Må en leilighet eller boenhet være godkjent for helårsbruk for å kunne leies ut?

[Taurean]

Eventuelt hvor får man tak i skjema for dette?

 

Hvilken instans tar man kontakt ved for spørsmål rundt dette?

 

Konsekvenser ved "mislighold" (eller annen passende terminologi). Altså hvis noen leier ut uten godkjennelse.

Endret 18. juni 2018 av Taurean

[The Avatar]

I utgangspunktet så kan du på bakgrunn av avtalefriheita leige ut kva som helst under forutsettning at du ikkje held tilbake informasjon som leigetakaren hadde grunn til å forvente å få.

 

Så lenge du opplyser om at boligen ikkje er godkjent for heilårsbruk og kun kan benyttast som bolig om sommaren, så kan du fint leige den ut. Om leigetakaren sjølv velger å bu der til tross for at du har opplyst om at det ikkje er lov, vil ikkje være ditt problem.

 

Det er forøvrig heilt vanlig å leige ut feriehus med månedlig husleige også i dei månedane det ikkje er lov til å bruke boligen. Dette fordi at sjølv om det ikkje er lov til å bu der så har leigetakaren fortsatt bruksretten til feriehuset, og ved å inngå løpande leigeavtale så slepp leigetakaren å flytte ut kvar haust for så å flytte inn igjen til våren.

 

 

Konsekvensen dersom den ulovlege bruken blir oppdaga av kommunen er at du som huseigar kan få pålegg om å stoppe bruken. Dersom kommunen legg ned eit slikt bruksforbud, så vil den naturlege konsekvensen av dette være at leigetakaren kan heve leigeavtalen på bakgrunn av mislighold frå utleigaren som ikkje lenger kan tilby husrommet.

[Taurean]

Så det er faktisk egentlig ingen straff for utleiere å leie ut boliger som skal være godkjent for helårsbruk, selv om de ikke er godkjent for helårsbruk? Hvorfor finnes regelen da overhodet?

 

Jeg skjønte ikke helt det du skrev med at de kan leie ut boligen, men fremdeles ha bruksretten, og dette "trumfer" på en måte lovverket? Det er vel fremdeles -ulovlig- å leie den ut, hvis den ikke er godkjent for helårsbruk, selv om utleier har bruksretten?

 

Jeg forestilte meg i det aller minste at hvis en huseier har leid ut en eller flere enheter som ikke var godkjent for helårsbruk, at det ville bli bøter eller annen straff?

 

Hvem er den regelen ment til å beskytte? Folk flest er vel ute etter et sted å bo, det er vel ingen som er interessert i å bruke den regelen til å kaste seg selv ut på gata? Eneste vil være hvis det er svært dårlige standard på boligen, og man har inngått en leiekontrakt med svært dårlige vilkår som man vil raskt ut av. Men slike tilfeller er det vel svært forsvinnende liten del av?

 

 

Grunnen til at jeg spør, er at jeg ikke får bostøtte fordi boligen jeg bor i ikke har denne godkjennelsen. Noen andre som bor i samme bygning, i like leiligheter, har fått bostøtte i 10 år. Nå er det snakk om tilbakebetaling i de månedene jeg har fått bostøtte. Da må vel jeg ha en slags rett til å enten kreve at de andre også skal betale tilbake, ellers bør vel jeg også få ha rett til tilbakebetaling siden den perioden jeg har bodd her, og søkte første gang? Jeg ønsker ikke å stikke kjepper i hjula til folk, men det må vel være en viss rettferdighet her i samfunnet? Virker som andre her jeg bor bare har sklidd igjennom, og jeg må slåss for hver smule jeg har krav på.

Endret 18. juni 2018 av Taurean

[Vox_populi]

Jeg skjønte ikke helt det du skrev med at de kan leie ut boligen, men fremdeles ha bruksretten, og dette "trumfer" på en måte lovverket? Det er vel fremdeles -ulovlig- å leie den ut, hvis den ikke er godkjent for helårsbruk, selv om utleier har bruksretten?

En kan leie ut hva som helst, også en bolig som ikke er godkjent som helårsbolig. Den kan riktignok ikke benyttes til å BO i HELE året, men i resten av tida kan den nyttes til andre ting (ikke minst oppbevaring av møblene og de andre personlige tinga, slik at alt står klart om våren når man flytter inn igjen)..

[krikkert]

Utgangspunktet er at reguleringsplanen bestemmer hvordan en eiendom kan benyttes - helårsbolig, fritidsbolig, landbruk, næring, friluft, etc. Reguleringsplanen er den offentlige reguleringen av hvordan eiendommen kan brukes, og er bindende både for en eiers egen bruk og for en leietakers bruk.

