Ståle Nordlie

Hva står det i vedtektene om utskifting av vinduer?

Husleieloven: I denne kontrakten er opphørstidspunktet fastsatt. Det er altså en tidsbestemt leieavtale. Varigheten er 7 måneder. Dette er i utgangspunktet i strid med regelen i § 9-3 første ledd. Ingenting tyder på at utleier har gyldig grunn til tidsavgrensningen og har opplyst skriftlig om grunnen ved inngåelsen av avtalen. Avtalen skal derfor "anses som tidsubestemt", jf § 9-3 siste ledd. Hvis ikke annet er avtalt kan tidsubestemte avtaler sies opp av leier, jf. § 9-4, med oppsigelsesfrist "tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned" eller en måned for "leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig", jf. § 9-6.

Arveloven §§ 60 og 61: Etter § 60 er det et gjensidig testament "når to eller flere personer har opprettet testament til fordel for hverandre". Her har A opprettet testament til fordel for B og B har opprettet testament til fordel for A. I tillegg er testamentene opprettet samtidig, i forbindelse med samboerkontrakt, og begge parter visste om den andres testament. Både lovens ordlyd og omstendighetene ellers tilsier at dette er et gjensidig testament. Etter min mening er dette ikke uklart. (En eventuell uklarhet måtte være om det er en arvepakt, jf. al. § 49.) Hvis en advokat har vært involvert bør mannens arvinger vurdere erstatningskrav.

Jeg er ikke overbevist om at det er tilstrekkelig hjemmel. Formuleringen er at "...bruksendring er søknadspliktig dersom..." . Regelen gjelder altså for "bruksendring". Paragrafen definerer ikke hva som er en bruksendring, den sier når bruksendinger er søknadspliktige. Hvis det å ikke bruke en eiendom ikke er en bruksending så er vi utenfor § 2-1. Når det gjelder håndheving er det formodentlig pbl. § 32-3 som er hjemmelen. Etter første ledd kan plan- og bygningsmyndighetene gi "pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid". Jeg mener det "ulovlige forhold" ved en ulovlig bruksendring er den, eh ... ulovlige endringen av bruk. Ikke eventuell "tilrettelegging" som muliggjør eller letter den ulovlige bruken. Det man kan kreve etter § 32-3 i denne sammenhengen er dermed at den ulovlige bruken stanser. Dette synes da også å være utgangspunktet i forarbeidene. I Ot.prp. nr. 45 (2007-2008), er "bruk som oppholdsrom for mennesker i bygning der tillatelse ikke foreligger" gitt som eksempel på en situasjon der man kan gi pålegg om "opphør av bruk". Dette blir uansett en ganske teoretisk diskusjon. I praksis vil mange bruksendringer skje etter fysiske byggearbeider som i seg selv medfører søknadsplikt. Jeg kan for eksempel ikke tenke meg at man lovlig kan bygge en leilighet i en låve uten å søke for selve byggearbeidene. Dermed vil kommunen ha grunnlag for å kreve retting/tilbakeføring selv om bygningen ikke brukes ulovlig som bolig. "Tilrettelegging" for en ulovlig bruk kan også indikere at det sannsynligvis skjer slik ulovlig bruk.

Hva er hjemmelen for dette?

Nøyaktig hvor er pengene nå? Er de kanskje deponert etter bustadoppføringslova § 49 om "deponering av omtvista vederlag"? Edit: Hvor lenge siden er det pengene ble holdt igjen?

Høyesterett snakker blant annet om dette i HR-2019-1662-A: https://www.domstol.no/globalassets/upload/hret/avgjorelser/2019/september-2019/hr-2019-1662-a.pdf Særlig avsnitt 46-53 ("samme rettsforhold") og 60-71 ("oppstått").

Foreldelsesloven § 26:

"I norsk er det ikke obligatorisk å bruke aksenttegn." https://www.sprakradet.no/Vi-og-vart/Publikasjoner/Statssprak/statssprak-32016/aksenttegn-i-norsk/ Styrets tolkning virker fornuftig og naturlig.

