Vanskelig huseier

[Castano89]

Hei alle sammen. Jeg er ny her oh vet ikke om dette er riktig plass å poste dette men håper på svar. Vi flyttet inn i et hus denne sommeren da vi trengte større plass til familien. Det virket veldig fint til å begynne med. Vi har malt og gjort det veldig koselig. Huseier lovet før vi flyttet inn at disse ting skulle gjøres: nytt bad, nytt gjerde: 4nye vinduer og bytt kledning/etter isolere. Badet ble totalrenovert. Gjerde ble rivd å ikke noe nytt er kommet opp. Ingen vinduer er byttet, heller ikke kledning. Det er bikkje kaldt her nå! Det er 7 grader på morgenen hvis vi er heldige. Vi fyrer med alt som er mulig. Det var et hull i veggen som gikk rett over vinduet som han tettet med byggskom og en stygg svart plate. Han har trekt fra 1000 kr på husleie men det hjelper lite. Min sønn er mye syk samt meg å fruen. Han sier det skal bli byttet og fikset til våren. Men i følge navo har han sagt det samme til flere leieboere i flere år. Hva skal jeg gjøre/kan jeg gjøre? Tusen takk for alle svar :-)

[Isbilen]

Jeg vil si det er innafor for dere å flytte på dagen, men det er kanskje ikke så lett å finne et egnet sted, og det kan virke som dere helst vil bli boende hvis mulig. At badet er renovert kan jo tyde på at han ikke gir totalt faen, så det kan kanskje være en ide å gi ham en kort frist, kanskje en uke eller to, på å fikse isolasjon og vinduer, eller i hvert fall komme med en snar og konkret dato på når det vil skje. Det er ikke til våren det trengs, det er nå.

 

En quick fix for kjipe vinduer kan være bobleplast:

http://kilden.info/energisparing-isolere-vinduer-med-bobleplast/

[Castano89]

Ja badet var mugginfisert så det var vårt ultimatum for å flytte inn. Vi viste ikke at veggene er vanskadet og det ikke er mer issolasjon igjen hehe. Nei er ikke bare å flytte. Har en sønn på 1.5 år å vi trenger denne plassen hehe. Det er liksom ikke bare vinduene (6uker leveringstid) det er hele veggen som omtrent har råtnet bort. Nå som det er veldig kaldt så har ytterveggen vår der det ikke er mye maling fryst til is. Kan jo selvfølgelig fyre oå med 5 ovner i stua men må tenke litt på strømmen å hehe. Kan jeg holde tilbake husleie eller noe?

[Ståle Nordlie]

Jeg forutsetter at det foreligger en mangel.
 
Her er det mye å ta tak i etter husleieloven. Kort svar: Se kapittel 2.
 
Litt lengre svar, med noen sitater:
 

§ 2-10.Krav på retting av mangel

Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

 
Utleier har altså plikt til å rette mangelen/mangelene innen rimelig tid så lenge det ikke medfører "urimelig kostnad eller ulempe". I juridisk teori (dvs note på Rettsdata ) er det antatt at hva som er "urimelig" kan involvere en viss interessavveining. Det vil si, hvis mangelen er et stort problem for deg skal det mer til før utleier kan nekte å utbedre den. 
 
Hvis utleier har plikt til å rette mangelen og ikke gjør det kan du ordne saken selv, for utleiers regning. 

 

§ 2-11.Avslag i leie

Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, er ikke leieren forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, kan leieren kreve et leieavslag for den tiden forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom leieverdien av husrommet og av den forsinkede delen.

I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.

 
Spørsmålet er, kort sagt, hvor mye kunne man leid ut huset for dersom leier var fullt informert om problemene. Tusen kroner i avslag virker lite.

 

Dessuten:

 

§ 2-13. Erstatning

Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt etter regelen i første ledd.

Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd.

Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom

a) forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, eller
b) husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren.

§ 2-14.Erstatningsansvarets omfang

Erstatningen skal svare til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet.

