Når sjekker megleren om budgiveren har nok penger til å betale huset?

[IHaveADream]

Hei,

 

jeg har et spørsmål om budrunde ved kjøp av bolig. Jeg har forstått det slik at megleren som er ansvarlig for boligsalget pleier å sjekke opp med banken til den som gir budet om hvorvidt vedkommende har den finansielle kapasiteten til å faktisk betale dette beløpet. Altså har nok cash/finansieringsbevis i orden.

 

Jeg lurer på når dette rent praktisk skjer. Er det underveis i budrunden, eller først etter at endelig bud er gitt og vedkommende budgiver har vunnet budrunden?

 

Takk på forhånd!

[Sheldon C]

Første bud må oppgis skriftlig på budskjema. der fører budgiver opp kontaktperson til bank.  Så kontroll mot bank skjer normalt etter første bud er avgitt .

Eventuelt i forkant av  budrunde hvis budgiver har varslet megler på forhånd at bud skal gis.

Endret 10. mai 2015 av Bond007

[_dundun_]

Om runden blir lang og hard hender det også at megler tar en sjekk til, siden summene har endret seg. Banken skal nemlig ikke gi ut noe mer info enn "ja" eller "nei" på om et gitt bud har finansiering, så megler kan ikke vite om kjøper kan kjøpe til 2,5 selv om banken har sagt ja til 1,9. 

[newman221]

Du bør aldri vise finansieringsbevis til megler.. Det kommer de garantert til å bruke mot deg i håp om å presse opp prisen. 

[nirolo]

Jeg kjøpt to leiligheter. Jeg har ikke oppgitt kontaktperson i bank, finansieringsbevis eller på noen måte gitt megler mulighet til å sjekke om jeg kunne betale for leilighetene.

 

Med mindre megler nekter å ta i mot budet uten slik informasjon, ser jeg heller ingen grunn til å oppgi det. Husk at budet er bindende, uavhengig av budgivers økonomiske situasjon. Megler har heller ingen plikt til å sjekke opp budgivers økonomi.

 

I en budsituasjon er megler selgers representant, dermed er det dumt å gi megler mer informasjon enn absolutt nødvendig.

[_dundun_]

Jeg har en gang valgt å selge en leilighet til nest høyeste bud fordi denne personen hadde bunnsolid finansiering (100% egenkapital) mens han med det høyeste budet ikke oppga noen info.

 

Siden det kun skilte 5000 kroner valgte jeg den risikofrie løsningen.

Endret 11. mai 2015 av Audun_K

[Sheldon C]

J Megler har heller ingen plikt til å sjekke opp budgivers økonomi.

.

Jo. Megler plikter å sjekke finansiering basert på krav til god meglerskikk.

[nirolo]

 

J Megler har heller ingen plikt til å sjekke opp budgivers økonomi.

.

Jo. Megler plikter å sjekke finansiering basert på krav til god meglerskikk.

Da er det jo underlig at ingen av meglerene etterspurte dette?

[krikkert]

I en sak fra 2012 ble megler dømt for ikke å ha sjekket finansiering, og retten uttalte i den anledning at praksis etter den nye eiendomsmeglingsloven av 2007 var ment å skulle speile resultatet før loven trådte i kraft. God meglerskikk tilsier nå at finansiering undersøkes med mindre man har særlig grunn til ikke å gjøre det. 

[Ole3]

I en sak fra 2012 ble megler dømt for ikke å ha sjekket finansiering, og retten uttalte i den anledning at praksis etter den nye eiendomsmeglingsloven av 2007 var ment å skulle speile resultatet før loven trådte i kraft. God meglerskikk tilsier nå at finansiering undersøkes med mindre man har særlig grunn til ikke å gjøre det. 

 

Gitt at megler ikke har sjekket kjøpers økonomi, og at kjøper ikke kan betale: Hvem er det en risiko for? Hva skjer i en slik situasjon?

