Fra fast rente til flytende rente

[Eivind87]

I disse finanstider er det flere som har bunnet boliglånet sitt til ei fastrente.

Det jeg lurer på er om det finnes en mulighet for å si opp avtalen med fast rente og gå over til flytende rente? Er det noen banker som praktiserer dette?

[hagfors]

I disse finanstider er det flere som har bunnet boliglånet sitt til ei fastrente.

Det jeg lurer på er om det finnes en mulighet for å si opp avtalen med fast rente og gå over til flytende rente? Er det noen banker som praktiserer dette?

 

Litt av poenget er jo at det er en forpliktende avtale for begge partene. Hele opplegget ville jo bli helt meningsløst hvis banken skulle ta tapet hvis renten gikk opp, men kunden skulle få lov til å velge å si opp avtalen hvis renten gikk ned.

 

Ved fastrente så inngår man et veddemål mot banken om renten skal gå opp eller ned. Og reglene er satt opp slik at oddsen alltid er på banken sin side.

[IRRupt]

I disse finanstider er det flere som har bunnet boliglånet sitt til ei fastrente.

Det jeg lurer på er om det finnes en mulighet for å si opp avtalen med fast rente og gå over til flytende rente? Er det noen banker som praktiserer dette?

 

Alle banker praktisere dette. Det er ingen problem for deg å bryte en fastrenteavtale. Men, da må du belage deg på å betale det banken evnt måtte tape, mao en overkurs.

 

Forklaringen til overkurs er hentet fra Aftenposten:

Anta at du har et lån på 100 med 7 % fastrente. Gjenværende løpetid er ett år og renten forfaller også om ett år.

 

Tilsvarende lån koster i dag 5 %. Innfrir du ditt fastrentelån i dag, må du betale 101,9, dvs. en overkurs på 1,9.

 

Plasserer banken 101,9 til 5 % rente, vil den disponere 107 om ett år ( 101,9 + 101,9*0,05 = 107 ). Banken holdes derfor skadesløs dersom du betaler 1,9 i overkurs.

 

Avhengig av lånebeløpet så kan dette bli dyrt. Men det er bare ta kontakt med banken din og få beregnet innfrielsesbeløpet på lånet.

Endret 8. desember 2008 av IRRupt

[Eivind87]

Ja det var noe slikt jeg trodde det kanskje kunne gjøres.

 

Jeg vet jo at det ikke bare er å hoppe frem og tilbake fra fast til flytende rente alt etter det som passer lånetakeren best. Selvfølgelig vil jo ikke bankene heller tape penger de ellers kunne hatt tjent på.

 

Men hvordan blir det med den overkursen hvis du f. eks har bundet renta til 7% i 4 år til, mens den flytende renta går ned til 3-4% og holder seg der ut hele den gjenstående perioden?

 

Ett annet spørmål:

Hvis man velger å bytte bank og overfører lånet til den nye banken, vil de samme lånebetingelsene gjelde i den nye banken som de du hadde i den gamle? Eller er det da noen mulighet for at man kan gå over fra den faste renta og over til flytende i den nye banken?

Når man snakker om å refinansiere lånet, hva gjør man da?

[KS]

Anta at din fast rente er 7%, ny fast rente kurs for tilsvarende lån er 5%. Lånet er på 100 kr. For enkelhetens skyld sammenligner jeg et lån uten avdrag.

Ordinært skulle du ha betalt til banken:

År 1: 100 * 7% = 7kr

År 2: 100 * 7% = 7kr

År 3: 100 * 7% = 7kr

År 4: 100 * 7% = 7kr

 

Hvis banken skulle inngå en fastrente avtale i dag ville banken tjent:

År 1: 100 * 5% = 5kr

År 2: 100 * 5% = 5kr

År 3: 100 * 5% = 5kr

År 4: 100 * 5% = 5kr

 

