Beregne overkurs, hvordan?

[mrmattis]

Er det noen som vet eksakt hvordan det beregnes overkurs ved innløselse av fastrentelån?

 

Min avtale henviser til "Rentetapserstatningen beregnes i samsvar med Justisdepartementets forskrift om låneavtaler".

 

Jeg har fastrente 5år/5,75%. I samme bank tilbys nå fastrente i 5 år til 5,25%. Jeg har 4,5 år igjen av min avtale. Jeg trodde det var differanse mellom disse 2 tilbudene, gjeldende og dagens, som ble brukt når det ble beregnet overkurs. Så enkelt var det nok ikke?!?

 

Skal i møte i morgen, men ønsker å være forberedt.

 

Fikk pr.mail beskjed om at overkurs ville utgjøre 20 180 kroner. Dette var på fredag.

Var i møte i går, der vi ble enige om å gå for å innløse avtalen. Det ble ikke sagt noe om størrelsen på overkursen, så jeg tok det for god fisk at dette var som nevnt i mail før helgen. Vedkommende ga beskjed om at han skulle se på saken neste dag (i dag).

 

Ble oppringt på jobb, om at overkursen nå var 44 500 kroner?!?

Begrunnelse pr mail:

Beregningen av overkurs/underkurs beregnes ut fra nåværende flytende og fast rente samt gjenværende tid på lånet.

Det som har slåt høyt ut her er rentenedsettelsen som kom fra noen av de store bankene i helgen.

P.t har der ikke skjedd noen endringer hos oss, men den kommer nok, ihvertfall på flytende rente. Hva som skjer på fast rente vet vi ingenting om p.t.

 

Det skal sies at banken ikke har regulert sine fastrenter fra fredag og til i dag.

 

Kan dette være riktig? Skal i møte i morgen. Egentlig er det "signeringsmøte", men nå stusser jeg litt på hele beregningen. Hvordan rentenedsettelse i andre store banker påvirker min overkurs, forstår jeg ikke.

 

Noen som har gode innspill til denne problemstillingen?

[KS]

Hei,

 

hadde vært intressant å vite hvor mye du har i gjeld.

 

Ved innløsning av fastrente beregnes over- og underkurs ved å først sette opp din ordinære nedbetalingsplan. Deretter sammenlignes denne med en tenkt nedbetalingsplan basert på den nye fastrenten. Denne er differansen mellom disse to ulike nedbetalingene som danner grunnlaget. I hht til forskrift skal banken regne ut nåverdien av disse differansene. Stort sett vil jeg tro at banken da benytter den nye fastrenten.

 

I vedlagt regneark (som jeg ikke fikk lastet opp uten å putte i en zip-fil), har jeg satt opp dette basert på ditt eksempel. Andre kan også bruke til å finne en tilnærmet riktig over- eller underkurs. Jeg har forenklet veldig ved å kun bruke årlige betalinger og ikke tatt hensyn til avdrag.

 

Med de tallene du oppgav, finner jeg en overkurs på 21.153 (restlån 1,2 mill, gammel rente 5,75, ny rente 5,25 og 4 år). Her kan du enkelt endre til ny fastrente f.eks et prosentpoeng lavere og å få 64.955 i overkurs. Mao. en tredobling. Det i seg selv rimer ganske bra:

Med en diff på gammel og ny rente på 0,5% ble overkursen 21.153

Med en diff på gammel og ny rente på 1,5% ble overkursen 64.955

Grovt sagt med en tre-dobling i rentediffen, ble også overkursen omtrent tredoblet.

 

Din nye overkursen tyder på at banken har regnet på nytt til en kurs på ca 4,6% - 4,7%.

 

Den renten banken skal bruke må baseres på gjeldende vanlig kunderente den dagen du gjør innbetalingen. Hvis du skal refinasiere så blir det den dagen banken effektuere. Dette kan du normalt avtale med banken. Du kan f.eks også legge inn et vilkår på aksepten om at du ikke vil innløse gammelt lån hvis overkurs blir mer enn så så mye.