 

/Ole

[krikkert]

Det er en risiko for selger, som risikerer å måtte selge på nytt med den økonomiske byrden det innebærer. Denne risikoen vil selger i noen tilfeller kunne velte over på opprinnelig kjøper, men det vil også kunne være aktuelt å velte den over på megler.

 

Og denne tråden er altså to år gammel.

[Minus]

Ikke meningen å fortsette diskusjonen i en så gammel tråd, men lurer genuint på hva som er poenget med megler, om risikoen faller på selger, som har betalt en profesjonell for å gjennomføre salget? Finnes det noen dom på eiendomsmeglere i et slikt tilfelle?

[Ole3]

Takk krikkert!

 

Jeg vet tråden er gammel, men problemet ble hyperaktuelt for undertegnede, og synes relevant i forhold til trådens innhold.

 

I dette tilfellet er en leilighet tenkt overtatt i et sameie av to personer.

• Kari har undertegnet budskjemaet på vegne av seg selv og Per. Per har bekreftet pr SMS til megler.
• Kari er i arbeid og har finansieringsbevis på en del av kjøpesummen.
• Per er student og har en epost fra en bank hvor banken "tentativt" (sitat) indikerer et lån på resten av kjøpesummen basert på inntekt fra utleie av halve sameie og noe egenkapital mens Per studerer. Megler kan ha undersøkt dette med banken.
• Før kontraktsmøtet trekker banken seg fra å gi lån til Per.

Hva skal Per og Kari gjøre?

 

/Ole

Endret 23. april 2017 av Ole3

[krikkert]

Ikke meningen å fortsette diskusjonen i en så gammel tråd, men lurer genuint på hva som er poenget med megler, om risikoen faller på selger, som har betalt en profesjonell for å gjennomføre salget? Finnes det noen dom på eiendomsmeglere i et slikt tilfelle?

 

Jeg nevnte en dom fra 2012 i et innlegg i denne tråden som er fra for to år siden. I en nyere dom fra 2015 (LE-2015-7588) uttalte lagmannsretten:

 

Lagmannsretten legger etter [gjennomgangen av forarbeider og rettspraksis] til grunn at megler som en del av megleroppdraget er forpliktet til å foreta undersøkelser av kjøpers finansiering, og at de opplysninger som kjøper gir om finansieringen skal kontrolleres «så langt det er mulig». Noen alminnelig plikt til å foreta nærmere undersøkelser av en opplyst bankfinansiering utover å kontakte oppgitt kontaktperson i vedkommende bank, kan imidlertid normalt ikke oppstilles. Når det gjelder budgivere som oppgir å ville finansiere kjøpet med egne midler, kan det normalt heller ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers regnskaper, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet.

 

Risikoen faller på selger fordi det er selger som er eier og kontraktsmotpart. Megler er en medhjelper for selger, og medhjelper kan holdes ansvarlig for sine feil. Problemet er at salg aldri er risikofritt, og medhjelper tar ikke på seg all risikoen for noe.

 

Veldig mange tror også at man kan saksøke advokaten sin fordi han ikke vant rettssaken, og kreve at han ikke skal ha betalt.

 

I dette tilfellet er en leilighet tenkt overtatt i et sameie av to personer.

• Kari har undertegnet budskjemaet på vegne av seg selv og Per. Per har bekreftet pr SMS til megler.
• Kari er i arbeid og har finansieringsbevis på en del av kjøpesummen.
• Per er student og har en epost fra en bank hvor banken "tentativt" (sitat) indikerer et lån på resten av kjøpesummen basert på inntekt fra utleie av halve sameie og noe egenkapital mens Per studerer. Megler kan ha undersøkt dette med banken.
• Før kontraktsmøtet trekker banken seg fra å gi lån til Per.

Hva skal Per og Kari gjøre?

 

Jeg antar at Per og Kari har gitt et bud, som er akseptert, og at budet ikke inneholder finansieringsforbehold eller andre forbehold man kan påberope seg.

 

I denne situasjonen er Per og Kari forpliktet til å inngå kjøpsavtale (de har vunnet budrunden, og har forpliktet seg til å kjøpe - det man nå forhandler om er overtakelsesvilkår mv).