For bankens del ville den altså ha tape to kr pr år sammenlignet med å fortsett gammel fastrente avtale med deg eller inngå en ny avtale med en annen kunde. Denne differansen må du betale til banken. Men du betaler nåverdien av dette beløpet. Den årlig differansen skal neddiskonteres. Hvilken rente som legges til grunn for ned diskonteringen vil jeg tro stort sett er den nye fastrente kursen. Derfor blir ditt erstatningsbeløp til banken slik:

År 1: 2kr / 1,05^1 = 1,90

År 2: 2kr / 1,05^2 = 1,81

År 3: 2kr / 1,05^3 = 1,72

År 4: 2kr / 1,05^4 = 1,64

Sum ca 7,09 kr

 

Om du vil tjene på dette med å få en flytende rente på 3-4% har jeg ikke regnet på. Tror ikke det vil være sannsynlig med en så lav rente så lenge.

 

 

"Hvis man velger å bytte bank og overfører lånet til den nye banken, vil de samme lånebetingelsene gjelde i den nye banken som de du hadde i den gamle? "

- Nei, ikke med mindre den banken tilfeldigivs har akkurat like vilkår. Ny bank = nye vilkår.

 

"Eller er det da noen mulighet for at man kan gå over fra den faste renta og over til flytende i den nye banken?"

- Ja, men du ikke bytte bank for å bytte rentetype. Uansett må du betale overkurs.

 

"Når man snakker om å refinansiere lånet, hva gjør man da?"

- Vanligvis omtaler man å ta opp et nytt lån i en nye bank som brukes til å refinasiere lånet i den gamle. Annen omtale kan også være å øke lånet i eksisternde bank men dette omtales gjerne som opplåning eller forhøyelse. Man kan komibinere; Refinasiere til en ny bank samtidig som man låner opp; Eks. nytt lån i ny bank på to mill innfris lån i gammel bank på 1,8 mill

[burger`n]

---------------------------

Endret 7. januar 2010 av cup o` tea

[Eivind87]

Fastrentelån lønner seg i svært sjeldne tilfeller og skal være dyrere enn flytende.

Det er greit for dem som ønsker å sikre seg mot renteøkninger de ikke kan makte...men da burde en ikke ta opp lån i det hele tatt da.

Jeg er vel ikke helt enig i det du sier her.

Om det lønner seg eller ikke kommer an på hvilken rente du velger å binde den til, samt hva den flytende renten er på i det samme tidsrommet, og for hvor lenge man binder renta. Alt i alt vil det vel gå opp i opp om en velger fast vs flytende rente når renta svinger slik den har gjort i det siste. (Over sikt lønner deg seg å ha flytende ja).

 

Å velge fast rente gir også en bedre oversikt over hva du skal betale hver måned uansett hvordan rentemarkedet beveger seg. Det kan ha litt å bety for livssituasjonen til de det gjelder om de velger fast eller flytende rente. Det trenger ikke nødvendigvis være slik at de som binder renta egentlig ikke burde tatt opp lån i utgangspunktet. Men jeg ser hvor du vil, og de som har lånt seg helt i grenseland og ikke klarer en renteoppgang, burde revurdert litt til mener jeg.

Endret 9. desember 2008 av Eivind87

[burger`n]

-----------------------------

Endret 7. januar 2010 av cup o` tea

[KS]

Det er klart at fastrente kan lønne seg men sjansen for at man på et vilkårlig tidspunkt kan velge en fastrente-avtale og tjene på det er vel ikke mer enn 30%.

 

Edit: Det anslaget er tatt litt ut av lufta men man kunne sikkert sett på noen renteserier fra Norges Bank og sett dette bedre.

Endret 9. desember 2008 av KS

[burger`n]

Det er forskjell på ordene sjelden og aldri...

[hagfors]

Det lønner seg så sjelden at man kunne sagt "så godt som aldri". Bankene vet stort sett bedre enn forbrukerene hva de driver på med, og de har lagt inn så gode marginer på sin side at de nesten aldri vil tape på en fastrenteavtale. Som sagt, du inngår et veddemål mot banken, og banken har sansynligvis gjort bedre analyser enn forbrukeren samtidig som de setter marginene på en slik måte at de har oddsen helt vanvittig i sin favør.