Loko

De fleste mindre banker har gjerne i vedtektene sine at en kunde/segment etc ikke skal overstige xx% av totale volumet til banken innenfor dette segmentet. Dette er fordi at banken ikke skal gjøre seg avhengig av at hele korthus faller sammen hvis en kunde/segment forsvinner. Mtp hvor ivrig finanstilsynet er i sine tilsyn å påpeke "skjev" risiko mot et segment, så vil jeg tro at dette er innenfor saklig grunn. Altså at kunden rett og slett blir for stor.

Bank kan ta pant i begge boliger og lage et felles, eller to, lån på opptil 85% belåning. Noen banker velger å ha lavere grense på sekundærbolig og/eller fritidsbolig. Fritidsbolig er nok mest aktuelt at banken kan være noe mer restriktiv hvis den ikke ligger i et populært/velfungerende hytte/fritidsbolig område.

På tomannsboligene kan man legge ledningene langs husveggen uten noe problemer. Forhistorien her er at for noen år tilbake så fikk 3 manns boligene påkostet uteområdet tilsvarende 250k pr boenhet, mens vi i tomannsboligen tilsvarende ca 50k. Skal sies at 3 mannsboligene ligger lengre ned og har noe mer utfordrende terreng, men føler vi er med å sponse for at dem skal få bedre standard. Jeg er helt med på at generell vedlikehold skal deles 100% likt men når det går på forbedringer/oppgraderinger så blir det feil hvis det skal koste oss så mye mer pga dem vil ta dyreste løsning fordi det er penere. Er fult mulig å gjøre det rimeligere, men da blir ting mindre skjult med typ synlige stålrør som ledningene går igjennom.

Bor i et mindre borettslag bestående av 1 tomannsbolig og 2x 3 mannsboliger. Nå kommer forslag om å installere el bil ladere. På tomannsboliger kan dette gjøres på enkleste og billigste mulig måte, mens på 3 mannsboligene ønsker man da å gjøre det på en vesentlig dyrere måte pga det estetiske. Altså istedenfor å trekke ledning i luftrekk over til parkeringsplass, så skal det pigger ned grøft i fjell og borres lengre hull i en stablet granittmur. Dette gjør da at kostnadene stiger voldsomt og det vil koste over 60k pr boenhet, noe som på enkleste måte ville kostet 25k. Vi i tomannsboliger føler dette blir en urimelig skjevdeling og at vi da blir med å betaler ekstra uten å få noe igjen for der. Er denne skjevdelingen lovlig? Er det noe vi/jeg kan slå i bordet med for å få dette vedtaket avvist?

Husk at du må begunstige ektefelle på livsforsikringen hvis ikke følger den vanlig arvelov.

I eiendomsverdi kommer det også en usikkerhetsskala (1-7) hvor høyere tall indikerer høyere usikkerhetsgrad av verdien. Så her vil verdien fort bli gradert som usikker i et marked med lite salg - så igjen er ikke eiendomsverdi en fasit og derfor banker gjerne ber om e-takster for å få.en profesjonell vurdering av verdien. Det er megleren som sitter med mest kunnskap her. Verdiene som blir hentet ut kan endre seg selv med en e-takst lagt inn. Alt avhengig av hvor lenge siden etaksten ble tatt og hvor stor usikkerheten i markedet er. Har man en 2 dager fersk etakst og så estimerer ny verdi i eiendomsverdi så vil det mest sannsynlig være lik verdi. Går det 1 mnd kan det endre seg flere hundre tusen ref forrige post.

Hvis etaksten begynner å bli noen mnd/år gamle så vil generering banken gjør i eiendomsverdi kunne bli en del lavere hvis det ligger i et område med lite salg. Der kan et dårlig salg (som det var noen av i nov-feb i år) ødelegge hele snittet for området og således gi et kunstig lavt estimat. De fleste banker velger å stole på etakst verdien i 3/6 mnd før dem bruker eiendomsverdi. Summen av dette er at dette ikke er eksakt vitenskap og at det er ekstremt mange vurderinger som blir gjort. Det dere tror er en sikker sak mot bank ikke nødvendigvis er så sikker som du tror. Uten å kunne dokumentere de vurderingene banken har gjort så er det vanskelig å si at dem har gjort noe feil. Du kan kanskje høre med bank om dem er villig til å gi ut sakstaporten som ble skrevet for mellomfinansieringslånet. Her skal nok en del av detaljene og vurderingene ha blitt skrevet ned. Er dog usikker på om du har innsynsrett iht gdpr eller om interne sakspapirer er unntatt.

