Selge eller leie ut leilighet

[donmorten]

Hei alle sammen!

Jeg vet at lignende spørsmål har vært stilt før, både her og på andre forum. Jeg har også lest utallige artikler om teamet, men aldri funnet noe som gir svar på min situasjon. Håper noen med økonomiforståelse og\eller innsikt i eiendomsmarkedet tar seg bryet med å lese.

 

I 2014 kjøpet jeg en leilighet på Sandaker i Oslo. Jeg betalte 2,2 mill for den, og pr i dag er den verdt ca 2,6 mill. I løpet av noen måneder vil jeg arve 500.000 kroner som jeg vil bruke på nedbetaling av gjeld. Når dette er gjort vil jeg sitte igjen med ca 1,3 mill i lån på leiligheten.

 

Jeg og min kjæreste skal nå begynne å se etter noe å kjøpe sammen. Vi ser for oss en prislapp på ca 4,2 millioner (øvre grense). Vi kommer til å kjøpe i Oslo. Jeg vurderer hva jeg skal gjøre med den gamle leiligheten. Leie ut eller selge?

 

Jeg antar at jeg vil få ca 10.000 kr i måneden ved utleie. Juster for skatt på leieinntekter og renter på boliglånet (1,3 mill) vil jeg sitte igjen med ca 3400 kroner netto. Av disse tenker jeg at jeg bør sette av minst 5-600 kroner i måneden til vedlikehold. Jeg har allerede ca 20.000 kroner som jeg tenker å sette av som buffer i tilfelle leiligheten står tom en kort periode eller lignende.

 

Jeg har ingen egenkapital, og vil være avhengig av stabile leieinntekter på den gamle leiligheten for å få hjulene til å gå rundt. Jeg vet at jeg må skatte av et eventuelt salg av leiligheten dersom jeg går for utleie. Formålet mitt med å beholde leiligheten er for å investere pengene mine fornuftig, og at mine barn (når jeg får det) skal kunne få en god økonomisk start på livet. Dersom jeg velger utleie er dette i et langsiktig perspektiv.

 

For å runde av tjener jeg ca 600.000 kroner i året (med litt overtidsjobbing). Hvis jeg beholder leiligheten min blir jeg nødt til å låne halvparten av ny bolig, ca 2,1 mill.

 

Tusen takk for all hjelp, og for at du tok deg tid til å lese. Hilsen rådvill boligeier.

[Konto brukes ikke]

Det er vel stor prisstigning på boliger i Oslo, så god verdistigning. Men det er jo en viss fare for prisras til en gitt tid - så viktig å selge før denne popper. Så spørs det bare når ...

[Llandari]

Hvis du vurderer å beholde leiligheten, så ville jeg i alle fall ikke brukt arven på å betale ned lånet på den, men heller som egenkapital på den leiligheten som skal kjøpes. (I alle fall deler av den. Husk dere må ha min. 15%)

[toth]

Jeg hadde vært veldig glad om jeg hadde vært lur nok til å beholde min gamle leilighet til utleie. Bolig er over tid stort sett den tryggeste investeringen man kan gjøre, og når en av boligene dine er nedbetalt kan du kjøpe enda en å leie ut, også videre.

Når du er 60 har du kanskje 3 utleieleiligheter i tillegg til egen bolig, og dermed en meget fin ekstrainntekt samt god investering i alderdommen.

[krikkert]

Vi snakker altså om en avkastning på ca. 41 000 kr per år av en egenkapital på 1,3mio (eiendommens verdi minus gjeld heftet på eiendommen). Det tilsvarer cirka 3,1 % avkastning per år etter skatt.

 

Ikke en dårlig investering, det. Risikoen er selvsagt perioder leiligheten står tom - én måned tom leilighet er tre måneders tapt avkastning. Det finnes måter å minimere dette på, men som et minimum må økonomien din tåle at leiligheten står tom tre måneder på rad (leietaker som flytter og nekter å betale i oppsigelsestiden). Det tar tid å få tilgang til et eventuelt depositum, og inndrivning koster penger, penger som du kan måtte legge ut i påvente av at leietaker betaler.

 

Bufferen din (den dedikerte "leilighetsbufferen" - i tillegg må du ha en buffer til privatøkonomien) bør med andre ord være på minst 30 000 før du i det hele tatt vurderer å ta ut avkastningen.

 

Det er ikke lett å gi deg noe klart svar. Dette avhenger av andre faktorer, som f.eks. om du vil være avhengig av leiligheten for å få privatøkonomien din til å gå rundt? Hvilket forhold vil disse inntektene ha til privatøkonomien din? Hva tenker kjæresten din om at du ønsker å binde opp mye av det som kommer til å være deres felles økonomi i "særmidler"?