 

Skal en bolig i område regulert til fritidsformål brukes som helårsbolig må området omreguleres eller det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen.

 

Konsekvensene av at reguleringsplanen misligholdes er at kommunen vil kunne følge opp forholdet som en ulovlighetssak etter plan- og bygningsloven kapittel 32. Eier vil da bli pålagt å rette den ulovlige bruken slik at den kommer inn i lovlige former, og det kan ilegges tvangsmulkt slik at dette skjer.

 

Det er ingen praktiske straffesanksjoner mot dette. Ikke alt som er forbudt er straffbart, og ikke alt som er straffbart reageres det mot med straff.

 

Kommunalt rettingspålegg vil som regel være saklig grunn for å si opp en leieavtale fra utleiers side. Fra leietakers side vil det være hevingsgrunn.

 

Det er ikke forbudt å inngå helårs leieavtale om fritidsbolig. Dette kan være gunstig for begge parter hvis leietaker kan jevne ut årlig leiesum over flere måneder. La oss for eksempel si at årlig verdi av maksimal bruk er 80 000 kr, og det er avklart med kommunen at det er "innafor" med bruk i til sammen fire måneder. Det er bedre for leietaker å betale 6600,- kr i måneden hele året enn 20 000,- kr i måneden i fire måneder.

 

Det er imidlertid forbudt å gi feil opplysninger, og det er forbudt å holde tilbake opplysninger. Konsekvensen av dette er at utleier blir erstatningsansvarlig for leietakers tap. Dette kan inkludere tap av bostøtte.

[Taurean]

Tusen takk for svar!!

 

Da blir de neste spørsmålene:

 

1) Sånn som det ser ut da, nå, er at jeg må på en eller annen måte få huseier til å godkjenne boligen som helårsbolig, sånn at jeg får krav på den bostøtten jeg har krav på. Blir dette riktig gang? Vil jeg ha krav på etterbetalt bostøtte for alle måneder jeg har søkt og ikke fått innvilget bostøtte på grunnlag av tidligere manglende godkjennelse?

 

2) Har huseier visst om dette i alle år, men bevisst latt være å melde fra til riktig instans, eller har det bare ikke vært nødvendig for eiers del? Det har jo ikke vært nødvendig for den andre leieboeren her å få igjennom denne prosessen for å få innvilget bostøtte, så da har jo heller ikke huseier hatt noe behov for å få godkjent boligen som helårsbolig. Det virker som at hvis jeg skal få innvilget bostøtte, så må jeg kjøre dette løpet ut, og dét vil da få konsekvenser for alle involverte.

 

3) Burde jeg vurdere å presse huseier til å sende inn søknad om slik godkjennelse, ved å kreve bostøtten jeg burde hatt siden jeg søkte for første gang hvis det ikke gjøres?

 

Kan dette slå tilbake på meg på noe vis? Èneste måten jeg ser det kan slå tilbake på meg, (utover et antagelig slag i det sosiale forholdet), er som du skriver, at "kommunalt rettingspålegg vil som regel være saklig grunn for å si opp en leieavtale". Men sånn som jeg ser det, så er det ikke nødvendig å regulere noe som helst her. Alt fungerer som en vanlig leilighet. Alt som mangler er bare å sende inn den søknaden fra eiers side.

 

Det som kompliserer ting ytterligere her, er at eier driver og skal selge bygget som leies ut. Jeg antar i løpet av 2-3 måneder. Vil dette ha innvirkning på prosessen på noe vis, eller holder det at søknaden sendes inn uavhengig av eierforhold og salgsprosesser?

 

4) Èn annen person som har bodd her har fått bostøtte gjennom en god del år, uten noe krangling fra bostøttekontoret. Det må dreie seg om minst 150 000 kr. Jeg spurte personen på bostøttekontoret om det ble spørsmål om tilbakebetaling for min del (ca 4-5000 kr). Dette måtte sjekkes ut. Denne personen har nå flyttet ut.

 

Kan jeg også nevne for huseier at denne summen da også kan kreves tilbakebetalt av bostøttekontoret, og huseier da også kan bli erstatningsansvarlig for det beløpet for den tidligere leieren?

[krikkert]

1) Hypotetisk sett kan en dispensasjon gis med virkning bakover i tid, men jeg har aldri sett det skje, og det er usikkert om Husbanken vil godta det som grunnlag for etterbetaling av bostøtte.

 

2) Hva huseier har visst om vil avhenge av hvordan boligen ble anskaffet. Hvis den ble kjøpt på åpent marked gjennom megler har nok utleier visst. Ble den arvet er situasjonen litt annerledes.

