[Løst] «Forskudd på leie» juridisk tolkningsspørsmål?

[Aiven]

En venn av meg har kommet over en leilighet han har veldig lyst på. Han har skrevet under en standardkontrakt fra nettet fylt ut av huseier, der formuleringen «Leien betales forskuddsvis den ... hver måned» inngår. Dette er vel en standardformulering, der leietaker overfører en gitt sum på en gitt dato hver måned? Problemet er at huseier har fylt ut «20.» under «...» og mener at min venn skal betale først full husleie for november den 1. november (innflyttingsdato), deretter betale full husleie for desember den 20. november, da han mener at det er dette forskuddsvis i kontrakten betyr. Her er det vel noe som skurrer for flere enn meg?

 

I tillegg har huseier fylt ut både under «Tidsubestemt» og «Tidsbestemt» avtale, med det tydelige formål å ha en tidsubestemt avtale med min venn, men allikevel ha muligheten til å kaste ham ut på dagen, dersom han «ikke vedlikeholder leiligheten». Er dette juridisk holdbart? (se bilde)

 

Min venn er veldig blakk, men vurderer å betale selv om han mener huseier tar feil, fordi han skal bo i samme hus som huseier og ikke ønsker å starte leieforholdet med en konflikt. Hvordan skal min venn eventuelt overtale huseieren og samtidig bevare, eller skal vi si opprette nabofreden?

 

Edit: Merk at området er selgers marked til det ekstreme. Å finne noe er nesten umulig. Jeg har derfor sagt til min venn at noen ganger er det viktigere at alle har det bra, enn å ha rett. Forskuddsbetaling den 20. er jo bare 11 dager forskjell, i forhold til å betale husleie den 1. hver måned. Men hva mener dere?

Endret 13. oktober 2014 av Aiven

[maxijoker]

Hellu.

Først, mellom utleier og din venn, de kan fylle ut egen avtale mtp. betalingsdag, om det er etter -eller forskudd. Det "normale" er at leier betaler forskudd for den måned som leie begynner. Flytter man da inn den 1. i en måned, forfaller første betaling fra den 1. denne måned, for inneværende måned. Når man i innflyttningsmåned kommer til den 20., forfaller leie for neste måned. Det er slik jeg kan forstå dine opplysninger, hen.

 

Når det gjelder opplyste kontrakt, DENNE ER UGYLDIG. fordi, man skal kun bestemme seg for om det er leier, eller utleier som har "utkastelsesrett". Disse to felter skiller også klart for 2 andre punkter, er leiperioden tidsbestemt, eller den den ikke tidsbestemt. Juridisk sett skal dette forhold fremgå klart, om man velger den ene rubrikk, eller den andre. Fyller man ut her i begge felter, kan ikke disse to forhold bekreftes=en ugyldig kontrakt. Det fremgår også klart i skjemaet at det kun er ett av disse to felter som skal fylles ut.

 

Ø. din venn lykke til.

[Snylter]

Først, jeg er på ingen måte jurist.

 

Betalingsbiten ser ikke jeg noe problem med.

 

Hva gjelder kontrakten ville jeg betraktet den som en vanlig tidsubestemt avtale, og ignorert fullstendig det som står under tidsbestemt.

Normalt vedlikehold av leieobjektet er jo et ansvar man har uansett, og neglisjering av et slikt ansvar vil vel kunne medføre erstatningsansvar og at man har gyldig grunn for oppsigelse..

[krikkert]

1) Forskuddsbetaling. Husleieloven oppstiller et forbud mot å kreve forskudd for mer enn en måned, men oppstiller ikke regler for når dette forskuddet kan kreves inn. Det er altså lovlig å avtale at man senest den 20. i hver måned skal betale for neste måned.

 

2) Dersom leietaker ikke vedlikeholder leiligheten i tråd med avtale, eller hvis ikke avtalen sier noe, husleieloven §§ 5-1 og 5-3, vil dette være oppsigelsesgrunn etter husleieloven § 9-5 annet ledd bokstav c. Avtalen er ikke lovlig tidsbestemt, men dersom leietaker har pådratt seg vedlikeholdsansvar i medhold av andre deler av loven vil det uansett kunne være oppsigelsesgrunn.

[Aiven]

Ok, takk for hjelpen folkens.