 

Man kan kaste kortene nå - erklære at man vil bryte kontrakten. Selger vil da kunne bli påført et tap. Dette tapet kan være lite (budgiver nr. 2 på listen er fortsatt interessert og bød bare 50 000 under), eller det kan være stort (ingen andre budgivere, boligen må averteres på nytt, blir til slutt solgt for 300 000 kr under det Per og Kari ga bud på). Dette tapet vil Kari og Per være solidarisk ansvarlige for.

 

Alternativt kan man gjennomføre kontrakten. Finansiering er et forhold mellom kjøperne og eventuelle banker som er selger uvedkommende, tross alt, og så lenge selger får pengene før overtakelse er dette ikke et problem. Selger kan nekte overtakelse så lenge selger ikke har fått penger, jf. avhendingslova § 5-5, kan kreve forsinkelsesrente (stive 8,5 % per år), og kan heve kjøpet hvis misligholdet blir vesentlig. Hever selger kjøpet blir dere satt i samme posisjon som hvis man bryter kontrakten.

 

Jeg vil ikke gi noe råd i denne situasjonen. Det er for mange ukjente variabler, som f.eks. hvorfor banken trakk seg fra å gi lån til Per, om det finnes alternative långivere, hvor stor del av lånet er man allerede sikret via Kari, kan Kari få ytterligere lån, hvordan stiller situasjonen seg hvis Kari og Per forsøker å få lån sammen, und so weiter.

 

Per og Kari kan ikke påberope seg meglers undersøkelsesplikt for å slippe ut av kontrakten.

[AnonymDiskusjon]

helt unødvendig å oppgi bank på budskjema, dette har ikke megler noe med. Du personlig er ansvarlig for å betale etter å ha bydd på noe, du behøver ikke å ha tatt kontakt med en bank i det hele tatt for å delta på en budrunde, hvis du vinner er du ansvarlig for å hoste opp pengene enten de kommer fra egen lomme eller fra banken. Det lureste er å ikke oppgi noe bank i det hele tatt, eller skrive at du ikke ønsker å oppgi bank.

Anonymous poster hash: 4628f...528

[Sheldon C]

helt unødvendig å oppgi bank på budskjema, dette har ikke megler noe med. Du personlig er ansvarlig for å betale etter å ha bydd på noe, du behøver ikke å ha tatt kontakt med en bank i det hele tatt for å delta på en budrunde, hvis du vinner er du ansvarlig for å hoste opp pengene enten de kommer fra egen lomme eller fra banken. Det lureste er å ikke oppgi noe bank i det hele tatt, eller skrive at du ikke ønsker å oppgi bank. Anonymous poster hash: 4628f...528

Hvorfor mener du det er lurt å ikke oppgi bankreferanse?

 

Det er god meglerskikk å bekrefte at budgivere har finansiering i orden. Nekter du å oppgi bankreferanse så risikerer du at megler/selger avviser budet ditt.

[Minus]

 

helt unødvendig å oppgi bank på budskjema, dette har ikke megler noe med. Du personlig er ansvarlig for å betale etter å ha bydd på noe, du behøver ikke å ha tatt kontakt med en bank i det hele tatt for å delta på en budrunde, hvis du vinner er du ansvarlig for å hoste opp pengene enten de kommer fra egen lomme eller fra banken. Det lureste er å ikke oppgi noe bank i det hele tatt, eller skrive at du ikke ønsker å oppgi bank. Anonymous poster hash: 4628f...528

Hvorfor mener du det er lurt å ikke oppgi bankreferanse?

 

Det er god meglerskikk å bekrefte at budgivere har finansiering i orden. Nekter du å oppgi bankreferanse så risikerer du at megler/selger avviser budet ditt.

 

Men det eneste megler kan undersøke, er hvorvidt budgiver har ordnet finansiering i bank. Siden han ikke vet noe av omfanget av finansieringen, er det jo egentlig bortkastet. Budgiver kan jo ha lånt 100k og bydd 5,5mill, i utgangspunktet.