Her er det litt feil informasjon rundt bankens rolle i dette. En megler lager en etakst i eiendomsverdi ved at hen møter fysisk opp, tar minimum bilde av kjøkken, bad og fasade for så å sette en verdi hen tror boligen kan selges for. Eiendomsverdi er et støtteverktøy hvor megler kan hente ut siste salg i område, eksludere ikke relevante salg, estimert kvm pris mm. Her vil også megler kunne justere p-rom osv og legge til info rundt oppussing osv. Til syvende og sist setter megler en kvalifisert gjetting på hva hen tror hen kan selge boligen for. Denne etaksten får så en referansekode som banken kan hente opp i eiendomsverdi. Hvis denne taksten settes som "godkjent" så vil systemet sette denne taksten som "nullsumen" framtidige statistiske beregninger av estimert verdi på boligen. Hvis du da har vært i andre banker og ikke gitt dem e-taksten som dem da mater inn i systemet vil dem da få utvikling i pris siden siste kjente salgssum ("nullsum"). Feks når dere kjøpte. Hvis dette er veldig lenge siden så vil den verdien som kommer opp kunne gi svært store sprik. Spesielt i områder med middels/lav menge solgte boliger. Den andre bank vil heller ikke få med verdiøkning som feks oppussing siden sist, spesielt god intern beliggenhet, utsikt osv -altså ting en megler normalt vil bedømme. Så det eneste du kan "ta" banken på er hvis dem bevist har valgt å ikke trekke ut 10% ut fra etakst verdien uten å hatt en dialog med deg. Uansett her så vil/må nesten en bank stole på at megleren gjør en god/forsvarlig jobb. Det er tross alt dem som skal være eksperter på boligpriser. Selv da har du også et ansvar for å forstå hva du begir deg ut på. Dere burde også ha en formening rundt verdien på deres egen bolig. Noe av det første jeg spør en kunde om er hva dem selv tenker om verdien.

Lukter egentlig en megler som har satt en høy takst for å få oppdraget. Veit om flere tilfeller hvor meglere har sagt at de kan sette taksten 10% opp slik at man kommer unna bankenes sikkerhetsmargin, da bare for å close oppdraget. Sorte får over alt desverre.

Legger man ut for høyt vil det ikke komme folk på visninger. Folk er veldig beviste på priser

Markedet er kompleks og hva som er riktig vil være forskjellig fra plass til plass, tidspunkt på året, konkurranse fra andre lignende boliger osv. Men hvis det er mange lignende boliger ute og din er i attraktivt presentert så skader det ikke å sette en pris som får mange til å tenke at dette er et godt kjøp. Da vil nok flere kaste seg på og noen kan i kampens hete by mer enn hva den kanskje er verdt.

Det kan tinglyses en urådighet på boligen som krever samtykke fra dere før en evt opplåning.

Det at bankfolk bare er selgere ute etter profitt er nok veldig satt på spissen. Det vil være sorte får over alt. For å gi lån er det krav om autorissasjon via finaut. Hvis en rådgiver bevist misbruker sin rolle så vil hen kunne miste sin autorisasjon og dermed potensielt jobben. Når det er sagt så er det enkelte banker som er veldig flinke på å måle resultater på sine rådgivere. Man får det resultatet man måler. Så blir man målt "hardt nok" på volum utlån så vil naturlig nok personer kunne falle for fristelsen å pushe grenser for å oppnå det man blir målt på.