 

I utgangspunktet er det også vanskelig å bestemme hvilken rente som skal brukes. Jeg mener at det heter "for tilsvarende lån". Helt riktig hadde dette bare blitt hvis banken tilbyr fastrente lån på 4,5 år. Det gjør banken neppe. Hvor banken tolker det tror jeg er litt opp til banken. Den kunne valgt det nærmeste alternativet og sammenlignet med en ny fem år. Kanskje har banken heller en policy på å runde nedover og brukt rente på 3 år? Kanskje har banken en eller annen utjevning som regner ut en tenkt 4,5 års rente basert på 3 år og 5 år? Jeg syns det siste virker mest elegant, men sannsynligheten ligger nok på at banken gjør det enkelste å sammenligner med en ny 5-årsavtale.

 

Enkel_beregning_over__og_underkurs.zip

[hagfors]

Personlig tolker jeg det tallet du har fått opplyst per mail (20.180,-) som et tilbud, og du har innen rimelig tid akseptert tilbudet. Du har hatt et møte med banken kort tid etter å ha mottatt tilbudet, og under møtet, forut for din aksept av tilbudet, har det ikke kommet frem nye opplysninger som skulle tilsi at prisen skulle være noen annen pris enn den du har fått opplyst.

 

Dette ser ut som et juridisk bindende tilbud for meg, og du har akseptert tilbudet. Da kan jeg ikke helt se noen grunn til at du skal måtte betale noe annet enn det dere har blitt enige om, uansett hva som måtte være korrekt beregnet overkurs. Sist jeg sjekket var bankene underlagt samme lover som resten av landet.

[hagfors]

Da har jeg tatt meg en tur i bokhyllen og hentet lovsamlingen..

 

Du har akseptert tilbudet i tråd med betingelsene i avtl. §3 og banken har ikke benyttet sin mulighet til å tilbakekalle tilbudet i henhold til avtl. §7.

[UllForEver]

Interessant tråd. Jeg bad om informasjon om dette fra banken min 22. desember, og fikk svar i dag.

 

Jeg har kr 900.000,- i lån med 5,6% fastrente over 5 år. Det er nå 3 år gjen av fastrenteavtalen. Jeg ønsker å bryte avtalen og gå over til flytende rente. Ifølge mail fra banken er overkursen på dette lånet nå kr 48.000,-. I samme mail står det at den flytende renten er den samme som fastrenten som jeg har.

 

Man spør seg: Hvorfor venter banken 2 hele uker med å svare? Hvordan kan et lån til 1 million som skal gå fra 5,6% fastrente til 5,6% flytende rente ha kr 48.000,- i overkurs?

[bellad76]

Antakelig fordi man venter rentenedgang. Det er jo derfor du vil bytte, fordi du forventer at renten de neste tre årene gjennomsnittlig vil ligge godt under 5,6 % ? Sier seg selv at du ikke får bytte "gratis". Hvordan de har kommet frem til nøyaktig den summen de har vet jeg dog ikke, du kan kanskje spørre?

Endret 5. januar 2009 av bellad76

[UllForEver]

Hvis jeg bruker kalkulatoren i linken fra KS så har banken beregnet ut fra en estimert rente på 4%. Problemet er at banken ikke kan tilby så lav rente pr. i dag. Hvis banken kan ta en tilfeldig valgt rente rett ut av luften blir jo dette helt meningsløst.

 

Kalkulatoren til KS fungerer slik at hvis man går fra 5,6% rente til 5,6% rente så går regnestykket i null. Derfor høres kr 48.000,- vanvittig mye ut.

 

Jeg har like lang binding på lån på kr 650.000,- hos en annen bank. I går spurte jeg hvor mye det kostet å bryte fastrenteavtalen, og fikk beskjed om at jeg da ville få utbetalt kr 2.000,- i underkurs.

[magicgunnar]

Fant følgende lovtekst her: http://www.dinside.no/okonomi/bankfinans/d...n/art99581.html

 

§ 10. Om førtidig innfrielse av fastrentelån mv.

