Kan fellesgjelden øke mye?

[KennethDreyer]

Hei,

 

Hvis man kjøper en leilighet med fellesgjeld.. hvor ofte er det vanlig at bygget tar opp nye lån og hvor mye er det da ofte snakk om? Ser liksom for meg at det er veldig kjedelig om kjøper en leilighet, betaler ned lånet og fellesgjelden innen ca 15 år, så plutselig tar borettslaget opp et nytt og massivt lån som plutselig gir deg 5000-6000 tusen i mnd ekstra i fellesgjeld. Er dette vanlig praksis?

[Loko]

Når det kommer til kjøp så skal det stå i prospektet hva som er planlagt av nye tiltak/endringer i fellesgjeld.

Ellers kan det være lurt å lese årsrapporten til styret, der vil det ofte stå hvilke planer det har videre etc.

 

Normalt vil boretslag kun ta opp lån til feks skifte tak, yttre bordkledning og slike vedlikeholdskostnader som boretslaget står for. Hvis feks et hus har fått massive setningsskader over tid så er dette en utgift hele boretslaget må stå for.

 

Så hvis du er redd for drastiske økninger i fellesutgifter kan det være greit å sjekke det jeg har nevnt over.

[Admin'c]

går sikkert ann å sende en mail til borettslagslederen og spørre han om hva som har blitt foreslått tidligere, og hva som er planlagt.

 

Men som nevnt så skjer det i forbindelse med oppussing av ganger/fasade/tak ol

[Jankee]

Risikoen for plutseleg eksterm auke i fellesgjelda er vel ikkje det mest sasnynlige som skjer, men det kan nok skje. Størrelsen på borettslaget er vel den største faktoren, dess større det er dess mindre er sanynligheitene for ein voldsom auke.

 

Borettslaget eg bur i har vel 700 leiligheiter, ei auke i fellesgjelda og fellesutgiftene for eit lån i den størrelsen du nevner (6000-7000 i månaden) ville betydd ca 1 mill pr leiligheit, altså eit lån på 700mill, noko som er lite saynlig at borettslaget har behov for.

Er det derimot 10 leiligheiter og bygningen har fått setningskader så kan ein risikere dette.

 

Men det mest vanlige grunnen til at fellesutgiftene går opp drastisk, er jo at fellesgjelda har vore avdragsfri ein tidsperiode og når den avdragsfriheiten forsvinn hopper fellesutgiftene kraftig oppover.

[Balsfjord]

Borettslaget eg bur i har vel 700 leiligheiter, ei auke i fellesgjelda og fellesutgiftene for eit lån i den størrelsen du nevner (6000-7000 i månaden) ville betydd ca 1 mill pr leiligheit, altså eit lån på 700mill, noko som er lite saynlig at borettslaget har behov for.

Er det derimot 10 leiligheiter og bygningen har fått setningskader så kan ein risikere dette.

Spesielt usansynlig er det vel ikke, da svært mange gamle leilighetskomplekser har stort behov for oppgradering av baderom. Felleskostnadene mine har økt med 100% siden jeg kjøpte leiligheten min. Det var ikke overraskende siden planleggingen var i gang under kjøpetidspunktet, men ingenting var vedtatt.

[Xell]

Når det gjelder økning i husleien bør man også være svært oppmerksom på hvor stor del av dagens husleie som går til avdrag. Dersom borettslaget nylig har tatt lån kan det være avdragsfritt i en periode. Så husleia kan øke uten at din andel i fellesgjeld øker.

[Jankee]

Borettslaget eg bur i har vel 700 leiligheiter, ei auke i fellesgjelda og fellesutgiftene for eit lån i den størrelsen du nevner (6000-7000 i månaden) ville betydd ca 1 mill pr leiligheit, altså eit lån på 700mill, noko som er lite saynlig at borettslaget har behov for.

Er det derimot 10 leiligheiter og bygningen har fått setningskader så kan ein risikere dette.