For å kunne gi et finansieringsbevis må du som utgangspunkt ha et kundeforhold hos banken da dem skal "kjenne sin kunde"(KYC). Når du oppretter kundeforholdet svarer du som regel på spørsmål rundt hvitvasking og hvordan du skal bruke banken og således vil banken ha hentet inn den informasjonen som er lovpålagt for å gi deg et finansieringsbevis. Mange banker velger å droppe dette steget til etter man har kjøpt, men i utgangspunktet skal banken kreve dette. I ditt tilfelle så bruker nok banken fleksibilitetskvoten sin på deg så det kan nok hende dem ønsker at du binder deg mer til dem ved å feks overføre egenkapitalen etc over til dem. Så lenge banken ikke krever at du flytter over lønn og starte å bruke dem aktiv med en gang er det ingen skade i å opprette et kundeforhold. Lojalitet i forhold til bank er ofte det som kan hjelpe deg hvis du er i en knipe senere. Hvis is dem da kjenner deg og din "historikk" er det lettere å strekke seg lengre

Dem kan også gi fullmakt til andre beboere slik at dem kan stemme på dems vegne

Man forstår av måten du svarer på at du er bitter, noe de fleste i din situasjon ville vært. Nå har du ikke fortalt alle detaljer i historien så det er vanskelig for oss på et forum å vurdere hele saken. Som flere før har prøvd å påpeke, basert på informasjon du har gitt, så er det nok megler som burde være den du burde rette frustrasjonen mot. Banken har kommet med en løsning for deg, om du føler det er feil løsning så står du som sagt fritt til å velge å avslå det. I ditt tilfelle så kan det kanskje være en tanke å akseptere lånet, med de tilpasningen av økonomien som må til for å klare det, og samtidig la boligen ligge ute for salg i håp om salg til en grei pris når "den ene" kjøperen kommer. Alternativt så er det å ha is i magen og vente til boligmarkedet friskmeldes ( det er i bevegelse og er på vei mot det, men friskmeldingen skjer først i de største boligmarkedet og beveger seg utover sakte men sikkert)

Ut fra hva du har skrevet i tidligere poster så tenker jeg her at banken har strukket seg langt og har vurdert det som det beste alternativet å la dere få lånet og beholde et av husene. Alternativet var at dere ble sittende uten bolig og en restgjeld omgjort til forbruksgjeld. Når dere får innvilget lånet så vil dere få et "trafikklys" av banken. Her tipper jeg dere får rødt trafikklys og at banken da egentlig "fraråder" låneopptak. Bankene har i utgangspunktet avslagsplikt hvis dem vurderer det som at dere ikke vil klare å betjene lånet. Hvor denne grensen går er ikke prøvd i rettssystemet og vil nok vurderes forskjellig fra bank til bank. Hvis avslagsplikten kommer inn så kan fortsatt banken gi lånet, men da skal det være særdeles godt begrunnet på hvorfor og hvordan dere skal kunne klare å betjene lånet (kan feks være bidrag fra familie, snarlig forventet lønnsøkning osv). Dere har selvfølgelig mulighet til å takke nei til lånet og selge huset med tap.

Generelt ønsker ikke banker å tvangssalg. Det er "billigere" å tjene på lånet i det lange løp. Kostnader ved å inndrivelse er HØYE, og uten garanti for å få igjen sitt. Generelt så gir et tvangssalg 10-30% lavere salgssum enn ett "vanlig" salg så det er reelle muligheter for tap, slik at det er både i kunden og bankes interesse at et salg blir gjort frivillig. Så hvis en bank velger å gå til tvangssalg så har den garantert prøvd xx ganger å få kunde til å selge selv eller løse saken. Om en bank velger å "ta tapet" og avskrive restgjelden etter salg varierer. En bank vil også unngå tvangssalg da det gir svært dårlig omdømme, men ser den ingen annen utvei.

Sett inn pengene på lånet. Da får du ut tilsvarende mer i oppgjøret fra megler. Hvis du er under 34 ville jeg vurdert å beholde bsu da renten ofte er opp mot 7%

Om det blir rapportert som fastlønn og den er helt jojo vil nok banken lukte lukta og kreve ansettelseskontrakt etc

Du har nevnt tidligere at dere ønsket å kjøpe dere ned. Samtidig så har ikke banken tatt høyde for 10% og megler har vært veldig optimistisk på verdi. Hvilke summer er det snakk om her? E-takst? Kjøpesum ny bolig? Banken vil normalt stole på vurderingen til en megler, da megler er den profesjonelle part, slik at det er vanskelig å kritisere banker for å legge til grunn den verdien. Hvis bank har tatt høyde for 100% av verdien og droppet å redusere risiko ved å justere ned verdien i sine kalkulasjon så vil jeg kalle det kritikkverdig og på grensen til at dem har forsømt sin rådgivningsplikt. Når det er sagt så har hva som har blitt sagt dere imellom mye å si i forhold til om banken har et ansvar. Jeg føler dog at det er noen tall her som burde på bordet før man kan vurdere om banken har opptrådt kritikkverdig eller ikke.

