Eie vs. Leie - Hva lønner seg?

[koheim]

De siste 10-15 årene har det virkelig lønnet seg å kjøpe fordi prisoppgangen har vært urealistisk høy, men den tiden er nå over.

 

Dette er et generelt eksempel, men summene skal stemme noenlunde, men er det noen som ikke er enige så vær konstruktive. Jeg har ikke tatt hensyn til inflasjon eller lønnsøkning, og gjort en del forenklinger.

 

Eie:

Du kjøper leilighet til 2.000.000 og 1.500.000 av dette finansieres med et boliglån over 25 år. Med en gjennomsnittelig rente på 7% er månedlig innbetaling:

kr 10.600

Er det noen her som seriøst mener at leiligheten koster kun 2.000.000?

Etter 25 år så har du betalt 1.680.000 !!! kun i renter. Leiligheten koster hele 3.180.000 + de 500.000 som du hadde i egenkapital. Det er helt greit det, hvis den om 25 år er verdt så mye eller mer...

 

Det er vel slik at du kan trekke fra 28% ? av renteutgiftene på skatten og dette utgjør i dette eksempelet 470.000 over 25 år, tilsvarer ca. 1300 pr måned. Men i tillegg kommer kommunale avgifter, forsikring, boligskatt, fellesutgifter og vedlikehold ++, la oss anta disse utgjør gjennomsnittelig 2.500 pr måned.

 

De som kjøpte denne leiligheten i 1994 for 600.000 og de som kjøpte den i 2001 for 1.000.000 har selvfølgelig tjent masse penger, men er den kjøpt i 2007, 2008 så er det ingen sjans for at denne får en tilsvarende verdiøkning. Er det da verdt det?

 

Argumentet som alle som kjøper er at da "betaler de til seg selv", "kaster ikke penger ut vinduet". Men hvis leiligheten etter 25 år ikke oppnår en salgspris på kr 3.680.000 er dette en svært dårlig investering. Dette gjelder også om du må selge på et gitt tidspunk. f.eks. etter 5 år og leiligheten ikke har økt sin markedspris.

Hva om din personlige situasjon forandrer seg, du mister jobben (10% av oss), skilles (40% av oss) eller blir syk (10% av oss). Eller hvis renten blir som på Island (18%). Du er fanget.

 

Leie:

La oss si at du i samme periode leier til tilsvarene leilighet til 10.000 pr måned. Dette utgjør totalt kr 3.000.000 over 25 år. Tilleggsutgiftene som du sparer i forhold til å kjøpe (kr. 2.500) ble satt på høyrentekonto med 6%.

Du har da etter 25 år 1.700.000 på konto, du har gjennom hele perioden hatt 100% frihet til å flytte hvor du vil avhengig av din personlige situasjon, jobbmuligheter etc. Du har penger på konto som ikke er bundet til noe og ikke hatt bekymringer de siste 25 årene i forhold til dette. Du betaler for flexibilitet og frihet.

 

 

Så hva er egentlig poenget mitt med denne sammenligningen? Jeg vet ikke helt, men jeg mener at å kjøpe er oppskrytt. At alle må eie er bare tull og passer egentlig få av oss (de som skal bo resten av livet, eller de med stor egenkapital). De som er heldige og har kjøpt i et godt marked er unntaket, de har gjort kjempeinvesteringer og har tjent mye penger, men dette er flaks og god timing ingenting annet.

Nå når markedet normaliserer seg og eiendom har mistet 30% av sin verdi så vil folk flest få et annet forhold til å kjøpe. Jeg sier heller ikke at leie alltid er løsningen, men tror det er viktig at særlig de unge i dag virkelig tenker seg om før bolig kjøpes.

 

En kan også spørre seg hvem er det som har mest å tjene på at du kjøper, er det banken, deg selv eller staten? Media har hauset opp huskjøp, hvorfor det?

 

Er jeg på bærtur?

[Naranek]

Du har ikke følgende med i regnestykket:

- du nevner at du får fratrekk for rentene man betaler, men du tar bare halvparten med i regnestykket.

- skatt på renteinntekter.

- formueskatt, som slår ekstremt mye mer negativt ut når man har pengene i banken i stedet for i bolig.

- det viktigste: stigning i leiepris. I snitt vil leieprisen over 25 år være 14 000 - 15 000 om den er 10 000 i dag.

[KennethDreyer]

Jeg for min del synes det er dumt å ta lån over 25 år. Hvorfor må du på liv og død låne det maksimale? Hvorfor ikke heller nøye seg med noe til halvparten av prisen (eller kanskje en tredjedel), så betaler du ned det først?

 

En kompis av meg som ble myndig et par år før meg kjøpte en leilighet til rundt 600 000 husker jeg. Den er nå nesten nedbetalt og han vurderer å kjøpe noe enda større å leie ut leiligheta han bor i nå (som forresten har økt til over millionen pga av inflasjon og oppussing). En kompis av han igjen, som da jobbet på samme sted (og fortsatt gjør) kjøpte også en leilighet samtidig som han, som kostet ca 3 ganger mer. De hadde samme lønnen. Denne personen ligger enda å betaler på rentene, har ikke i nærheten av samme romslige økonomi og har langt ifra betalt ned like mye på lånet som kompisen min.