[Ståle Nordlie]

1) Forskuddsbetaling. Husleieloven oppstiller et forbud mot å kreve forskudd for mer enn en måned, men oppstiller ikke regler for når dette forskuddet kan kreves inn. Det er altså lovlig å avtale at man senest den 20. i hver måned skal betale for neste måned.

 

 

Det høres ikke rett ut.

 

Når leier betaler for neste måned den 20. vil leien på det tidspunktet være betalt 1 måned og 10 dager på forskudd. Jeg kan ikke forstå annet enn at det vil være "forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned" i strid med loven.

[krikkert]

Bestemmelsen i husleieloven § 3-2 begrenser hvor mange terminers leie man kan kreve forskuddsbetalt for, ikke hvor lang tid før terminen forskuddsbetalingen skal forfalle. Dette er tydelig når man sammenligner NOUens lovforslag med det som ble husleieloven:

 

 

 

Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn tre måneder i boligleieforhold.

 

NOU 1993:4 pkt. 2.3.4 gjør det klart at det her siktes til tre måneders forskuddsleie, ikke at leien kunne kreves inn inntil tre måneder før forfall.

 

For øvrig stemmer det ikke at betaling for neste måned som forfaller den 20. innebærer at leien er betalt "1 måned og 10 dager på forskudd". Straks leien betales i løpet av inneværende termin betales den dels på forskudd dels på etterskudd. Leie som betales den 15. betales 50 % på forskudd, 50 % på etterskudd.

[Ståle Nordlie]

Bestemmelsen i husleieloven § 3-2 begrenser hvor mange terminers leie man kan kreve forskuddsbetalt for, ikke hvor lang tid før terminen forskuddsbetalingen skal forfalle. Dette er tydelig når man sammenligner NOUens lovforslag med det som ble husleieloven:

 

Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn tre måneder i boligleieforhold.

NOU 1993:4 pkt. 2.3.4 gjør det klart at det her siktes til tre måneders forskuddsleie, ikke at leien kunne kreves inn inntil tre måneder før forfall.

 

Jeg forstår ikke hva poenget ditt er. Hva er det konkret i NOU 1993:4 pkt. 2.3.4 du mener støtter konklusjonen din?

 

For øvrig stemmer det ikke at betaling for neste måned som forfaller den 20. innebærer at leien er betalt "1 måned og 10 dager på forskudd". Straks leien betales i løpet av inneværende termin betales den dels på forskudd dels på etterskudd. Leie som betales den 15. betales 50 % på forskudd, 50 % på etterskudd.

Det er meningsløst å snakke om at man betaler på "etterskudd" den 20. november når man allerede har betalt leie for hele november.

 

Hvis kontrakten gikk ut i slutten av november, ville du da påstå at leier var på "etterskudd" med leien hvis han ikke betalte for desember 20. november?

 

 

Her er forøvrig et sitat fra Husleieavtaler, 2. utgave [2010] av Line A. Parelius og Sverre Bragdø-Ellenes, punkt 4.3.1 [teksten ligger på rettsdata.no] som støtter min formulering:

 

Det følger uttrykkelig av forarbeidene at utleier kan kreve at hver leietermin betales dagen før terminen starter. Leie for september måned kan altså kreves betalt den 31. august. Man kan imidlertid spørre seg hvorvidt dette er en naturlig fortolkning av «forskuddsvis for hver måned». Betaling dagen før terminen tar til, medfører jo i realiteten at betaling skjer en måned og en dag på forskudd.

(Man kunne eventuelt si "1 måned og 11 dager på forskudd" ved betaling den 20., men det er ikke viktig.)

[krikkert]

Hele pkt. 2.3.4 gjør det klart at man sikter til hvor mye leie som kan kreves forskuddsbetalt, og ikke til regulering av forskuddstidspunktet.

 

Leie som betales 20. november betales ikke "1 måned og 10 dager" på forskudd, den betales 10 dager på forskudd. Straks man er inne i desember er det ikke snakk om forskuddsbetaling, men løpende betaling av den tjenesten man aktivt forbruker.