Som indirekte tap regnes:

a) tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd),
b) tapt fortjeneste som følge av at en kontrakt med tredjemann faller bort for så vidt leieren uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet, og
c) tap som følge av tingskade.


Reglene i annet ledd gjelder ikke kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet overtas forsinket eller har mangler, og tiltak som begrenser annet tap enn det som annet ledd omfatter.

Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende del av tapet.

Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers.

Det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap som går inn under annet ledd.

 

 

Økte strømutgifter på grunn av mangler vil vanligvis være et "økonomisk tap" du kan kreve erstatning for. (Dette må ses i sammenheng med et mulig avslag i leie. )

 

 

Kan du holde tilbake husleie? Som nevnt kan du altså kreve avslag i leia ved mangler. Du kan også  

"holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene [du] har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse" , jf. § 2-15. Det kan inkludere både eventuelle utlegg du har hatt for å fikse noe utleier hadde plikt til å fikse, jf. § 2-10, og eventuell erstatning for økonomisk tap, jf. § 2-13. Hvis utleier er uenig bør du tilby deg å deponere det omtvistede beløpet, jf. § 3-8, for å ikke risikere å bli kastet ut.

 

Du kan derimot ikke holde tilbake leia som et generelt pressmiddel. Det er det ikke noen hjemmel for.

[ATWindsor]

Jeg vil si det er innafor for dere å flytte på dagen, men det er kanskje ikke så lett å finne et egnet sted, og det kan virke som dere helst vil bli boende hvis mulig. At badet er renovert kan jo tyde på at han ikke gir totalt faen, så det kan kanskje være en ide å gi ham en kort frist, kanskje en uke eller to, på å fikse isolasjon og vinduer, eller i hvert fall komme med en snar og konkret dato på når det vil skje. Det er ikke til våren det trengs, det er nå.

 

En quick fix for kjipe vinduer kan være bobleplast:

http://kilden.info/energisparing-isolere-vinduer-med-bobleplast/

 

Det er urealistisk å kunne bytte vinduer og kledning på 1-2 uker, leveringstid på vinduer er gjerne 6 uker, man må også få tak i håndverkere.

 

AtW

[wampster]

Ja det tar tid å få tak i vinduer, men det tar ikke tid å få tak i isolasjon og plast og isolere (som F) for å fikse problemet midlertidig.

[Castano89]

Tusen takk for svar. Tror jeg skal ta en prat med utleier. Fryser jo skinkene av oss hehe. Skal ta et bilde av hans "middlertidig" fiksing av veggen. Dette hadde ingen efekt. Eller vi slapp jo å få vind i håret i sofaen men den ekstreme trekken er jo fremdeles til stede. Med 1 panelovn og en vifte på maks klarer vi 15 grader i stue. Med 1 ovn i gangen klarer vi kansje 10. Ytterdøre er jo løs. Jeg tror at hvis jeg snubler og detter inn u døra så detter ikke bare døre ut men også deler av ytterveggen hehe.

[ebolo]

Dette høres ut som en skikkelig kjip situasjon og jeg hadde sett meg om etter en ny plass å bo. Skjønner det kan være vanskelig, men å bo under slike forhold høres rett og slett ikke sunt ut.

 

Dessverre er det vel slik at enkelte huseiere bare tenker i kroner og ører og driter i hvordan forholdene er så lenge leien kommer inn hver måned. Jeg hadde presset på utleier for å få han til å gjøre grep, samtidig hadde jeg sett meg om etter en ny plass å bo..

[ATWindsor]

Ja det tar tid å få tak i vinduer, men det tar ikke tid å få tak i isolasjon og plast og isolere (som F) for å fikse problemet midlertidig.

 

Jada, poenget var ikke å la huseier "slippe unna", eller noe liknende, bare at konkret å bytte vinduer i løpet av så kort tid er urealistisk, og det kan være greit å vite før man setter et slikt "ultimatum".