(Jeg kopierer litt her og der fra et annet innlegg om liknende tema.) Først, det er ikke opplagt at trærne er i strid med reglene i naboloven. Naboen har anført § 3: Det er i praksis tre vilkår som alle må være oppfylt før naboen kan kreve at et tre fjernes. Det viktigste her er antakelig at det ikke må være "nemnande om å gjera for eigaren" å ha treet. Fra Einar Bergholm, Rettigheter i fast eiendom (2016) side 242 (sitert fra sitat i LB-2021-061379): Man kan altså trekke inn mange momenter. Hvis det er nevneverdig om å gjøre for deg å ha disse trærne kan ikke naboen kreve dem fjernet etter naboloven § 3. Og hvis trærne ikke er i strid med § 3 kan han heller ikke kreve erstatning etter § 9 jf. § 3. Du bør dermed ikke være for "snill". Trekk fram alle (saklige) argumenter for hvorfor du ønsker å beholde trærne. Det at du har kappet dem tidligere beviser ikke at du ikke hadde rett til å la dem vokse. Hvis denne saken havner i retten vil antakelig naboen også trekke inn den generelle regelen i naboloven § 2, om å ha noe som er "urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom". I motsetning til § 3 kan § 2 involvere en interesseavveining. Det betyr at det ikke er nok i seg selv at eieren har en nevneverdig grunn. Men i praksis er visst domstolene "meget tilbakeholdne" med å bruke § 2 hvis et tre ikke kan fjernes etter § 3 (jf. artikkel i PA-2009-7-38 av Einar Bergsholm, via LB-2021-061379). Selv om naboen skulle ha rett på erstatning tviler jeg på om han kan kreve mye. Riktig nok er det ikke noe krav om skyld for at du skal bli ansvarlig. Det holder at naboen har lidt et økonomisk tap som følge av skade eller ulempe i strid med §§ 2-5. Så "jeg viste ikke" eller andre variasjoner av "det var ikke min skyld" er ikke gode forsvar. Andre har nevnt naboloven § 9 tredje ledd, som sier at erstatningen kan settes ned eller falle bort hvis naboen "etter god granneskikk burde sagt frå tidlegare". Men hvis naboen ikke visste om en skade er det vanskelig å påstå at god skikk tilsa at han burde sagt fra. Det viktigste etter min mening er at naboen bare kan kreve erstatning for økonomisk tap som følger av regelbruddet. For naboloven § 2 betyr det at man bare får erstatning for tap som følger av at "tålegrensen" er oversteget. (Jf. note 22 til gl. § 9 på Rettsdata.no og LB-2020-46612.) Det samme prinsippet må gjelde for § 3 når det gjelder trehøyde. Det betyr at naboen må sannsynliggjøre at skaden har skjedd fordi trærne var for høye. Eller eventuelt at skaden har blitt større enn det den ellers ville blitt fordi du ikke kappet trærne. Det vil si, hvis et 300 cm tre hadde vært ok etter naboloven § 3, og du lot treet vokse til 301 cm, skal du erstatte kostnadene som på en eller annen måte følger av at treet var 1 cm høyere enn det burde vært. Ikke alle kostnader som følger av at treet eksisterer. Eller, hvis 4 av 5 trær er lovlige, og alle har røtter over til naboeiendommen, så kan naboen bare kreve erstatning for skader som følger av at det femte treet var for høyt.

Håndverkertjenesteloven: En prisangivelse omfatter i utgangspunktet merverdiavgift. Hvis det var et prisoverslag (i motsetning til en uforpliktende prisantydning) kan prisen ikke gå over med mer enn 15%. Det gjelder ikke hvis annet er avtalt eller håndverkeren har krav på tillegg etter § 33.

Avstanden til "hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen". Hvis huset står 10 meter unna treet og hagen er 3 meter unna er avstanden 3 meter. Tomtegrensen har først og fremst betydning ved at man ikke kan måle til nærmere treet enn "granneeigedomen". I praksis kan jeg tenke meg at man likevel ofte vil (og bør) bruke tomtegrensen i tvilstilfeller. Dermed unngår man vanskelige skjønnsvurderinger og at målepunktet flytter seg fra dag til dag.

Mag ne har et greit svar. En nyttig oppsummering: Her er det ikke noe som tyder på at trådstarter ikke eier boligen 100%. Men hvis ikke annet blir (korrekt) avtalt vil boligen være "felleseie". Hvis trådstarter vil ha muligheten til å "skjevdele" etter ekteskapsloven § 59 bør hun ta vare på dokumentasjon på de midlene hun hadde da ekteskapet ble inngått og som ble brukt til boligkjøpet.

Har dere bodd sammen, i Norge eller i utlandet, etter vielsen? Hvordan betalte du for boligen? Var mannen involvert ved kjøpet?