 

Det som følger "uttrykkelig av forarbeidene" er følgende: "I dette ligger at utleieren, uten hjemmel i avtalen, kan kreve at hver termin betales senest dagen før terminen tar til å løpe". Det medfører ikke i realiteten at betaling skjer én måned og én dag på forskudd, fordi dagen etter går (deler av) betalingen til å nedbetale mottatt tjeneste. "Forskudd" betyr at man yter noe før man mottar motytelsen, og motytelsen "husrom" mottar leietaker i hele desember.

 

Spørsmålet her er imidlertid ikke hva som er lovens hovedregel, men hva som er rammene for hva som kan avtales, altså hvilket forfallstidspunkt som skal fastsettes.

 

Det følger av husleieloven § 3-2 første ledd første punktum at man kan avtale forfallsdato. Det følger imidlertid av annet punktum at man ikke kan avtale forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned. Jeg mener det følger av NOUen at med "lengre tid enn én måned" sikter man til hva som kan kreves forskuddsbetalt, det vil si én måneds leie. En annen tolkning er vanskelig forenlig med det utvalget faktisk foreslo som lovforslag, og med regelen i husleieloven § 11-2 (7).

 

Forfallstidspunktet for desember kan ikke settes i oktober. Det vil i realiteten innebære at man i oktober får to måneders forskuddsleie, november og desember. Men det kan settes i november.

[Aiven]

 

Bestemmelsen i husleieloven § 3-2 begrenser hvor mange terminers leie man kan kreve forskuddsbetalt for, ikke hvor lang tid før terminen forskuddsbetalingen skal forfalle. Dette er tydelig når man sammenligner NOUens lovforslag med det som ble husleieloven:

 

Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn tre måneder i boligleieforhold.

 

NOU 1993:4 pkt. 2.3.4 gjør det klart at det her siktes til tre måneders forskuddsleie, ikke at leien kunne kreves inn inntil tre måneder før forfall.

 

Jeg forstår ikke hva poenget ditt er. Hva er det konkret i NOU 1993:4 pkt. 2.3.4 du mener støtter konklusjonen din?

 

For øvrig stemmer det ikke at betaling for neste måned som forfaller den 20. innebærer at leien er betalt "1 måned og 10 dager på forskudd". Straks leien betales i løpet av inneværende termin betales den dels på forskudd dels på etterskudd. Leie som betales den 15. betales 50 % på forskudd, 50 % på etterskudd.

Det er meningsløst å snakke om at man betaler på "etterskudd" den 20. november når man allerede har betalt leie for hele november.

 

Hvis kontrakten gikk ut i slutten av november, ville du da påstå at leier var på "etterskudd" med leien hvis han ikke betalte for desember 20. november?

 

 

Her er forøvrig et sitat fra Husleieavtaler, 2. utgave [2010] av Line A. Parelius og Sverre Bragdø-Ellenes, punkt 4.3.1 [teksten ligger på rettsdata.no] som støtter min formulering:

 

Det følger uttrykkelig av forarbeidene at utleier kan kreve at hver leietermin betales dagen før terminen starter. Leie for september måned kan altså kreves betalt den 31. august. Man kan imidlertid spørre seg hvorvidt dette er en naturlig fortolkning av «forskuddsvis for hver måned». Betaling dagen før terminen tar til, medfører jo i realiteten at betaling skjer en måned og en dag på forskudd.

(Man kunne eventuelt si "1 måned og 11 dager på forskudd" ved betaling den 20., men det er ikke viktig.)

 

Dette var mitt poeng også - når han har betalt for november, virker det rart å betale enda mer den 20. november, altså på en måte dobbel leie første måned.

Endret 14. oktober 2014 av Aiven

[kjetilkl]

Dette var mitt poeng også - når han har betalt for november, virker det rart å betale enda mer den 20. november, altså på en måte dobbel leie første måned.

 

 

Det er da ganske enkelt - han skulle ifølge avtalen "egentlig" betalt den 20. Oktober - men det slipper han fordi han på det tidspunktet ikke har flyttet inn - c?

[henrikwl]

Dette var mitt poeng også - når han har betalt for november, virker det rart å betale enda mer den 20. november, altså på en måte dobbel leie første måned.

Dette var da en kronglete tolkning.

 

Den 1. november betalte han for perioden 1.-30. november. Den 20. november betaler han for perioden 1.-31.desember. Den 20. desember betaler han for perioden 1.-31. januar. Og så videre.

[Aiven]

Ålreit da