Spesielt usansynlig er det vel ikke, da svært mange gamle leilighetskomplekser har stort behov for oppgradering av baderom. Felleskostnadene mine har økt med 100% siden jeg kjøpte leiligheten min. Det var ikke overraskende siden planleggingen var i gang under kjøpetidspunktet, men ingenting var vedtatt.

No har faktisk borettslaget mitt gjennomført baderomsrenovering for heile borettslaget. aukinga i fellesgjelda var 10-20K og fellesutgiftene gjekk opp i same tidsperiode med ca 20% (2003-2007) No ligger det ein del andre utgifter der så i realiteten har ein fått nye bad til minimal ekstrakostnad. Noko av den gunstige prisen ligger i at dette ikkje skulle gjennomførast på eit år med masse folk men at ein leverandør jobba over fleire år med prosjektet. Forutsigbart for borettslaget og leverandøren.

[Balsfjord]

No har faktisk borettslaget mitt gjennomført baderomsrenovering for heile borettslaget. aukinga i fellesgjelda var 10-20K og fellesutgiftene gjekk opp i same tidsperiode med ca 20% (2003-2007) No ligger det ein del andre utgifter der så i realiteten har ein fått nye bad til minimal ekstrakostnad. Noko av den gunstige prisen ligger i at dette ikkje skulle gjennomførast på eit år med masse folk men at ein leverandør jobba over fleire år med prosjektet. Forutsigbart for borettslaget og leverandøren.

Og det var et annet eksempel. Du kan uansett ikke si at det er usannsynlig at fellesgjelden kan øke mye.

[Zeph]

Slenger inn eit spørsmål som er relatert til dette eg.

 

Kan ein betale ned fellesgjeld for sin leilighet? Vil det i så fall teoretisk sett heve prisen på leiligheten med noko lunde tilsvarande verdi som ein betaler ned lånet med? Vil det i så fall være noko økonomisk gevinst å gjere det sånn i forhold til å betale ned på privat lån på leiligheten?

[Ekko]

Slenger inn eit spørsmål som er relatert til dette eg.

 

Kan ein betale ned fellesgjeld for sin leilighet? Vil det i så fall teoretisk sett heve prisen på leiligheten med noko lunde tilsvarande verdi som ein betaler ned lånet med?

Jeg har ikke hørt om at det går an, men jeg skal ikke si dette sikkert.

Hvis det teoretisk gikk an, hvorfor ville det heve verdien på leiligheten?

La oss si du setter 100 000 inn for å betale ned din fellesgjeld. Detet gjør at du kan ta 100 000 mer for leiligheten din når du selger den.

Fra kjøperens synspunkt så må han betale 100 000 mer. Hvis han slapp å betale de 100 000 så hadde han hatt 100 000 han selv kunne bestemt om han ville sette inn i fellesgjelden eller blåse på piker, vin og sang. Derfor ser jeg ingen gevinst ved å gå inn og låse kapitalen på denne måten.

 

 

Vil det i så fall være noko økonomisk gevinst å gjere det sånn i forhold til å betale ned på privat lån på leiligheten?

 

Til min kjennskap har de fleste borettslag bedre lånebetingelser enn privatkunder. Du vil derfor tjene mer på å betjene ditt "dyre" private lån før borettslagets "billige" lån.

[sbstn]

.

Endret 2. februar 2009 av sbstn

[KS]

Slenger inn eit spørsmål som er relatert til dette eg.

 

Kan ein betale ned fellesgjeld for sin leilighet? Vil det i så fall teoretisk sett heve prisen på leiligheten med noko lunde tilsvarande verdi som ein betaler ned lånet med? Vil det i så fall være noko økonomisk gevinst å gjere det sånn i forhold til å betale ned på privat lån på leiligheten?

 

Ja det kan man, i hvertfall i enkelte OBOS-borettslag som har avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

 

I terorien skal det ikke gi noe økonomisk gevinst. Lavere fellesgjeld gir økt verdi på leiligheten, krone for krone.

 

Hvis du bytter ut fellesgjeld med privat banklån, så vil det nok heller være uøkonomisk.

