Kjøp av bolig, boliglån og alt som følger

[dynaman]

Jeg er nå i den situasjonen der jeg vurderer å kjøpe meg leilighet. Jeg vil i så tilfelle ha mulighet til å kunne kjøpe en leilighet til godt under takst pga familiære forhold.

 

Jeg vil i tillegg få boligtilskudd fra boligkontoret her i kommunen da jeg er enslig forsørger og ikke har den største inntekten for tiden da jeg er student. Beløpet blir her på ca 90 000,- ut i fra mine samtaler med dem så langt.

 

Leiligheten er relativt liten på 55 kvm og inneholder to soverom og alt annet jeg skulle trenge. Den er i ok stand, men kjøkken bør fornyes etterhvert, men er ikke en nødvendighet enda.

 

Der er fellesutgifter på 2300,- pr mnd, og gjennomsnittsprisen på leiligheter i samme borettslag ligger så langt i år på 1,8 millioner kroner i salgssum.

 

Dersom dette blir en realitet vil jeg kunne kjøpe leiligheten til 1 million mot at den jeg kjøper av fortsatt eier 25% i leiligheten. Dette vil i utgangspunktet ikke ha noe å si, men vil ha seg slik at dersom jeg selger skal det gjøres opp, samt at jeg eventuelt kan kjøpe ut personen på et senere tidspunkt. Personen vil ikke ha noe å si på hvordan leiligheten forvaltes, hvem som bor der, hva som blir gjort med den osv. Eneste plikt jeg eventuelt har ovenfor vedkommende er ved videre salg eller når jeg på et senere tidspunkt skal kjøpe ut de resterende prosentene.

 

Fellesgjeld på leiligheten er det selvsagt jeg som må dekke da jeg selv skal bo der.

 

Men, jeg er fortsatt veldig usikker på hva jeg bør gjøre her, hvor mye jeg må betale pr mnd i lån, om jeg får bostøtte dersom jeg får boligtilskudd osv.

 

Er det noen som kan komme med noe konstruktivt her, noe å tilføre som kan hjelpe tankegangen min videre?

 

Det jeg i hovedsak lurer på er følgende ting:

 

Lån: Jeg er som sagt student, og det vil jeg være i 2.5 år til. Er det mulig å få lån som student? Hva kan jeg forvente av rente og betingelser ut fra det som er nevnt over?

 

Bostøtte og boligtilskudd: Er dette enten eller, eller kan en få boligtilskudd ved kjøp av leilighet, og samtidig får bostøtte pr mnd? Er her snakk om fra husbanken dersom noen er i tvil.

 

Fellesgjeld og faste utgifter: Disse dekker jo renovasjon av det utvendige, kabeltv, forsikring og parkering. Men, kan disse øke i stor grad, eller har de regler å forholde seg til på hvor mye mer de kan ta opp i fellesgjeld pr husstand?

 

Utleie: Dersom jeg velger å kjøpe denne leiligheten kan jeg få leid den ut til ca 9000 pr mnd. Om dette er nok til å dekke fellesutgifter og lån, kan jeg da bo i min nåværende leilighet som jeg leier uten å måtte skatte meg ihjel på leieinntekter på min egen bolig? Grunnen til jeg lurer her er fordi jeg har en stor leilighet jeg leier i dag, og husleien er ganske bra i forhold til beliggenhet og størrelse. Så om jeg da kan få min egen bolig som "betaler" seg selv i tillegg til å bo billig og bra kan jo dette absolutt være et alternativ.

 

Det virker jo å være panikk ellers på boligmarkedet, men jeg vil vel uansett aldri få en slik mulighet igjen, tross for at markedet synker om dagen?

 

Håper noen tar seg tid til å komme med noen innspill her.

Endret 2. desember 2008 av dynaman

[War]

Er det 1 million du evt må låne?

Du kan få lån som student men noen banker vil se på hva du utdanner deg som og når du er ferdig. Mitt første lån var på 960.000 og da var vi to studenter som snart var ferdig.

På førstegangslån kan du også få 5 avdragsfrie år hvor du kun betaler renter. På 1 million blir dette da ca 5000 -5400kr avhengig av renten.

+ husleie.

Hadde banken gitt deg lån nå hadde du måtte ha betalt nesten 8000kr i mnd + evt strøm første 5 avdragsfrie år.+- pga renten stiger/synker

 

Har ingen erfaring med evt støtte osv, du har jo også mulighet for foreldre osv som skriver under, da er ikke din egen inntekt like viktig lengre pga dem stiller som sikkerhet.

[dynaman]

Må låne 1 million ja, - et eventuelt tilskudd jeg skulle få som da blir min "egenkapital".

 

Litt usikker på hva du mener her. Førstegangslån koster meg ca 5000 pr mnd som avdragsfritt, mens lån i banken koster meg 8000 pr måned som avdragsfritt?

 

Hva er forskjellen her?

 

Jeg utdanner meg som mariningeniør, og er ferdig i 2011 om alt går etter planen.

 

Noen som vet noe med hensyn til om jeg velger å leie ut leiligheten? Blir det sett på som inntekt og må skattes av?

[War]

Mente at du betaler 5000kr til banken med dagens rente + husleie = 8000kr pr mnd for de to tingene.

 

Det er avdragsfrie år på lånet, det betyr at du kun betaler renten hver mnd og ikke avdrag.

[magicgunnar]

Noen som vet noe med hensyn til om jeg velger å leie ut leiligheten? Blir det sett på som inntekt og må skattes av?