Naboloven § 3: Det er i praksis tre vilkår som alle må være oppfylt før naboen kan kreve at et tre fjernes. Treet må være "til skade eller serleg ulempe". I følge noten på rettsdata.no av Ernst Nordtveit er det "ikkje krav om stor skade eller ulempe, men det må vera ein verkeleg skade eller ulempe". Treet må være "nærare hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av trehøgda". Legg merke til at man måler til "hus, hage, tun eller dyrka jord", ikke tomtegrensa. Og vanligvis viktigst, det må ikke være "nemnande om å gjera for eigaren" å ha treet. Fra Einar Bergholm, Rettigheter i fast eiendom (2016) side 242 (sitert fra sitat i LB-2021-061379): Man kan altså trekke inn mange momenter, og det skal ikke så mye til før eieren har en "nevneverdig" grunn. I tillegg anføres gjerne også den generelle regelen i naboloven § 2, om å ha noe som er "urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom". I motsetning til § 3 kan § 2 involvere en interesseavveining. Det betyr at det ikke er nok i seg selv at eieren har en nevneverdig grunn. Men i praksis er visst domstolene "meget tilbakeholdne" med å bruke § 2 hvis et tre ikke kan fjernes etter § 3 (jf. artikkel i PA-2009-7-38 av Einar Bergsholm, via LB-2021-061379).

Spørsmålet i saker som dette er typisk om disposisjonen/gaven hadde en realitet for giveren. Hadde den ikke det er det en dødsdisposisjon og må følge reglene for testamenter, inkludert pliktdelsarv. Dette kan være en skjønnsmessig og vanskelig vurdering med mange ulike momenter. For eksempel vil det at kona har overtatt økonomiske forpliktelser vanligvis tale sterkt for "realitet". Men når mannen forløpende betaler kona omtrent tilsvarende beløp kan det kanskje bli annerledes... En (eldre) artikkel: https://jusinfo.no/arverett/livs-og-dodsgaver/livs-og-dodsdisposisjoner/

Hva slags inntekt har mor? (Ca størrelse og kilde?)

Dette er ikke en tidsbestemt avtale, det er en tidsubestemt avtale med minimum varighet. Det er tiltatt. "Leieforholdet skal vare til tidligst 30.04.2024" betyr at du ikke kan si opp slik at avtalen avsluttes før 30.04.2024 . Du må da sende oppsigelsen tidligere (i januar). Ny leier, eventuelt utleiers tillatelse til fremleie, er nok den beste løsningen.

Angrerett kan være problematisk. Det kommer an på utleiers rutiner og hvordan avtalen ble inngått. Spørsmålet blir gjerne om det er en "organisert ordning for salg eller tjenesteyting uten at den næringsdrivende og forbrukeren er fysisk til stede samtidig". (Eksempler fra HTU: HTU-2020-280, HTU-2022-3045.) Ellers må man støtte seg på reglene i husleieloven kapittel 2, spesielt § 2-10 dersom det er en mangel. Så svært kortfattet: Hvis det er en mangel kan dere kreve at utleier retter. Gjør han ikke det innen "rimelig tid" kan dere rette selv, med noe tillegg for arbeid. Dere kan også kreve prisavslag i den tiden boligen lider av en mangel (selv om mangelen til slutt blir rettet). Dere kan holde tilbake leie for å sikre bestemte krav dere har mot utleier (jf. § 2-15) men ikke som et generelt pressmiddel.

Denne typen avtaler har vært oppe i Høyestrett i Rt-2011-670 (Nye Major) og Rt-2011-679 (Krusesgate). Her er det ikke inngått noen bindende avtale om ferdigstillelsesdato. Det må være klart både fra ordlyden og sammenhengen. Dermed er det bustadoppføringslova § 10 (3) som virker mest relevant. Arbeidet skal "utførast med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot". Dette er ikke en regel om kontrollansvar, bare vanlig uaktsomhet (jf. Rt-2011-670).

Et eksempel fra strafferetten: https://rett24.no/articles/regjeringen-vil-tette-kikker-hullet-hoyesterett-etterlot-seg-i-2019 En tidligere voldtektsdømt mann "gikk rundt og kikket inn i studenthyblene til unge kvinner". Han ble tatt av politiet og dømt til forvaring. Men...

Er det alt som står? "Leveringsdato 30.juni 2023."?

Lovens forarbeider, i merknad til § 4-2 i Ot.prp.nr.82 (1997-1998) med henvisning til NOU 1993:4 side 133, står det: "Er avtalen inngått, eller leien sist justert, den 1. juni 1993, kan leien tidligst endres med virkning fra den 1. juni 1994." Så hvordan kan man få til dette i praksis? For det første er det i følge forarbeidene "ikke nødvendig at varselet inneholder eksakte opplysninger om hvor betydelig endringen er." Så det holder å varsle om at endringen kommer. Når det gjelder hvilke tall man bruker og hvordan det betales sier Christian Fr. Wyller dette (note 253 til husleieloven på Rettsdata.no): (Jeg er ikke sikker på hva Wyller mener med at det må "kunne avtales" en slik løsning. Etter min mening må dette i utgangspunktet være tillatt.)