 

Jeg holder muligheten opp for at dersom fellesgjelden i ditt borettslag er unormalt høy i forhold til tilsvarende leiligheter i området, så kanskje det kan være en markedsmessig fordel med tanke på salg å få redusert fellesgjelden noe.

[sbstn]

.

Endret 2. februar 2009 av sbstn

[Loko]

Nå husker jeg ikke dette eksakt, men var en stor sak om fellesgjeld og slikt på TV for en stund tilbake. Der var det slik at man måtte være oppmerksom på at man ikke måtte kjøpe leiligheter i boretslag hvor alle enheter i boretslaget var likt ansvarlig for fellesgjelden. Altså hvis en i boretslaget ikke klarer å betale sin del av fellesgjelden så faller denne over til boretslaget.

[magicgunnar]

Nå husker jeg ikke dette eksakt, men var en stor sak om fellesgjeld og slikt på TV for en stund tilbake. Der var det slik at man måtte være oppmerksom på at man ikke måtte kjøpe leiligheter i boretslag hvor alle enheter i boretslaget var likt ansvarlig for fellesgjelden. Altså hvis en i boretslaget ikke klarer å betale sin del av fellesgjelden så faller denne over til boretslaget.

Dette gjelder vel i utgangspunktet alle borettslag, med mindre det er tegnet en forsikring (og den som har gitt forsikringen ikke går konkurs). Skulle alle beboerne i borettslaget si opp boretten sin for å slippe unna gjelda, vil en som har nedbetalt sin egen del av fellesgjelda fortsatt hefte for alle de andres gjeld!

 

Når det gjelder om et borettslag må ta opp nye lån er det nok smart å se på hvor godt bygningen er vedlikeholdt og når den er bygget. En gammel gård som tydelig trenger vedlikehold bør nok snarest ta opp et lån for å pusse opp, og dette vil øke fellesutgiftene. Det er ikke dermed sagt at den tar opp lån, det kan hende de som bor i blokka alle har så dårlig økonomi at de stemmer mot å ta opp lån, og nødvendig vedlikehold blir neglisert, slik at ingen fornuftige mennesker vil kjøpe leilighet der.

[sbstn]

.

Endret 2. februar 2009 av sbstn

[sbstn]

.

Endret 2. februar 2009 av sbstn

[O_K]

Svar på opprinnelig innelgg, det er lite sannnsynlig at du får 5-6000kr i økte månedlige utgifter på grunn av nye lån borettslaget tar opp. Nye lån vil nok bli tatt opp i blandt, for vedlikehold må gjøres av både fasade og fellesommråder. Jeg har selv sittet i styret i mitt borettslag, og vi måtte øke månedlige utgifter med 500kr i høst pga renteoppgang og fordi vi pusset opp oppganger, inngangsparti og byttet dører til leilighetene. Skal du få ekstrautgifter i 5-6000kr klassen så betyr det i praksis at gjelden øker med oppimot 1.000.000 per leilighet, og det er usansynlig i de fleste tillfeller.

 

Når det er sagt, vær forsiktig når det gjelder borettslag med stor fellesgjeld, husk at renteendringer da vil kunne få store utslag i månedlig husleie. Et godt drevet borettslag med moderat fellesgjeld er derimot like "trygt" som selveieleiligheter.

[kdog]

Når det er sagt, vær forsiktig når det gjelder borettslag med stor fellesgjeld, husk at renteendringer da vil kunne få store utslag i månedlig husleie. Et godt drevet borettslag med moderat fellesgjeld er derimot like "trygt" som selveieleiligheter.

 

Har man hele lånet selv i stedet for fellesgjeld, vil de samme renteendringene påvirke utgiftene. Jeg ser ikke helt forskjellen. Man bør alltid anse fellesgjeld som din egen gjeld når man regner på renteutgifter.

[Xell]

Har borettslaget stor fellesgjeld øker sannsynligheten for at noen av medlemmene ikke klarer å håndtere gjelden sin. Da kan fellesgjelden på resternde medlemmer øke. Det er den store forskjellen. Er fellesgjelden moderat er det mye mindere sannsynelighet for at dette skal skje.