 

Hvis megler skal vite at enhver budgiver til en hver tid har nok kapital, sitter han jo på et enormt trumfkort. 

 

Litt OT: skjønner ikke at man bruker megler ved salg av bolig i det hele tatt. Det må da være nok å bruke en advokat til papirarbeid og pengetransaksjon. Er jo ikke akkurat heksekunst meglerne driver med.

[Herr Brun]

Det megler gjør er å spørre banken "Har A finansiering hos dere til å betale X millioner kroner for denne leiligheten". Han kan ikke bare undersøke om A har finansiering, men hvor stor finansiering A har (eller i alle fall at den er tilstrekkelig stor til å dekke budet. Banken bør ikke informere om rammene, bare om budet er innenfor).

[Minus]

 

Ikke meningen å fortsette diskusjonen i en så gammel tråd, men lurer genuint på hva som er poenget med megler, om risikoen faller på selger, som har betalt en profesjonell for å gjennomføre salget? Finnes det noen dom på eiendomsmeglere i et slikt tilfelle?

 

Jeg nevnte en dom fra 2012 i et innlegg i denne tråden som er fra for to år siden. I en nyere dom fra 2015 (LE-2015-7588) uttalte lagmannsretten:

 

Lagmannsretten legger etter [gjennomgangen av forarbeider og rettspraksis] til grunn at megler som en del av megleroppdraget er forpliktet til å foreta undersøkelser av kjøpers finansiering, og at de opplysninger som kjøper gir om finansieringen skal kontrolleres «så langt det er mulig». Noen alminnelig plikt til å foreta nærmere undersøkelser av en opplyst bankfinansiering utover å kontakte oppgitt kontaktperson i vedkommende bank, kan imidlertid normalt ikke oppstilles. Når det gjelder budgivere som oppgir å ville finansiere kjøpet med egne midler, kan det normalt heller ikke kreves at megler skal foreta en nærmere kredittundersøkelse eller gjennomgang av en budgivers regnskaper, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet.

 

Risikoen faller på selger fordi det er selger som er eier og kontraktsmotpart. Megler er en medhjelper for selger, og medhjelper kan holdes ansvarlig for sine feil. Problemet er at salg aldri er risikofritt, og medhjelper tar ikke på seg all risikoen for noe.

 

Veldig mange tror også at man kan saksøke advokaten sin fordi han ikke vant rettssaken, og kreve at han ikke skal ha betalt.

 

 

 

Virket merkelig den dommen du nevnte der, egentlig. Det fremgår av saken at megler informerte om at han ikke har undersøkt budgivers finansiering - likevel aksepterte selgerne budet.

 

Jeg håper ikke det med å saksøke advokaten sin var myntet på meg. 

 

Det megler gjør er å spørre banken "Har A finansiering hos dere til å betale X millioner kroner for denne leiligheten". Han kan ikke bare undersøke om A har finansiering, men hvor stor finansiering A har (eller i alle fall at den er tilstrekkelig stor til å dekke budet. Banken bør ikke informere om rammene, bare om budet er innenfor).

Står det på budskjema at man aksepterer at megler ringer bank for å sjekke finansieringen på måten du beskriver?

 

I såfall er det jo ingen problem for megler å legge på noen prosent på summen han skal undersøke, og på den måten ha kjøper i sin hule hånd hva gjelder sluttsum. Klart, megler kjenner ikke smertepunktet til kjøper, men hvis han vet lånegrensen har han allerede mye informasjon.

 

Og har banken mulighet til å utlevere slik informasjon basert på en telefonsamtale?

[The Avatar]

Er ikkje det uheldig at banken får uttale seg om finansieringen?

For banken så vil det være lønnsomt å oppgi kva ramme budgiver har fått, sidan bankens inntjening er større ved stort lån.

Så for banken så er det ingen fordel å holde boligprisen lav (anna enn kundelojalitet sjølvsagt, men det er kun eit problem dersom kunden veit kva banken har oppgitt).