Opptrer selger i næringsvirksomhet? (Det vil si, er det kjøpsloven eller forbrukerkjøpsloven som gjelder?) Rent praktisk må dere passe på å reklamere i tide. Her virker det mest nærliggende å kreve heving av kjøpet, tilbakebetaling av salgssum og eventuelt erstatning for kostnader som følge av mangel. Kontrakten kan ha betydning for hva som kan kreves. Edit: Det er en del saker om hundesalg i Forbrukerklageutvalget. Man kan søke på saker her: https://www.forbrukertilsynet.no/forbrukerklageutvalget/forbrukerklageutvalget-sok-i-vedtak . Ett eksempel på sak: https://innsyn.onacos.no/forbrukertilsynet/prod/wfdocument.ashx?journalpostid=2022059877&dokid=706914&versjon=1&variant=A&

Slik jeg forstår førsteposten mener Statsforvalteren inntekten for vergemålsforskriften § 19 skal beregnes for hele kalenderår. Det virker ikke korrekt. Litt kilder: Vergemålsloven § 30: Vergemålsforskriften § 19: Rundskriv 1 - 2014 - Utgiftsdekning og godtgjøring til verger og representanter fra Statens Sivilrettsforvaltning - punkt 3.6.4: I følge rundskrivet har altså vergehaver "rett til å betale i henhold til oppdatert informasjon" og en endring i inntekt kan føre til at vergehaver er "berettiget til å skifte gruppe". Jeg mener den mest naturlige tolkningen av rundskrivet er at dagens månedsinntekt skal legges til grunn for vurderingen. Hvis månedsinntekten er lik eller under årlig minstepensjon delt på 12 er vilkåret oppfylt. Tidligere inntekt, selv i samme kalenderår, er da ikke relevant. Hvis "bruttoinntekt" alltid skulle beregnes per kalenderår ville det være naturlig å nevne det i rundskrivet, og også ta opp konsekvensene ved drøftelsen av "hensynet til personens betalingsevne" etter vergemålsforskriften § 19 siste ledd (i punkt 3.6.2). Når formålet med regelen er å dekke utgifter for "vergetrengende som ikke har midler" (jf. forarbeidene Ot.prp.nr.110 (2008-2009) punkt 6.5.4 [Lovdata Pro] ) så ville det lett gi urimelige resultater om tidligere inntekt (eller hypotetisk fremtidig inntekt) skulle være avgjørende. Særlig siden formue også tas i betraktning. Jeg ser ikke noe problem med at man må gjøre enkle regnestykker for å gjøre om årsinntekt til månedsinntekt og omvendt. Dette gjøres blant annet i forbindelse med fri rettshjelp (jf. Rundskriv om fri rettshjelp punkt 4.2 [pdf] ). Det er også uproblematisk å dele opp vergens "årlige" godtgjørelse. Jeg har kikket litt i klagesaker avgjort av Statens sivilrettsforvaltning (fra Lovdata) og jeg finner ikke noe som krystallklart støtter den ene eller andre løsningen. Det beste jeg kan finne er saken i VMM-2015-3 [Lovdata Pro]. I oppsummeringen står det at klager "mottar uføretrygd, som på søknadstidspunktet utgjorde kr 14.208 pr. måned" og betaler "månedlig husleie på kr 6000, samt kr 284 i skatt." Ved den senere vurderingen skriver så Statens sivilrettsforvaltning at personen har "en bruttoinntekt på kr 170.496 pr. år" [dvs nøyaktig kr 14.208 ganget med 12] og at dette "tilsvarer minstepensjonen på tidspunktet for søknaden om godtgjøring". Statens sivilrettsforvaltning regnet altså ut "bruttoinntekt" basert på månedsinntekten på søknadstidspunktet. Husk, selv om Statsforvalteren skulle ha rett kan man fortsatt prøve seg med vergemålsforskriften § 19 siste ledd og "hensynet til personens betalingsevne". Hvis vergehaver har samme formue og månedsinntekt som noen som er omfattet av første ledd burde det etter min mening tale sterkt for at "hensynet til personens betalingsevne" tilsier at godtgjørelsen dekkes.