 

Denne bestemmelsen gjelder førtidig betaling av lån der rentesatsen, gebyrer og andre kostnader er bundet for hele lånets løpetid eller hvor slikt vederlag bare kan reguleres på bestemte tidspunkter fastsatt i låneavtalen og der det er avtalt at långiveren skal ha rett til å kreve eventuelt rentetap eller tap av andre former for vederlag dekket av låntakeren, jf. finansavtaleloven § 54 første ledd.

 

For lån som nevnt i første ledd skal differansen på innfrielsestidspunktet mellom den avtalte rente og den rente långiver tilbyr for tilsvarende lån legges til grunn ved beregning av långivers tap eller gevinst ved førtidig innfrielse. Renten for en periode som er lik den gjenstående bindingstid beregnes ved å ta det veide gjennomsnittet av renten for to tilsvarende lån med en kortere og lengre rentebindingstid som ligger nærmest gjenværende bindingstid på lånet som innfris. Dersom långiveren ikke tilbyr lån som kan brukes i beregningen, brukes renten på den statsobligasjonen som har løpetid som ligger nærmest lånets gjenværende løpetid på innfrielsestidspunktet, med tillegg av rentedifferansen som eksisterte mellom det opptatte lånet og statsobligasjonsrenten på det tidspunkt lånet ble gitt. Långiverens tap eller gevinst skal beregnes for gjenværende bindingstid. Kontantstrømmene skal neddiskonteres til nåverdi med renten for den gjenstående bindingstid, etter samme fremgangsmåte som ovenfor.

 

Retten til godskriving av rentegevinst etter annet ledd kan fravikes i avtalen. Låntakeren skal i så fall opplyses skriftlig om dette før avtalen inngås, jf. finansavtaleloven § 54 tredje ledd annet punktum og § 46 første ledd bokstav e. I tilfeller der det følger av avtalen at låntaker skal godskrives rentegevinst beregnet på en måte som gir lavere utbetaling enn etter denne forskriften, skal det før avtalen gis skriftlige opplysninger om beregningsmåten. Opplysninger om beregningsmåten skal dessuten inntas i avtalen.

 

Først må man altså lese låneavtalen man har med banken, og sjekke at det ikke står noen andre regler her.

 

Deretter finne ut hvilke fastrenter banken tilbyr for de to periodene som ligger over og under den perioden man har igjen på lånet. Så er det bare å ta fram kalkulatoren!

[mrmattis]

Beløpet som var knyttet til fastrentedelen var 1 989 000 kroner, når det det ble flyttet over til flytende lån. Etter å ha "klaget" over den plutselig økningen i differansen, fikk jeg redusert kostnaden med 10 000 kroner.

 

Kan noen vennligst kommentere dette, for å se om det har forekommet uregelmessigheter? Kundeforholdet mitt blir forøvrig trolig overført til en annen bank, men følger gjerne opp dette hvis det har funnet sted uregelmessigheter.

 

Jeg signerte forøvrig avtalen som utløste en kostnad på ca 44 000 kroner, og fikk like etter refundert 10 000 kroner.

 

Ser dette riktig ut?

[KS]

Vi må oppklare en ting først her. Når du skal regne overkurs/underkurs må man sammenligne fastrenten på din eksisterende avtale med hva fastrente på en ny avtale, med like lang løpetid som din gjenværende løpetid ville blitt.

 

Sagt på en annen måte: Hvis du for 1,5 år siden inngikk en fastrente avtale på 5 år, så har du nå igjen 3,5 år. Da må du sammenligne rente på din eksisterende kontrakten, med rente på nye fastrentekontrakter på 3,5 år. Ikke flytende. Ikke nye 5-års kontrakter og heller ikke nye 3-års kontrakter. Siden 3,5 års kontrakter ikke tilbys må dette regnes ut.

Den renten vil da ligge et sted i mellom 3 og 5-års renten.

