du vet hvem det dreier seg om.

 

Det er nok riktig at det skal en god del til for at nektelse av fremleie skal anses saklig, men man trenger ikke "blindt" ta stilling til forespørselen.

 

Hvis det er opplyst et navn, kan du jo ta kontakt med vedkommende og finne ut hva slags menneske det dreier seg om.

[Svinks]

Her igjen stusser jeg litt, da man kan avvike ved avtale. I vårt tilfelle er jo avtalen enkelt og greit 1 år leie. Videre så sliter jeg med å forstå forskjellen på definisjonen ved tre og èn mnd oppsigelsesfrist, i første og andre setning.

Dersom dere leier ut en hel leilighet med egen inngang uten adgang til deres egen leilighet, er standard oppsigelsestid ved tidsubestemte leieavtaler tre måneder, er det hybel/rom i deres bolig der leier deler f.eks. kjøkken og bad med dere eller annen hybelboer og dermed har adgang til noen annens bolig, er det en måneds oppsigelse som er standard. Men disse oppsigelsestidene kan fravikes i avtale, jeg leier f.eks. med to måneders oppsigelsetid, spesifisert i husleieavtalen.

 

Men dere har en tidsbestemt leieavtale som opphører en bestemt dato. Dersom den ikke bryter mot husleielovens §9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig er ikke disse oppsigelsetidene særlig relevante. Dersom det derimot viser seg at dere ikke oppfyller betingelsene i § 9-3, sjekk dette, skal avtalen anses som tidsubestemt. Og da gjelder vanlig oppsigelsestid.

[hean]

Hvis du uten grunn nekter fremleie eller noen andre å ta over kontrakten vil jeg tro at leier kan si opp leiligheten med umiddelbar virkning da du selv ikke følger husleieloven, dette vil da bli gjensidig ett gjensidig brudd.

Endret 6. februar 2009 av Zatuu

[genser]

Takker for mer svar.

 

Vår "tidsbestemte avtale" løper over 1 år. Så vidt jeg ser av §9-3 er ikke dette gyldig tidsbestemt avtale.

 

Betyr det altså at leietaker har 1/3 mnd oppsigelsestid, uavhengig av §7-5 og evt. framleienekt fra oss?

[klilleng]

Vår "tidsbestemte avtale" løper over 1 år. Så vidt jeg ser av §9-3 er ikke dette gyldig tidsbestemt avtale.

Betyr det altså at leietaker har 1/3 mnd oppsigelsestid, uavhengig av §7-5 og evt. framleienekt fra oss?

Skulle tro det. Altså forutsatt at dere ikke oppfyller kravene til 1 års leietidsbegrensning.