Husleieloven og oppsigelsestid

[kdog]

Er det lov å ha leieperiode på 12 måneder av gangen i en tidsubestemt leiekontrakt?

Jeg har bodd et sted i 3 år og huseier vil ha meg der 12 nye mnd. eller rett ut... I kontrakten står det at vanlig leieperiode er 12 mnd. av gangen, men det er ikke aktuelt å bo så lenge. Kontrakten har ingen datoer, så det er helt klart en tidsubestemt kontrakt.

[kdog]

Oppsigelse.no:

Utleieren må si opp leieforholdet skriftlig.

 

Oppsigelsen må inneholde:

 

Begrunnelse

 

Opplysning om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt.

 

Opplysning om at dersom leieren ikke protesterer innen én måned, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er ulovlig

 

Opplysning om at dersom leieren taper sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er ulovlig slik det fremgår i pkt 3, så fører det til at utleieren kan kaste ham ut (”begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c”).

 

Se eksempel på oppsigelsesbrev her.

 

Hvis utleierens oppsigelse ikke fyller kravene som står foran, er oppsigelsen ugyldig. Men har leieren likevel flyttet pga. oppsigelsen, vil oppsigelsen likevel gjelde. Leieren kan altså ikke protestere dersom han har flyttet i henhold til en oppsigelse som er ugyldig pga. formfeil.

 

Formkravene som står foran gjelder ikke ved oppsigelse av leieavtale for hybel (”enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig”). Formkravene gjelder heller ikke for oppsigelse av leieforhold til garasje eller bod, eller til lokale der leieren betaler leie pr dag.

 

"Enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig"

 

Gjelder dette når man deler kjøkken og bad med en annen hybel?

[Ueland]

Er det lov å ha leieperiode på 12 måneder av gangen i en tidsubestemt leiekontrakt?

Jeg har bodd et sted i 3 år og huseier vil ha meg der 12 nye mnd. eller rett ut... I kontrakten står det at vanlig leieperiode er 12 mnd. av gangen, men det er ikke aktuelt å bo så lenge. Kontrakten har ingen datoer, så det er helt klart en tidsubestemt kontrakt.

9035671[/snapback]

Sånt jeg tolker det så vil han si opp dagens kontrakt å overføre en ny som er tidsbestemt. Er jo veldig forståelig at huseier ønsker det så han får en viss økonomisk oversikt/sikkerhet.

[klilleng]

Er det lov å ha leieperiode på 12 måneder av gangen i en tidsubestemt leiekontrakt?

Jeg har bodd et sted i 3 år og huseier vil ha meg der 12 nye mnd. eller rett ut... I kontrakten står det at vanlig leieperiode er 12 mnd. av gangen, men det er ikke aktuelt å bo så lenge. Kontrakten har ingen datoer, så det er helt klart en tidsubestemt kontrakt.

9035671[/snapback]

 

12 mnd tidsbestemt er ikke tillatt, unntatt for visse forhold, se husleieloven §9-3:

 

http://www.lovdata.no/all/tl-19990326-017-009.html#9-3

 

En løsning kan være å inngå en tidsubestemt kontrakt med gjensidig oppsigelsestid på f.eks. 1 måned.

[kdog]

Sånt jeg tolker det så vil han si opp dagens kontrakt å overføre en ny som er tidsbestemt. Er jo veldig forståelig at huseier ønsker det så han får en viss økonomisk oversikt/sikkerhet.

9037314[/snapback]

 

Ja, men det er nettopp denne oppsigelsen jeg er litt usikker på om han har rett til. Utleier skal ha ganske god grunn (avtalebrudd eller eget bruk av areal) for å kunne si opp en tidsubestemt avtale. Å bytte meg ut med en leietaker som er villig til å inngå en ny 12måneders er ikke gyldig grunn, vil jeg tro.

 

Kontrakten er litt difus, når det står at vanlig leieperiode er 12mnd av gangen, og at avtalen vanligvis ikke kan sies opp før disse månedene har gått. I løpet av tre år har definitivt 12 måneder gått.

 

I tillegg er jeg litt usikker på hva som er definisjonen på "Enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig"

 

Gjelder dette når man deler kjøkken og bad med en annen hybel, eller vil det si at man deler eksempelvis inngangsparti og slikt med huseieren? Hos oss er det to hybler med egen inngang og felles bad/kjøkken.

[klilleng]

Ja, men det er nettopp denne oppsigelsen jeg er litt usikker på om han har rett til. Utleier skal ha ganske god grunn (avtalebrudd eller eget bruk av areal) for å kunne si opp en tidsubestemt avtale.

 

Annen saklig grunn er også god nok grunn. I praksis skal det nok ikke så mye til for at det er saklig grunn.

 

I tillegg er jeg litt usikker på hva som er definisjonen på "Enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig"

Gjelder dette når man deler kjøkken og bad med en annen hybel, eller vil det si at man deler eksempelvis inngangsparti og slikt med huseieren? Hos oss er det to hybler med egen inngang og felles bad/kjøkken.

9037634[/snapback]

Dette vil være f.eks. hvis man leier et rom, og bruker huseiers kjøkken. I din situasjon ser det ikke ut som dette er aktuelt.

[kdog]

Så begge dine punkter tyder på at han gjerne må si meg opp, men med skriftlig begunnelse og 3mnd. oppsigelsestid.

 

Annen sakelig grunn vil altså være at jeg gir tydelig uttrykk for at jeg ikke blir 12 måneder til? Skeptisk...