 

AtW

[Castano89]

Vi leter etter et nytt sted å bo. Men å finne en leilighet med 2 soverom og nok plas til en familie på 3 i nærområdet og denne lille byen er ikke så lett nei. Har fått ny jobb nå og kansje de ekstra kronene kan gi os nok til å kjøpe så slipper man dette utleier tullet :-)

[wampster]

Jeg sa jo ikke noe på det, så ser ikke helt vitsen med å quote meg her?

Jeg nevnte bare hvordan man kan løse det midlertidig raskt/billig/enkelt.. Ikke noe ultimatum eller noe..

 

edit: som svar til atw

Endret 8. januar 2016 av wampster

[Castano89]

Jeg dro fram mine argumenter om å redusere husleie ytterligere med 1000 kr til huseier i går. Da er husleie på 5000 i stede for 7000. Han var skeptisk å skulle ha bevis i form av kopi av steømrefning osv. Dette fikk han. Jeg sa at det var litt vanskelig å dokumentere forbruken av ved men det er estimert til rundt 1000 liter ved i løpet av november og desember. Legeutgifter pga sykdom vil jeg heller ikke dokumentere enda. 2000 kr syntes jeg han slipper billig unna men det vil dekke steømmen vår å noe ved utgifter. Hva syntes dere?

[wampster]

Et under at du/dere fortsatt gidder å bo der.. 

 

Personlig hadde jeg sagt at det skulle vært utbedret igår (les burde vært gjort, men må gjøres asap),

hvis ikke får jeg inn folk som ordner på huseiers regning. HELT uaktuelt at jeg skulle bodd et sted 

hvor det er 7 grader når jeg våkner.

 

edit: Jeg ville også sagt at jeg ikke betaler noe leie for dager frem til det er utbedret. Burde fått fart på saken.

Endret 14. januar 2016 av wampster

[Castano89]

Hehe ja. Nei jeg skjønner det ikke selv. Men vi ser etter alt som er ledig i nærområdet. Men er veldig lite ute. Jeg skjønner at jeg er "litt for snill" men han bør få ut fingeren når han merker det minker på inntekten. Håper jeg

[Isbilen]

Tviler på at han har gått med på mer enn at han knapt merker det. Avslag i leien er det mildeste man har å ty til. Når innetempen er syv grader må det hardere lut til. Slutt å betale husleie, så skal dere få se andre boller. Han trenger tydeligvis at noen er villig til å sette hardt mot hardt.

[Castano89]

Ja hardt mot hardt kan jeg sette. Hvis han ikke godtar mitt milde 2000 avslag så. Har jeg lov å kutte leien? Jeg blir ikke kastet ut?

[anon12234]

stikk på obs bygg og kjøp isolasjonsplater pakket inn i plast, spikre dem til ytterveggen. 

[Isbilen]

Enten får han gjøre noen jallafikser selv så det er levelig til jobben kan bli gjort ordentlig, ellers tar du saken i egne hender og trekker regningen fra husleia. At dere sprengfyrer på hans regning er forsåvidt et alternativ, men da synes jeg ikke dere skal gå med på noen ordning hvor den ekstra strømmen trekkes fra på gefühlen forskuddsvis, sannsynligvis ikke i deres favør.

[Castano89]

Da ser det faktisk it som vi får ny leilighet! 2 sov åpen atue kjøkken og pent bad. Ca 65 kvm. Nermere barnehage og familie. Erre mulig hehe. Skal jeg følge kontrakten iht oppsigesle eller kan den reduseres/bare dra mht de problemene vi har her?

[L4r5]

Med de manglene du beskriver så kan det kanskje være mulig å heve kontrakten i stedet for en oppsigelse.

Hvis man sier opp er man pliktig å følge kontraktens oppsigelsestid. Hvis man hever kontrakten er man ikke det.

Det er strenge krav til å heve en kontrakt da.

 

(Vær så snill å korriger meg om jeg tar feil, noen.)