 

Lån over lengre tid betyr mer i renter.

Lån over kortere tid betyr mindre i renter.

[Awesome X]

Har ikke lest igjennom hele tråden, men...

 

I Norge vil det nesten uten unntak lønne seg å eie fremfor å leie. Dette kommer av at bolig er den gunstigste spareformen for folk flest. Staten har lagt det opp slik at det ikke skal være noe risiko for at folk skal miste boligen og alle sparepengen sine. (De som mistet boligen pga. krisen var de som egentlig ikke hadde spart noe i den)

 

Lån som strekker seg lengre enn 15-20 år har jeg aldri sett poenget med. Reduksjonen i det månedlige avdraget ved å ta det over lengre tid blir etter dette så lite, sett i forhold til økningen av totalkostnaden, at ikke skjønner hva folk tenker på engang når de tar lån på 25 og 30 år.

[Xell]

Man må jo bo et sted. Å si at man ikke går i gevinst dersom leiligheten ikke er dekker alt av innkjøpkost og renteutgifter blir feil. Det du må se på er hvilket alternativ som gir lavest bokostnader. Alternativet er jo å betale 7-8000 i husleie i de 25 årene som du ikke er intressert i å betale ned på egen eiendom. Det er atdskillig mer en de renteutgiftene du får på å belåne egen leilighet. Og sannsyneligheten for at du betaler ned leiligheten fortere enn 25år er også i stor grad tilstede.

 

Leieutgifter vil du aldri se resultat av. Dette er penger som forsvinner rett i en annens lomme. Den eneste måten du kan tape på å investere i egen bolig er at du gaper for høyt og ender opp i tvangssalg. I så måte kan det være sundt å vurdere kjøp fremmfor leie nå, da det er liten sannsynlighet for at du får låne mer enn du kan takle (utenom ved totalt uforutsette hendelser). Pga finanskrisen er det også kjøpers marked.

 

Det man ikke brude spekulere på i disse dager er kortsiktige eiendomsinvesteringer. Dersom du ser for deg at du kommer til å flytte ett annet sted de nærmeste 5 årene så lei heller. Men dersom du er i en situasjon der du ser for deg å bo på det samme stede lengere så ser jeg ingen grunn til å ikke investere i egen bolig dersom man har økonomi til å kunne bære lånet.

[magicgunnar]

En kan også spørre seg hvem er det som har mest å tjene på at du kjøper, er det banken, deg selv eller staten? Media har hauset opp huskjøp, hvorfor det?

Dette er et bra spørsmål som alle som skal bruke penger bør stille seg! Banken tjener på det og eiendomsmeglerne tjener på det, staten taper sannsynligvis på det (de skattlegger leieinntektene du betaler til utleier, men drar også inn dokumentavgift samt skatt fra eiendomsmeglere og banker.) Men historisk så tjener du også på det!

 

Men dette kommer jo helt an på hvor mye du må betale for å kjøpe eller leie, og hvordan prisene utvikler seg i framtiden. Men i utgangspunktet gjør statens støtteordninger det lukrativt å både ha lån og å eie bolig!

 

Ser man på regneeksempelet ditt ville jeg regne på nå-kostnaden, å kjøpe bolig til 2 millioner koster i renteutgifter i måneden etter skattefradrag:

2 mill * 0,07 : 12 * (1-0,28) = 8400 eventuelt redusert formueskatt kan senke dette tallet til ca. 6600. (1,1% av 2mill, veldig avhengig av ligningstaksten selvfølgelig.) Avdragene "betaler du til deg selv" som det heter, derfor har jeg ikke tatt med disse. Med fellesutgifter etc. på 2500 kommer du opp i 10900 hvis du har så liten formue at du ikke betaler formueskatt.

 

Så skrev du at du kunne leie til 10.000,-

 

Hvis både huspriser og leiekostnader står på stedet hvil vil det dermed lønne seg å leie, men det er ikke sikkert de gjør. Så hva som lønner seg er avhengig av hvordan du tror boligmarkedet og leieprisene vil utvikle seg i framtiden. Hvis vi antar en vekst på 2,5% på sikt vil det lønne seg å kjøpe. Du kan litt forenklet trekke fra det du antar vil bli boligprisutviklingen på renteprosenten. Antar du at renten er 7% og boligprisene vil øke med 2,5% så kan du bruke 0,07 * ( 1- 0,28 ) - 0,025 = 0,0254 ( 2,54%) som den reelle rentekostnaden på lånet ditt. Da er du nede i en kostnad lavere enn det det koster å leie. Men boligprisene kommer nok heller til å synke de nærmeste tre årene, så akkurat nå lønner det seg nok ikke å kjøpe.

 

Det er et tredje alternativ som selvfølgelig er langt billigere enn begge alternativene over for unge i dag, iallfall i dagens marked, det er å flytte hjem til foreldrene eventuelt bli boende der etter at man er ferdig med videregående. Selvsagt ikke mulig for alle, og siden dette er så latterlig mye mer lønnsomt når boligprisene ikke går oppover har jeg ikke giddet å regne på det. Hvis alle gjorde dette ville både leiepriser og boligpriser falle dramatisk og da ville det iallfall lønne seg å leie, men dette er neppe noe sannsynlig scenario...