 

3) Det er selvfølgelig et alternativ. Du vil kunne bli sagt opp hvis kommunen blir oppmerksom på forholdet.

 

4) Du bør ikke legge deg opp i forholdet mellom utleier og andre leietakere.

[Taurean]

Så da er det eneste håpet jeg har, å få enten nåværende eller neste huseier til å sende inn søknad om godkjennelse til utleie av helårsbolig, for at jeg skal ha et snev av sjans til å få det andre har fått uproblematisk i årevis. Det finnes ingen annen måte? Dette oppleves jo som svært urettferdig, at jeg må bli kranglefanten oppi det her. Koster sikkert et par tusen for huseier å sende inn et sånt skjema også, ingenting er gratis i det markedet. Men hvis huseier har visst om det, så skulle det jo bare mangle. Ikke sikker på om det var kjøpt eller arvet, men 90% sikker på at det var kjøpt. Situasjonen blir vel den samme. Det må godkjennes for at jeg skal ha krav på bostøtte.

 

Det er ikke snakk om å legge seg opp i forholde ttil andre her, men å dokumentere og statuere et poeng. Enten går prosessen igjennom og jeg får krav på bostøtte og etterbetaling, ellers må de kreve tilbake penger som andre her har fått i alle år. Rett skal vel være rett?

Endret 19. juni 2018 av Taurean

[The Avatar]

Så da er det eneste håpet jeg har, å få enten nåværende eller neste huseier til å sende inn søknad om godkjennelse til utleie av helårsbolig, for at jeg skal ha et snev av sjans til å få det andre har fått uproblematisk i årevis.

 

 

Det er på ingen måte gitt at det er så enkelt.

Det er ikkje utan grunn at boligen kun har fått godkjenning som fritidsbolig, ofte har ein fått slik begrensa brukstillatelse fordi bygget er av for dårleg standard til å tilfredsstille krava til heilårsbolig, eller fordi heile området etter reguleringsplanen kun skal brukast til hytter.

 

Enkelte stadar er f.eks. vatn og avløpssystemet for dårleg til å tillate bruk om vinteren på grunn av at vassrøra har så liten diameter at dei kan fryse, eller tilsvarande miljømesige grunnar til at det ikkje er ønskelig med heilårsbusetning.

Typisk kan det være for dårleg kvalitet på drikkevatnet når ein har slike rør, eller at det kan bli eit forurensningsproblem med kloakkhandteringa ved heilårsbruk. Det at kloakken går rett i grunnen utan rensing går kanskje fint om sommaren, men om vinteren når det er tele så vil kloakken kunne blir pressa opp av bakken.

 

Dersom det er det tekniske som det står på så er det ofte knytta til at huset ikkje tilfredsstiller tekniske krav i forhold til bærande konstruksjonar, brannsikkerheit og isolering. Då kan det være at det er forsvarleg å bu i huset om sommaren på finværsdagar, men at det under vinterstormane er fare som at taket bles av, at isolasjonen er for dårleg til å halde varmen, og at eldstaden setter fyr på huset om det blir fyrt for hardt. Dette er ikkje eit problem om sommaren, men det kan bli eit problem om vinteren.

 

 

Eigaren kan gjerne søke om å gjere om fritidsboligen til heilårsbolig, men i beste fall så må ein vente på at kommunen omregulerer området slik at søknaden kan godkjennast. Eller i værste fall må eigaren bygge om fritidsboligen for å få den godkjent.

Det er med andre ord ikkje gitt at det er så lett å få endra på dette i full fart.

[Taurean]

Takker for det innlegget. Er 99% sikker på at alt byggteknisk i dette huset er innafor. Det -kan- jo være at det er noe veldig småtteri med det som ikke er 100% som det skal, og at det er avslått på det grunnlaget. Jeg har sett andre leiligheter i verre stand, hvor andre har fått bostøtte, Men jeg har jo ikke tilgang til 100% av den byggtekniske informasjonen, og jeg er jo heller ikke ingeniør, så det er umulig å si.

 

Det er antageligvis det beste argumentet jeg kan bruke ved en eventuell samtale. Jeg kan legge det frem på den måten. Spørre om grunnen til at den ikke er godkjent som helårsbolig at det er noe ved det byggtekniske som mangler. Sånn at jeg ikke fremstår som en kranglefant. Jeg prøver jo bare å få innvilget bostøtte her.

 

Likevel er det jo veldig rart at andre leieboere som bor i samme bygg som meg har fått bostøtte innvilget i mange, manger år, tilsynelatende friksjonsfritt.