[Herr Brun]

Min umiddelbare tanke er at du eksponerer deg voldsomt mot boligmarkedet på denne måten. Det har jo tradisjonelt gått veldig bra for folk, men historisk avkastning er ingen garanti osv.

 

Om det først smeller i boligmarkedet, så sliter du dobbelt så mye nå. Da bør du få veldig god forventet avkastning. ca. 3% på egenkapitalen er ikke stort, og definitivt ikke nok til at jeg ville gått for dette. Da ville jeg heller kjøpt større leilighet med utleiemulighet, for å utnytte skatteregler mv. som gjør utleien mer lukrativ. Alternativt spart i fond.

[toffo]

Støtter Herr Brun her. Sett med 10-15 års historikk er det mest lønnsomme for deg å beholde og leie ut, men du må ta høyde for at eiendomsmarkedet på et eller annet tidspunkt synker drastisk. Det kan skje utforutsigbart og settes igang av f.eks. globale hendelser, krig, sykdomsepidemier etc.

Hvis du er sikker på å kunne betjene begge lån gjennom en fase på flere år med lave boligpriser og evt tilsvarende lave leiepriser så er det jo greit, men du må regne på det og tenke igjennom det.

 

3.1% etter skatt høres ikke ut som noe drastisk god investering med tanke på risikoen på lang sikt.

[Strato]

Du kan også tenke på denne måten:

 

Dersom du selger i dag får du en skattefri gevinst på 400.000kr. Da sitter du med 900.000kr i EK som er en meget god start til å kjøpe hus.

 

Det betyr at du kan kjøpe en dyrere enebolig. Fremdeles vil du ha like mye penger investert i boligmarkedet, men du investerer i en ekstra stor/fin bolig i stedet for to mindre boliger.

Fordelen med dette er at du holder deg selv utenfor skatteplikt i tillegg til at du får nyte investeringen selv i stedet for at noen andre skal bruke den.

 

Når det gjelder boligmarkedet så er det stort sett verdistigningen man gjør god butikk på. Den månedlige utleieinntekten gir ikke mye større avkastning enn hva man kan få andre steder (aksjefond o.l.).

 

Dersom du velger å leie ut går du glipp av 400.000 skattefritt i dag. Det vil ta ganske mange år å tjene dette inn dersom ikke boligmarkedet vokser ekstremt raskt (det vet man jo aldri)

[asicman]

Man må se på avkastning i forhold til nåverdi på objektet.

 

Hvis man ser i forhold til EK så vil som regel den høyest belånte investeringen komme best ut.

[Rankiz]

Behold leiligheten og lei den ut. Når du så skal kjøpe ny leilighet bruker du så lite EK som du overhode trenger. Hvis leiligheten koster 4,2 mill og dere er to personer trenger du i teorien ikke mer enn 7,5% EK, som kun blir 315k. Pengene du har til overs invester du i aksjer og fond.

 

TIPS: Når utleieleiligheten kun har et lån som er verdt 70% av boligens verdi kan du i de fleste banker fryse avdragene og bare betale renter. Sett så resterende overskuddet du får fra leiligheten inn i aksjer og fond istedenfor å betale ned boliggjelden. Ihvertfall så lenge rentene er så lave er dette mest gunstig. 

Endret 10. august 2016 av Rankiz

[Sir]

Vi snakker altså om en avkastning på ca. 41 000 kr per år av en egenkapital på 1,3mio (eiendommens verdi minus gjeld heftet på eiendommen). Det tilsvarer cirka 3,1 % avkastning per år etter skatt.

 

Ikke en dårlig investering,

Vi har ganske forskjellige oppfatninger av hva et avkastningskrav burde være.

[krikkert]

Jeg tar din oppfatning med knusende ro, all den tid innlegget mitt ikke sier noe om hva som er et optimalt avkastningskrav. 

[Gjest Slettet+6132]

Jeg ville beholdt leiligheten for utleie. Om det kommer smell i markedet så får man fortsette å leie ut inntil prisene er kommet seg opp igjen, akkurat som man gjør med aksjer hvor man ikke selger når de er på bunn.

 

Om man ikke får avkastning og tjener på dette, så får man tross alt en leilighet som finansierer seg selv. Dette er vanligvis ikke dumt på lang sikt.

[Sokkalf™]

Et annet spørsmål er jo om man faktisk får med banken på en slik løsning.

[bzzlink]

Mitt tips, behold den. I hvert fall om det er en selveierleilighet.