Ja, du må skatte 28% av netto leieinntekter, dvs du kan trekke fra fellesutgifter og andre utgifter du måtte ha på leiligheten. Eneste mulighet du har til å leie ut skattefritt er om du selv bor i leiligheten og leier ut under halvparten. Men husk at du kan trekke fra renteutgifter på skatten. Om du leier den ut til 9000,- i måneden, fellesutgifter er på 2300 og renteutgifter på 5000, vil du ha en skattbar inntekt på 1700 i måneden forutsatt at du ikke har andre inntekter. Så har du bunnfradrag osv. så regnestykket blir mer komplisert, men dette er hovedtrekkene, for en nøyere utregning ville jeg prøvd skattekalkulatoren til skatteetaten!

 

Når du kjøper en leilighet til godt under markedspris vil det alltid være en risiko for at likningsmyndighetene ser på dette som forskudd på arv. Da kommer det arveavgift på beløp over en viss sum, denne summen vil være høyere i 2009 enn i år. Hvis du ikke kjøper den av slektninger kan skattemyndighetene se på det som gave, noe som beskattes enda mer.

 

Det som også kan være verdt å vite er at om den personen du kjøper av bor der nå, trenger vedkommende ikke skatte av en eventuell gevinst vedkommende har hatt på leiligheten og kan heller ikke trekke fra et tap på skatten. Om vedkommende skal selge 25% senere, og ikke har bodd der det siste året, så må vedkommende skatte av en eventuell gevinst.

 

Hvis du leier ut og bestemmer deg for å selge, så må du skatte av en eventuell gevinst også.

 

Hvis du skal leie ut en leilighet du bare eier 75% av, vil jeg anta at du bare har rett på 75% av leieinntektene og skatten blir redusert tilsvarende.

 

Du nevner at du selv må betale fellesgjeld. Hvor mye har leiligheten i fellesgjeld?

[dynaman]

Litt usikker på hvor mye den totale fellesgjelden er på her og nå. Eneste jeg vet er at utgiftene som dekker fellesgjeld, forsikring og kabeltv er på 2200 pr måned.

 

Om jeg leier ut går inntektene alene til meg, og jeg må nok derfor skatte av hele beløpet.

 

Jeg jobber jo utenom skolen, samt får litt støtte fra trygdekontoret siden jeg er enslig forsørger. Jeg skatter selvsagt av begge disse inntektene.

 

Det blir jo som du sier en form for forskudd på arv. Men prisen blir jo ikke så mye redusert ved at selger fortsatt eier 25% av inntekten. Skattemyndighetene kan vel heller ikke vite om leiligheten selges under taks pga skader eller andre forhold?

 

Men skjønner at jeg må undersøke mer rundt dette, og takker for svarene så langt.

 

Noen spesielle steder jeg bør henvende meg for å få svar på disse tingene uten at det blir noe styr av det?

[KS]

Hei!

 

Jeg tror du har svært små muligheter til å få lån. En ingeniør utdannelse høres i utgangspunktet lovende ut men du har altfor lang tid igjen og jobbmarkedet viser sviktende form. Hadde du hatt kort tid igjen av utdannelse (mindre enn et halvt år) og arbeidsmarkedet fortsatt var sterkt hadde du kanskje hatt en mulighet.

 

Husk egen innboforsikring.

 

Borettslaget kan sette felleskostnadene som de vil uten å måtte hensyn ta den enkeltes økonomi. I mange av de nye borettslagene har det vært kraftig økning fordi det i utgangspunktet ikke var tatt høyde for avdrag på lån, renteøkning og fordi driftskostnadene generelt var underbudsjettert. Hvis borettslaget bestemmer seg for å renovere bad, bygge balkonger, garasjeanlegg, fiber til alle leilheter, innglassing av baklonger, heis etc så kan utgoftene øke ganske bra. Du må undersøke med styret hva som er av planer.

 

Jeg vil også bare advare mot den finasieringsformen du har tenkt på. Å la det andre familiemedlemmet beholde 25% og tror at den eller de kommer til å la deg gjøre som du vil virker naivt. Virker som en kilde til fremtidig krangel. En slik avtale ville jeg gått med til en advokat for å få vanntatt. Men selv vanntette avtaler er ingen garanti mot såre følelser.

[dynaman]

Godt mulig det vil være lurt å gjøre det på andre måter enn å la en part beholde 25%, men jeg vil med tid og stunder arve alt fra denne personen likevel. Jeg er 110% sikker på at det ikke vil by på noen problemer i det hele tatt så lenge det er laget en avtale med hensyn til videresalg og en avtaler som dekker de siste 25% ved en eventuelt totalovertakelse. Men som du sier,det skader jo ikke å lage til en avtale via en advokat for å være på den sikre siden.

 

Så lenge en har år og ikke måneder igjen av utdanningen vil det alltid være uklart om en får jobb eller ikke i framtiden, så er godt mulig du har rett her og jeg ikke vil få noe lån. Tenker jeg får ta meg en tur i banken og til boligkontoret her i kommunen å høre hva de har å si.

[War]

Husk også at du må kunne klare en høyere rente.

Kanskje du får 6,20 nå og må betale 5000 i mnd, plutselig øker den til 8 og det blir 1600 kr mer å betale selv med avdragsfrie år.

 

Det er den fella flere gikk i og resultatet ble tvangssalg osv.

Fikk lån på 2 mill med 4,5% med 7500 i mnd og da renten steg til 8 må man betale 13000 i mnd.