[klilleng]

Så begge dine punkter tyder på at han gjerne må si meg opp, men med skriftlig begunnelse og 3mnd. oppsigelsestid.

Ja, hvis dere har en tidsubestemt leieavtale og ikke har avtalt noe spesifikt om oppsigelsestid, så er dette lovens normalstandard.

 

Annen sakelig grunn vil altså være at jeg gir tydelig uttrykk for at jeg ikke blir 12 måneder til? Skeptisk...

9038747[/snapback]

Nja, dersom det er f.eks. slik at han har planer om å benytte arealet til egne formål, så vil det være en helt legitim grunn for oppsigelse. Se §9-3 for detaljer.

 

Men hvis han vil si deg opp nå, med eneste begrunnelse at du ikke vil gå med på en ulovlig utleieordning, så er det neppe saklig grunn.

 

Det jeg vil frem til er vel egentlig at det ikke er spesielt vanskelig å "finne på" en saklig grunn, hvis man virkelig ønsker å bli kvitt leieboeren.

 

Det du kan gjøre er å si "Javel, jeg inngår en ny tidsbestemt kontrakt for 12 mnd". Siden dette er en ulovlig ordning (merk unntakene i §9-3, så du ikke går i en "felle"!!), er avtalen ugyldig og automatisk tidsubestemt med 3 mnd oppsigelsesfrist, jfr §9-3 siste ledd og §9-6 (merk unntakene i denne også).

 

Edit: Dette er kanskje et "lite etisk" råd, men du holder deg ihvertfall innenfor husleieloven..

Endret 9. juli 2007 av klilleng

[Radial]

Er dette en standardkontrakt, eller en kontrakt utleier har forfattet selv?

 

Hvis jeg har forstått det rett, så hadde dere i utgangspunktet en tidsbestemt avtale, der leieforholdet varte 12 måneder fra avtaleinngåelsen. Dersom leieforholdet likevel har vart i tre år, så har avtalen utvilsomt gått over til å bli tidsubestemt.

 

Det er ikke saklig oppsigelsesgrunn at utleier ønsker å inngå en ny tidsbestemt avtale. Du kan forholde deg til at avtalen er tidsubestemt, med de oppsigelsesfrister som gjelder.

 

Uttrykket "enkelt beboelsesrom osv." gjelder for leie av ett enkelt beboelsesrom. Altså, dersom du i tillegg disponerer kjøkken som ligger i et eget rom atskilt fra beboelsesrommet, så er det ikke "enkelt beboelsesrom osv.".

[kdog]

Er dette en standardkontrakt, eller en kontrakt utleier har forfattet selv?

Selvforfattet, ja.

Hvis jeg har forstått det rett, så hadde dere i utgangspunktet en tidsbestemt avtale, der leieforholdet varte 12 måneder fra avtaleinngåelsen. Dersom leieforholdet likevel har vart i tre år, så har avtalen utvilsomt gått over til å bli tidsubestemt.

Jeg er litt usikker på definisjonen av kontrakten, for det står at "Normal leietid er 12 måneder av gangen". Det kan jo forsåvidt bety at det på en utspekulert måte kun er mulig å si opp tiende, 22. eller 34. måned (dette er vel som Klilleng sier ikke lov?), altså en tidsubestemt MEN 12 mnd av gangen?

 

Jeg skrev ny kontrakt for år to, så det kan tyde på at den tolkes som ettårskontrakt, men etter år to har jeg ikke skrevet ny kontrakt, og bodd 13 måneder mer enn kontrakten for år to.

Det er ikke saklig oppsigelsesgrunn at utleier ønsker å inngå en ny tidsbestemt avtale. Du kan forholde deg til at avtalen er tidsubestemt, med de oppsigelsesfrister som gjelder.

 

Uttrykket "enkelt beboelsesrom osv." gjelder for leie av ett enkelt beboelsesrom. Altså, dersom du i tillegg disponerer kjøkken som ligger i et eget rom atskilt fra beboelsesrommet, så er det ikke "enkelt beboelsesrom osv.".

9183124[/snapback]

 

Akkurat, så at ordet "hybel" brukes både i husleieloven og i vanlig omtale av min bosituasjon spiller ingen rolle. Mitt leieforhold med en av to hybler i husvertens sokkel går ikke under hybeldefinisjonen i husleieloven som gir leietaker begrensede rettigheter.

[Radial]

Hvis kontrakten er selvforfattet av utleier, så vil evt. uklare formuleringer bli tolket i hans disfavør.

 

Det kan hende utleier har prøvd å lure seg til omgåelse av lovens oppsigelsesregler, til din ugunst, men det er hans problem og noe du ikke trenger å forholde deg til.

 

Ut fra det du sier er det neppe tvilsomt at leieforholdet er gått over til å bli tidsubestemt.

 

Og til slutt: Det spiller ingen rolle hvilken betegnelse som er brukt. Det er de faktiske forholdene som er avgjørende for om husrommet er enkelt beboelsesrom i lovens forstand.

[kdog]

Flott. Jeg kan altså med trygghet nekte å skrive under på den nye årskontrakten han ønsker å prakke på meg, i og med at den gamle uansett fremdeles gjelder.

[Radial]

Flott. Jeg kan altså med trygghet nekte å skrive under på den nye årskontrakten han ønsker å prakke på meg, i og med at den gamle uansett fremdeles gjelder.

9183423[/snapback]

 

Ut i fra det du har opplyst, ja.