 

Jeg var i akkurat samme situasjon som deg i mai. Vi valgte å beholde leiligheten vi hadde, og leie den ut. Og har akkurat leid den ut og kjøpt oss en 3-roms til 3,75 mill. på Etterstad, som vi stortrives i.

 

Vi har lån på 5.980.000,- leilighetene er tilsammen verdt 7.200.000,-

Det koster oss rundt 10.000,- pr. mnd. i renter + 5000,- i fellesutgifter. Leieinntekter er 13000,- mnd. minus skatt.

Inntekten vår er ca. 1,1 mill. brutto. Det var ikke noe stress å få dette lånet.

 

Utleieobjektet

Er det en ett-romsleilighet du har? Gjetter det på bakgrunn av prisen du oppgir. Dersom det skulle være en 2-roms så har du tatt altfor lite i på hvor mye den er verdt, og hvor mye du kan leie den ut for.

Prisstigning på kun 400000 på en leilighet på Sandaker fra 2014 til i dag, høres usannsynlig lite ut. Det er heftige budrunder om dagen. 

 

Husk at du kan bruke egenkapitalen fra utleieleiligheten som sikkerhet på det nye lånet du skal ta opp.

 

Hvorfor beholde

Verdistigningen i Oslo er massiv. 12 - 15% i året de siste årene. Forståsegpåere mener at den kommer til å ligge på det samme de neste årene.

 

Leiligheten din ligger i et meget attraktivt område. Du kommer til å ha stappfulle visninger av folk som vil leie av deg. Den kommer ikke til å stå tom, og dersom den gjør det er det bare å AirBnB'e den.

 

For at boligmarkedet i Oslo skal rase er det mange ting som må slå til, en av de er at folk ikke har lyst til å bo i Oslo lenger, jeg finner det lite sannsynlig. Selv med massiv nybolig-bygging vil din leilighet med beliggenheten den har, være mer attraktiv enn de som bygges i utkanten av byen.

En joker er eiendomsskatt / ekstraskattlegging av sekundærbolig. Men tror ikke politikerene tør å trå til skikkelig på det uansett.

 

Hvorfor selge

Dersom du velger å selge den, så måtte det kun være for å kunne kjøpe en bolig der du har utleiedel. På den måten vil du være (nesten, små leiligheter stiger mer enn store) like eksponert i boligmarkedet, men har helt skattefri inntekt.

Utfordringen er å finne noe på et sted i Oslo man har lyst til å bo, som har utleiedel, som man har råd til. 

[Strato]

Om man har investert 7 mill i to boliger eller 7 mill i en bolig skal da ikke ha særlig mye å si med tanke på verdistigningsgevinsten.

[bzzlink]

Om man har investert 7 mill i to boliger eller 7 mill i en bolig skal da ikke ha særlig mye å si med tanke på verdistigningsgevinsten.

 

Jo, 2 stk 2-romsleiligheter a 3,5mill stiger mer enn 1 stk. 4 roms til 7 mill. 

Eller det har gjort det historisk i hvert fall. Det er jo som kjent ingen garanti for at det skjer i fremtiden.

 

Små leiligheter går prosentvis mye mer over takst enn større og dyrere i budrundene.

Endret 11. august 2016 av bzzlink

[Strato]

Spekulasjon...

 

I tillegg får man kun nyte 50% av investeringen mens man venter på å realisere gevinst.

 

Kjøper man hus får man nyte 100% av investeringen og deretter realisere skattefritt. Dette har også høy verdi (basert på behov selvsagt).

[Herr Brun]

Spekulasjon...

 

I tillegg får man kun nyte 50% av investeringen mens man venter på å realisere gevinst.

 

Kjøper man hus får man nyte 100% av investeringen og deretter realisere skattefritt. Dette har også høy verdi (basert på behov selvsagt).

Det er da slettes ikke spekulasjon:

 

https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/statistikker/bpi/kvartal/2016-07-13

 

Poenget ditt om skatt er imidlertid gyldig, og viktig.

Endret 11. august 2016 av Herr Brun

[Strato]

"Spekulasjon" om fremtiden vil alltid defineres som spekulasjon fordi det ikke er fakta.

 

Hva om eneboliger etter hvert blir så sjeldne og leiligheter så vanlige at eneboliger stiger mer i pris?

 

Dette vet man ikke. Man kan ha en mening om det, men alt blir "spekulasjon".

 

Poenget om skatt og at man får nyte hele investeringen selv er svært viktig etter min mening.

 

 

Jeg prøver heller ikke å si at den ene investeringen er bedre enn den andre. Jeg prøver bare å presentere litt argumenter for å ikke sitte på flere boliger fordi det virker som de fleste her argumenterer for å beholde den gamle boligen.