 

Er dette med helårsbolig en regel som er innført i nyere tid? Da skulle jo uansett bostøtten til nevnte personer vært stanset når regelen ble innført

 

Et annet spørsmål: Hvis huseier har søkt om og fått innvilget dispensasjon til å bruke boligen som helårsbolig, har jeg da krav til bostøtte på det grunnlaget?

Endret 19. juni 2018 av Taurean

[BIGG]

Enkelte stadar er f.eks. vatn og avløpssystemet for dårleg til å tillate bruk om vinteren på grunn av at vassrøra har så liten diameter at dei kan fryse, eller tilsvarande miljømesige grunnar til at det ikkje er ønskelig med heilårsbusetning.

Typisk kan det være for dårleg kvalitet på drikkevatnet når ein har slike rør, eller at det kan bli eit forurensningsproblem med kloakkhandteringa ved heilårsbruk. Det at kloakken går rett i grunnen utan rensing går kanskje fint om sommaren, men om vinteren når det er tele så vil kloakken kunne blir pressa opp av bakken.

 

Dersom det er det tekniske som det står på så er det ofte knytta til at huset ikkje tilfredsstiller tekniske krav i forhold til bærande konstruksjonar, brannsikkerheit og isolering. Då kan det være at det er forsvarleg å bu i huset om sommaren på finværsdagar, men at det under vinterstormane er fare som at taket bles av, at isolasjonen er for dårleg til å halde varmen, og at eldstaden setter fyr på huset om det blir fyrt for hardt. Dette er ikkje eit problem om sommaren, men det kan bli eit problem om vinteren.

 

 

Men kan en bygning godkjennes bare for bruk i sommerhalvåret?

Endret 19. juni 2018 av BIGG

[Taurean]

Tenkte bare å komme med en siste oppdatering.

 

Det endte med at jeg fikk avslag fordi boligen jeg bor i ikke er godkjent som helårsbolig. Det er en jungel av dialog i denne saken, så jeg må fatte meg i korthet, men bunnlinja er at det er to bygg på eiendommen, ett mindre og ett større, begge med to leiligheter i hver. Jeg bor i det mindre bygget. Kommunen mener tydeligvis at dette mindre bygget må være godkjent som helårsbolig på samme måte som det større bygget. Huseier har bekreftet på melding at det -er- godkjent, men fikk også beskjed om å bare skrive at jeg "bodde i andre etasje, så gikk det sikkert bra", og at det "har bodd folk her i over 100 år".

 

Jeg fikk innvilget i 3 måneder, etter at jeg sendte inn bilder av leiligheten. Her var det tydeligvis noen forvirring blant de ansatte på kontoret. Jeg klagde på at jeg burde hatt etterbetalt fra tidlig 2017, siden jeg da fikk avslag på samme grunnlag. Men DA fikk jeg beskjed om at betaling opphørte, fordi boligen ikke var godkjent som helårsbolig.

 

Det stod ingenting om at utbetalingene jeg hadde fått var gitt på feil grunnlag. Jeg slipper også å betale tilbake for de tre månedene. Det er jo hyggelig for min del, men jeg vet ikke om det skyldes at jeg skrev i klagebrevet at "om andre skal få innvilget, så må de også etterkreves", altså beboeren som flyttet ut. Jeg var veldig i tvil om jeg skulle skrive det, men jeg følte jeg måtte slåss for min sak.

 

Så jeg er veldig usikker på om kommunen faktisk gjør det som er lovlig og riktig her, eller om det er huseier som må sende inn søknad både for bygget jeg bor i, og for det større bygget.

 

En annen side av saken er at personen som bodde (har flyttet ut), i leiligheten under meg, har fått bostøtte i 10 år uten ett eneste problem. Altså ca 200 000 kr til sammen.

 

Det oppleves som ekstremt urettferdig at noen skal få så enkelt, og andre må slåss i årevis og få avslag. Jeg tror det siste trekket mitt blir å sende et klagebrev, eller en "oppfordring", om at de må gjennomgå rutinene sine og være nøyere i fremtiden, sånn at urettferdighet ikke skjer andre steder også. Føles som at de har gjort alt de kunne for å nekte meg bostøtte.

[Whist1er]

Tenkte bare å komme med en siste oppdatering.

.................

 

Det stod ingenting om at utbetalingene jeg hadde fått var gitt på feil grunnlag. Jeg slipper også å betale tilbake for de tre månedene. Det er jo hyggelig for min del, men jeg vet ikke om det skyldes at jeg skrev i klagebrevet at "om andre skal få innvilget, så må de også etterkreves", altså beboeren som flyttet ut. Jeg var veldig i tvil om jeg skulle skrive det, men jeg følte jeg måtte slåss for min sak.

 

..................

 

Hvis du må stå på noen for å rekke opp, er det ikke verdt det.