Spørsmål angående utleie av leilighet med "kjeller"

[psychokid]

Kjøpte leiligheten for litt over året siden. Den er 48kvm brutto og 43kvm netto med kjeller, som er såkalt "ikke regulert for varig opphold". Kjelleren er regnet med i boareal likevel. Ut i fra det jeg forstod da jeg kjøpte den, er det altså ikke love å sove der ut i fra et forsikrigsmessig aspekt. Jeg gjør det likevel da jeg bor alene, og det er mest praktisk i forhold til møblering. Det er imidlertid ingen problem å sette sengen i første etasje, og bruke kjelleren som stue. Det er også installert felles brannvarsling for alle enhetene. 5 totalt.

Ut i fra regelverk så må det helst være 2.20m under taket og dertil lysforhold (Bl.a størrelse og antall vindu) som regnes ut i fra flate på gulv (?). Det er dør ut i fra kjeller til fellesarealet som er bukt til boder. Der kan du komme deg ut gjennom hovedinngangen etter å ha gått opp ei trapp. Jeg hadde tenkt å gjøre om kjelleren for godkjenning da det skal være mulig. Det er 2.13m fra gulv til tak pr i dag, men det er kraftig foret så det skal gå an å få innenfor regelverk.

Det skal også være mulig å sette inn større vindu.

Men dette får vente pga finanskrisen, og at jeg skal jobbe en annen plass i 3-4 år. Selge synes jeg er ganske aktuelt i disse tider.

 

Ok det ble litt lang intro, men problemstillingen blir som følger. Gir det noe fritak fra ansvar hvis jeg opplyser om de faktiske forhold i kontrakten? Slik jeg forstod det, så satt jeg med ansvaret hvis noen hadde sovet i kjelleren og de brant inne (Mordbrannparagrafen?) Evt. kan de ved en slik inngåelse komme 1 år etter å si at jeg har leid ut leiligheten ulovlig å kreve leien tilbake? Eller sikte meg hvis det oppstå brann og de kommer seg ut?

 

Da er det vel også sånn og forstå at jeg må betale skatt på utleie da det blir snakk om utleie i 3- år sammenhengende? Er det noe skjema jeg skal fylle ut da regner jeg med?

[The Avatar]

Dersom det ikkje kan dokumenterast at kravet til dagslys er tilfredsstilt i henhold til REN §8-35 så kan ein anta at du oppfylgjer kravet dersom vindusflata utgjer minst 10% av golvarealet.

For at vinduet kan brukast som rømningsvei så må vinduet ha min 0,5m bredde og min 0,6m høgde, det må her merkast at summen av breidde og høgde på vinduet må være minst 1,5m. Vinduet må også sjølvsagt være lett og åpne. Det er også ein fordel at vinduet er sidehengsla (REN §7-27).

 

Når det gjelder å flytte senga opp og innrede kjellaren til stove så er du egentlig like langt då oppholdsrom, soverom, arbeidsrom og kjøkken er definert som rom for varig opphold.

 

For å kunne bruke rommet til varig opphold må det også minimum være på 15 kubikk meter.

 

Så lenge takhøgda er over 1,9 meter så kjem du ikkje i konflikt mer regelverket. Rommet må ha ei høgde på 1,9m og bredde på minst 0.6m for å være målbart men bortsett frå det så er det ikkje noke krav til takhøgde. Veiledninga til REN anbefaler minst 2,2m takhøgde med hensyn på brukbarheit og innemiljø men det er ikkje eit krav dersom kravet til ventilasjon er oppfylt. (minimum ventilasjon tilsvarande 0,5 luftvekslingar per time REN §8-34).

 

Når det gjelder juridisk ansvar ved brann i rom som er tatt i bruk ulovleg så er eg usikker på kva straffer du kan få, men mordbrannparagrafen er svært aktuell i denne sammanhengen. Uansett så er det ingen tvil om at du vil stille svakt om det blir oppretta sak mot deg.