Hvis du har høy mellomfinansierings rente kan du høre om banken kan justere den ned til ca samme rente som det ordinære lånet. Hjelper litt, men sikkert ikke nok. Har du avdragsfrihet på alle lån nå?

Det er det langsiktige lånet som er avgjørende, men siden man trekker ut 10% av boligverdien før boligen er solgt må man i teorien kvalifisere for et lån som er tilsvarende høyere for å kjøpe innenfor ønsket sum. Normalt så kan man få alle lån avdragsfritt i mellomfinansieringsperioden slik at betjeningen blir lettere. Hvis du skal låne opp for å kunne betjene mellomfinansieringen vil da si at man da reduserer egenkapitalen sin tilsvarende siden den da blir brukt som "forbruk". Totalen her er at man må sikre at det er nok midler til at man kan håndtere rentebelastningen samtidig som man sitter igjen med et langsiktig lån som er forsvarlig og innenfor forskriftene.

Normalt ved en mellomfinansiering så blir det som regel 3 lån. 1 - gammelt lån med sikkerhet i gammel bolig. Løper fram til bolig er solgt og megler innfrir. 2. Mellomfinansieringslånet som da er gevinsten (estimert salgspris minus omkostninger og gammelt lån) fra salget som banken forskuttere. Normalt 6 mnd løpetid. Forskjellig om det skal betjenes renter eller innfris i sin helhet ved salg/6mnd. Sikkerhet I ny og gammel bolig. 3. Langsiktige lån som er det man vil sitte igjen med etter alt er gjort opp. Sikkerhet I ny bolig. Det er altså det langsiktige lånet banken beregner betjeningsevne på og som er det som man skal kunne betjene. I tillegg så vil banken ta ut en sikkerhetsmargin på boligverdien (typisk 10%). Dem vil også sikre at man har penger/betjeningsevne til å kunne håndtere renter/nedbetaling i denne mellomfinansierings perioden. Så hvis man har lite kontanter eller lav lønn vil gjerne banken "holde igjen" feks 100.000 på maks låneramme slik at man kan låne til å betjene mellomfinansieringen.

I de fleste praktiske tilfeller så vil kunder få innvilget kreditt etter en kredittvurdering. I de fleste tilfeller hvor ting går åt skogen er når det skjer endringer i den økonomiske situasjonen. Feks barn, kjøper bil osv. I disse tilfellene vil det ikke være mulig for kunden å gå tilbake på banken. I de tilfeller bankene har avslagsplikt så tolker banker det slik at man likevell kan gi kunder lån såfremt det er tungtveiende grunner til at kunder likevell vil være i stand til å betjene lånet. Det kan være støtte fra foreldre, forventet arv, beviselig og dokumentert lavere forbruk etc. Skulle det vise seg at banken ikke har gjort en fullgod kredittvurdering og gitt for mye lån kan banken bli dømt til å lempe hele og/eller deler av lånet. Meg forstått har det enda ikke vært dommer på dette temaet, men rent logisk tanke vil nok være at banken i verste tilfelle må lempe gjelden som går ut over det kunde kunne fått innvilget ved en fullgod kredittvurdering og hvor avslagsplikten ikke kom inn. Jobber selv I bank og det er et dokumenteringskrav uten sidestykke når det kommer til å gi lån når avslagsplikten slår inn. Det stilles også krav til å gi kunder "trafikklys" når dem får lån slik at kunder skal forstå at rødt lys betyr "dette lånet burde du ikke ta. I tillegg er det krav om dokumentasjon/utsendelse/forklaring av de ulike lånetyper, produkter, konsekvenser av lån osv. En lånesak tar nå sikkert 3 ganger så lang tid å produsere enn hva den gjorde for bare 5-10 år siden pga alle reguleringer/krav som har kommet.