 

Ikke alle du møter i bank kjenner til dette. Hvis de er skråsikkre på sitt svar, som for alt vi vet, kan være basert på at de har gjort samme feil som dere å lagt til grunn en flytende rente, så blir det håpløst feil og jeg skjønner at tilliten til banken forsvinner, særlig når de må gå flere runder for å komme frem til et endelig svar.

 

Ingen her klarer å si om bankens siste beregnig er riktig 100% fordi for å vite det må man bl.a. vite nøyaktig hvordan din opprinnelig nedbetalingsplan så ut før du innfridde, renten på bankens ulike fastrente produkter, hvordan banken har valgt å regne rente (enkel eller eksakt), hvordan avrundinger håndteres, hvordan kapitalisering gjøres og sikkert mange andre forhold.

 

Hvis de på kundeservice gjør beregninger først til deg som er basert på flytende, for deretter å bruke fastrenten for 5 år og deretter bruker en interpolert rente (som er mest riktig) så er det klart man blir veldig tvilende til hva banken gjør og de behandler klagen helt feil.

 

Til mrmattis; Basert på mitt enkle regneark, og restgjeld på 1989, eksisterende fastrente på 5,75% og kostand på 34.000 får jeg en rente på ny fastrente kontrakt på 5,26%.

Jeg syns egentlig ikke at det virker gærent. Du har oppgitt at rente på nye 5-års kontrakter var 5,25%, så det virker som at det er det banken har lagt til grunn. Noe jeg vil tro er mest vanlig i banker. Man kan innvende at de burde ha brukt en rente som lå midt mellom 3 og 5 års renten men jeg har sett at mange nå har hatt svært små differanser på disse rentene.

 

Til UllForEver: Jeg tror du har brukt kalkulatoren min helt riktig. "Hvis jeg bruker kalkulatoren i linken fra KS så har banken beregnet ut fra en estimert rente på 4%. Problemet er at banken ikke kan tilby så lav rente pr. i dag." Tilbyr denne banken 3-års kontrakter? Hvis ikke skal banken se til renten på statsobligajsoner med tilsvarende løpetid og legge på den margin som de har hatt på kontrakten med deg, slik det er beskrevet i forskriften ovenfor. Vanligvis ligger bankens margin på 1 til 1,5%poeng over renten på statsobligasjoner.

5. januar var renten på 3-års statsobligasjoner på 2,72% i flg Norges Bank. Derfor syns jeg heller ikke at det høres gærent ut med at de har lagt ca 4% rente til grunn.

Da du sendt hendvendelsen din til banken var renten på statsobligasjoner 3 årig på 2,65%. At de brukte to uker er jo ikke bra, men du sendte altså eposten din, som man vanligvis alltid har noen dager svartid, til banken rett før jul og fikk svar første ordinære arbeidsdag rett etter nyttår. Jeg syns ikke man trenger å la mistenkligheten få ta helt overhånd. Hadde du spurt om noe "enkelt" som saldo kan sikkert alle gjøre. Beregning av over/underkurs er ikke overlatt til så mange normalt.

[UllForEver]

Interessant! Nå har jeg iallfall sendt en mail der jeg ber banken dobbelsjekke om beløpet kan være riktig. Ser mrmattis har fått refundert kr 10.000,- og det er jo penger, det også!

 

Det som er mest forvirrende her er nok de forskjellige formuleringene:

a. Over- og underkurs skal beregnes ut fra gjeldende renter i banken på det tidspunktet kunden ber om å få bryte avtalen.

b. Banken skal beregne over- og underkurs utfra renten på statsobligasjoner med tilsvarende løpetid.

 

Disse to utregningsmetodene vil gi vidt forskjellige resultater. Spesielt ettersom Norges Bank i dette tilfellet nettopp hadde satt ned renten med 1,75 prosentpoeng. Fastrenten hos banken min var på det tidspunktet jeg sendte mailen høyere enn fastrenteavtalen jeg hadde.

Endret 9. februar 2009 av UllForEver