 

DEt er også mulig at ein eventuell leigetakar kan kreve leiga tilbake visst du leiger ut hybel som ikkje er godkjent for varig opphold, men det er meir jurist mat så her er eg usikker.

[psychokid]

Takker for utfyllende svar. Det kan mao være vanskelig å få leid ut leiligheten med kjeller.

Men spørsmålet blir jo fortsatt, om dette spesifiseres i kontrakten vil det "frita" meg fra ansvaret ved evt. brann. Eksempelvis "kjeller brukes på eget ansvar", "Leier er informert om at kjelleren ikke er godkjent for varig opphold".

Nå er det velt tvilsomt at folk vil leie på slikt grunnlag da men. På den andre siden så er det jo rømnngsvei i kjeller og en skal være maks uheldig om en skulle omkomme nede i kjelleren. Skulle det være slik at slikt skjer så er et jo mest sannsylig pga røyk og ikke rømningsvei som er blokkert av flammer. Det er forøvrig også verandadør i første etasje så det er altså 3 muligheter å komme seg ut.

Alarmsystemet er også av nyere dato og svært sensitivt. Men som du har skrevet så er vel dette elementer som ikke teller ved en rettsak da det altså ikke er godkjent som varig oppholdsrom.

 

Når det gjelder å flytte sengen opp, så sover du da i det minste lovlig slik jeg ser det. Og det er jo det som er prækert i forhold til brann. Men det er vel et poeng at det kanskje ikke teller ved en rettsak da det uansett er et rom som ikke er godkjent,og at dette vil garantert bli brukt ved evt. rettsak.

 

Et annet aspekt ved dette er jo om jeg eventuelt kan gå tilbake på selger på noen måte.

Slik jeg ser det så stiller jeg svakt om jeg leier ut bare første etasje også da? Jeg har jo ingen garanti for at leier ikke bruker kjelleren. Må vel faktisk snekre igjen nedgang til kjeller for å være helt sikker i så måte.

Megler var sikker på at sengen kunne flyttes opp bl.a, men har jeg alt ansvar for finne ut slikt selv?

Enda en ting er at hele bygget ikke er seksjonert. Slik jeg har forstått det så gir dette alle rett til å bruke f.eks mitt kjellerrom uten at jeg kan si noe på det. Burde også dette være slik som jeg skulle ha sjekket før kjøp? Eller kan jeg prøve å få redusert kjøpspris pga dette?

Jeg vet at de andre er interessert i å få dette i orden, men har vært forsiktig å spørre ut om dette pga. forsikring (?). Hadde vært kjekt å få vite mer om dette.

[The Avatar]

Frå eit reint brannteknisk standpunkt så er det ikkje eit problem å bruke kjellaren. Det som gjer at kjellaren ikkje er tillatt til varig opphold er med tanke på innemiljø og trivsel.

Så lenge du har tilstrekkelig med sløkkemiddel (6kg pulver eller 9kg skum/vatn, eller tilsvarande) har røykvarslar og rømningsvei så er det ikkje mange krav som er stillt til privat hus.

 

Det som kanskje er mest skummelt i forhold til brann er at brannvesenet ikkje er informert om at det bur nokon i kjellaren, det er derfor ikkje sikkert at ein person i kjellaren vill kunne få assistanse til evakuering raskt nok.

 

Manglande seksjonering gir ikkje andre bebuarar tilgang til din kjellar. Det er tross alt din eigendom (med mindre andre avtalar er på plass som fri gjennomgang og liknande). Seksjonering er brukt for å skjerme dei andre seksjonane for brannsmitte og treng ikkje være eit hinder for adgang. Det kan være dører i seksjonering så lenge døra er sjølvlukkande og er klassifisert til å tåle brann like lenge som seksjoneringsveggen.

 

Om du ikkje har blitt tilstrekkelig informert om dei begrensingane som er i bruken så vil eg anta at du kan ta det opp med selgar, (sjølv om dette ikkje er mi sterkaste side).